Na rynku mieszkaniowym hossa trwa w najlepsze. Chętnych na mieszkania wciąż jest więcej niż dostępnych lokali. Oprócz rozgrzanego popytu, na rosnące ceny wpływ mają i mogą mieć w przyszłości także drożejące materiały budowlane, które sprawiają, że dzisiejsze cenniki deweloperów są jedynie tymczasowe.
Najwięcej mieszkań w Europie buduje się w Polsce, ale wciąż jest ich za mało [Wykres dnia]
Choć fizycznie więcej mieszkań w 2020 r. przybyło we Francji i Niemczech, to w przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej mieszkań i domów oddano do użytku w Polsce – wynika z raportu Deloitte „Property Index 2021”. To jednak wciąż zbyt mało, by zniwelować jedną z większych luk mieszkaniowych w Europie.
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w czerwcu 2021 r. wyniósł 105,88 pkt. i był o 0,52 pkt. wyższy niż w maju. Jeszcze znaczniejszy wzrost zanotowano w ujęciu rocznym. Wyniósł on 2,01 pkt.
Rosnący odczyt indeksu i ceny mieszkań to pokłosie hossy, która wciąż trwa na rynku nieruchomości. Jak zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium, w II kw. 2021 r. wzrosty notowano nie tylko w przypadku cen mieszkań, ale także ich sprzedaży, która utrzymywała się na rekordowym poziomie, jak i liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy rozpoczęli w Polsce budowę 87,7 tys. mieszkań, co stanowi rekordowy wynik.
– To jednak wciąż niewystarczająca liczba, żeby zaspokoić utrzymujący się na bardzo wysokim poziomie popyt – ocenia Anna Karaś.
– W najbliższych miesiącach otoczenie gospodarcze nie powinno się zmienić. Równocześnie notujemy poprawiającą się sytuację w krajowej gospodarce. W czerwcu stopa bezrobocia spadła o 0,2 p.p. i wyniosła 5,9 proc. O 0,3 p.p. wzrósł poziom zatrudnienia, a przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,9 proc. – komentuje ekspertka Cenatorium.
Mieszkanie depozytem
Rynek mieszkaniowy w dalszym ciągu wspierany jest niskimi stopami procentowymi, stosunkowo tanimi kredytami oraz zakupami o charakterze tezauryzacyjnym, które mają ochronić pieniądze inwestowane w mieszkania przed stratą wartości w obliczu inflacji, która w lipcu dobiła do dawno niewidzianego poziomu 5 proc. w skali roku.
Mieszkania drożeją jednak znacznie szybciej. Jak wynika z danych Cenatorium, na siedmiu największych polskich rynkach pierwotnych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) względem maja średnie ceny ofertowe wzrosły o 1,4 proc.
Wzrosty odbijają się także w odczycie indeksu urban.one liczonego dla dużych miast. W czerwcu wyniósł on 112,23 pkt. i był o 0,79 pkt. wyższy niż w maju oraz o 4,84 pkt. wyższy względem czerwca 2020 r.
Indeks urban.one dla Warszawy w czerwcu 2021 r. wyniósł z kolei 115,7 pkt. i względem maja wzrósł o 0,66 pkt., a w relacji do czerwca 2020 r. o 3,92 pkt.
Przeczytaj także
Jak wynika z danych Cenatorium, na rynku wtórnym stawki pozostały stabilne, choć widoczna jest tendencja do podnoszenia cen mieszkań wprowadzanych po raz pierwszy do sprzedaży.
– Osoby sprzedające stare mieszkanie, w celu wykończenia nowych mieszkań, które odbierają do użytkowania muszą brać pod uwagę rosnące ceny wykończenia nowego lokum i podnoszą stawkę – ocenia Anna Karaś.
