Przestrzeń między zmiennym a okresowo stałym oprocentowaniem mocno wzrosła w minionych miesiącach. Ostatnie ruchy w cennikach banków skorygowały jednak ten „wyskok”. Jaką cenę trzeba dziś zapłacić za niezmienność raty?
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych zmienia się pod dyktando sygnałów płynących z Rady Polityki Pieniężnej i zawirowań na Bliskim Wschodzie. Od początku marca obserwowaliśmy zdecydowany wzrost niepewności, co do dalszego kierunki rozwoju wydarzeń. Spekulowano nawet o podwyżkach stóp na horyzoncie. To przełożyło się na notowania instrumentów finansowych, od których pośrednio zależą bankowe cenniki. A ten ruch z kolei jeszcze bardziej komplikował decyzję kluczową dla potencjalnych kredytobiorców – wybrać stałe czy zmienne oprocentowanie?
Odwrót w stronę „normalności”?
Jak co miesiąc na łamach Bankier.pl mierzymy przestrzeń dzielącą dwa warianty hipotek dostępnych na rynku. Z jednej strony mamy stałoprocentowe zobowiązania, gwarantujące stałą ratę przez kilka (min. 5) lat, z drugiej – zmiennoprocentowe hipoteki, gdzie obciążenie może zmieniać się mocno w górę i w dół.
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.). Zestawiliśmy ze sobą te dwie wartości, by odpowiedzieć na pytanie, która opcja jest tańsza, przynajmniej na starcie.
Lipcowe realia zanegowały trend, który obserwowaliśmy od marca. Widzieliśmy wówczas, jak stawki okresowo stałego oprocentowania oddalały się od najlepszych stawek zmiennego oprocentowania. Inaczej mówiąc, premia, albo „ubezpieczenie”, które trzeba było zapłacić za pewność niezmienności raty rosła. W czerwcu różnica pomiędzy stawkami wzrosła do niemal 0,7 pp. i było to, jak się okazuje, lokalne maksimum.
W lipcu wracamy do sytuacji z pierwszych miesięcy roku. Dystans dzielący najlepsze stawki dla obu wariantów kredytu spadł zdecydowanie, do 0,23 pp. Bardzo zbliżone odczyty widzieliśmy w lutym i na początku marca, przed nową edycją konfliktu w Zatoce Perskiej.
Przełóżmy dane na konkretny przykład. Zakładamy, że staramy się o kredyt hipoteczny na 500 tys. zł, na 25 lat:
- W czerwcu 2026 r. wybierając najniżej oprocentowany kredyt ze stałą stopą musielibyśmy zapłacić ratę wyższą o 200 zł niż za „topowy” kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
- W lipcu 2006 r. różnica wynosi już tylko około 80 zł.
Okresowo stałe oprocentowanie nadal na prowadzeniu
Kredytobiorcy od kilkunastu kwartałów jednoznacznie „głosują” za zobowiązaniami opartymi na okresowo stałym oprocentowaniu. Przewaga tego wariantu była miażdżąca w czasach wysokich stóp procentowych. Gdy cena pieniądza zaczęła spadać, udział oprocentowania zmiennego w sprzedaży hipotek nieco wzrósł. W I kw. 2026 r., ostatnim dla którego dostępne są oficjalne dane, nadal 2/3 sprzedawanych kredytów miało stałą stopę.
Przypomnijmy, że kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem na dobre zagościły na rynku dopiero w połowie 2021 r. Banki zostały zmuszone do zaoferowania tej opcji klientom przez nadzór finansowy. Termin graniczny przypadł na sam koniec okresu obowiązywania rekordowo niskich stóp procentowych. Mimo tego, początkowo chętnych na finansowanie z „zamrożonym” oprocentowaniem było niewielu.
Stawki proponowane wówczas przez banki były znacznie bardziej oddalone od zmiennoprocentowych. Jesienią 2021 r. hipoteki „stałoprocentowe” były droższe o 1,5-3,5 pp. niż kredyty typu „WIBOR plus marża”. Sytuacja zmieniła się diametralnie, gdy ruszyła seria podwyżek stóp procentowych. Stawki zamieniły się miejscami, a klienci zaczęli preferować (okresowo) niezmienną ratę.