Jak dodaje, ze znalezieniem nabywcy większych problemów nie ma. Średni czas ekspozycji oferty na w przypadku mieszkań z rynku wtórnego w czerwcu wyniósł bowiem 14 dni, podczas gdy na rynku pierwotnym statystyczne ogłoszenie widniało średnio przez 18 dni.
Albo podwyżka stóp, albo dalsze rekordy cen
Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości ze wzrostami stawek widniejących w ofertach szukający własnego „M” będą musieli zmagać się także jesienią. Dalsze podwyżki stawek na rynku sprzedaży mieszkań przewidziało ponad 70 proc. ekspertów przepytanych przez Cenatorium.
– Obserwować będziemy nadal duże zainteresowanie inwestycjami antyinflacyjnymi w rynek mieszkaniowy, co powodować będzie zainteresowanie zakupami mieszkań i dalsze podwyżki cen – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Z kolei w opinii Michała Kubickiego, prezesa zarządu CMP Center Management Polska, wzrost cen mogą potrwać do końca roku, a tamę rosnącym stawką może postawić dopiero podwyżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.
– Trudno było spodziewać się tak dramatycznych wzrostów cen. Dzisiaj, w rozmowach z deweloperami dominuje niedowierzanie, że ceny będą rosły dalej, niż do końca bieżącego roku. Pierwszym sygnałem do odwrotu będzie wzrost stóp procentowych. Mimo deklaracji szefa Narodowego Banku Polskiego, może on nastąpić jeszcze w tym roku, w ślad za podnoszeniem stóp na Węgrzech, które notują podobnie wysoką jak w Polsce inflację – przewiduje Michał Kubicki. – Ograniczenie zdolności kredytowej, zmiany w prawodawstwie deweloperskim i silna konkurencja w akwizycji gruntów mogą zniechęcić do działania mniejszych deweloperów – kontynuuje.
Nieco odmienne przewidywania na nadchodzące miesiące prezentuje Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. Jak twierdzi, górka popytowa, jeśli jeszcze się nie skończyła, to powoli zbliża się do końca.
– Widać już spowolnienie w popycie na kredyty mieszkaniowe, a to przecież nierozerwalnie łączy się z popytem na mieszkania. Podaż ma ograniczone możliwości, jeśli chodzi o wzrost, głównie ze względu na dostępność działek czy formalności urzędowe, więc jedyną szansą na powrót równowagi jest spadek popytu. Byłoby to korzystne dla wszystkich – podkreśla Marcin Krasoń. – Obecna sytuacja dla deweloperów także nie jest zupełnie korzystna, bo w nieprzewidywalnych warunkach trudno jest prowadzić biznes. Zdrowy organiczny wzrost rynku byłby zdecydowanie lepszy – dodaje ekspert obido.pl.
Rosnące koszty budowy korygują cenniki deweloperów
Na obecne podwyżki cen mieszkań wpływ mają także drożejące materiały budowlane. Ze wzrostami cen materiałów możemy mieć do czynienia także w kolejnych miesiącach, a to ze względu na niesłabnący popyt na nie.
Jak wynika z większości analiz, najmocniej w ostatnich miesiącach podrożało drewno i stal, o czym pisaliśmy w artykule „Ceny materiałów budowlanych szybują. Drewno, stal, styropian bezlitośnie w górę.”
W zależności od rodzaju produktu ceny w ujęciu rocznym rosły w tempie od kilkudziesięciu procent, a w ekstremalnych przypadkach przekraczały nawet 100 proc. Zgodnie z raportem przygotowanym przez Grupę PSB, w czerwcu 2021 r. w relacji rocznej najmocniej – o 40 proc. wzrosły ceny płyt OSB, co jest efektem bardzo wysokich cen drewna na światowych rynkach. Materiały z grupy „izolacje termiczne” podrożały w tym czasie o 17,5 proc., dachy i rynny o 12,8 proc., a instalacje grzewcze o 10,6 proc.
– Deweloperzy nadal uruchamiają kolejne inwestycje, więc zapotrzebowanie na materiały rośnie. Obawiam się, że jeśli wydłuży się czas oczekiwania na zamówione materiały i zmaleje ich dostępność, to może się to odbić na terminowości realizacji niektórych inwestycji deweloperskich. Z drugiej strony deweloperzy mogą zacząć oszczędzać stosując tańsze zamienniki, co z kolei nie będzie dobrym rozwiązaniem dla jakości i trwałości budowanych mieszkań, za które klienci płacą coraz więcej. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości – uważa Tomasz Błeszyński.
Jak dodaje Anna Karaś z Cenatorium, z rozmów z deweloperami wynika, że dzisiejsze cenniki są tymczasowe i w przypadku dalszej podwyżki cen, będą one korygowane, czyli mówiąc wprost – ceny będą rosnąć.
Rosnące ceny materiałów budowlanych, a więc także wykończenia mieszkania, działają także na korzyść rynku wtórnego, na którym oferowane są mieszkania gotowe do zamieszkania, a więc nie obarczone wpływem rosnących cen materiałów budowlanych.
Przeczytaj także
Podaż nie nadąża za popytem
Drożejące materiały budowlane i tzw. robocizna generują jeszcze jeden problem – słabnącą podaż, która nie nadąża zaspokajać rozgrzanego popytu.
– Ceny budowy są tak absurdalnie wysokie, że część deweloperów podjęła decyzję o wstrzymaniu nowych budów do czasu stabilizacji cen. Nałóżmy na to brak dostępnych gruntów pod zabudowę i niewydolną administrację architektoniczną, jak również zatkane wnioskami o wpisy sądy wieczystoksięgowe i mamy dramatyczny spadek podaży – analizuje Michał Kubicki.
Spośród największych polskich rynków sprzedaży mieszkań, najgorzej pod względem uzupełniania podaży jest w Gdyni, gdzie notuje się największe wzrosty cen – zarówno mieszkań wprowadzanych do oferty jak również w już istniejących ogłoszeniach o sprzedaży.
– W Warszawie w II kw. 2021 r. deweloperzy rozpoczęli budowę znacznie większej liczby mieszkań niż we wcześniejszych kwartałach. Prace ruszyły przy budowie 5,1 tys. mieszkań, co stanowi wynik porównywalny do średniej kwartalnej z 2019 r. Liczba ta wciąż jest jednak niewystarczająca, aby pokryć utrzymujący się na wysokim poziomie popyt. W II kw. 2021. deweloperzy w stolicy sprzedali bowiem ok. 6 tys. mieszkań. Z pewnością wynik ten byłby jeszcze wyższy, gdyby wybór mieszkań w ofercie był szerszy – mówi Anna Karaś.
Istnieją jednak w Polsce rynki, na których problem z podażą nie występuje. Tak jest m.in. w Katowicach, Kielcach i Poznaniu, gdzie w pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy rozpoczęli budowę większej liczby mieszkań niż w całym 2020 r. Jak wynika z danych Cenatorium, w Poznaniu wynik osiągnięty w I poł. 2021 r. był również wyższy niż w całym 2019 r.
Są jednak miasta, w których problem z zasileniem oferty nie występuje. Np. w Katowicach, Kielcach czy Poznaniu w pierwszej połowie 2021 roku deweloperzy rozpoczęli budowę większej liczby mieszkań niż w całym 2020 roku. W Poznaniu pobili także wynik z 2019 roku.
Własny domek w cenie
Rosnący popyt widać także na rynku domów jednorodzinnych, co swoje odzwierciedlenie ma m.in. w cenach gruntów budowlanych. W czerwcu odczyt indeksu urban.one dla gruntów budowlanych wyniósł 141,52 pkt. i był o 0,45 pkt. wyższy niż w maju oraz o 5,56 pkt. wyższy względem czerwca ubiegłego roku.
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2021 r. Polacy rozpoczęli budowę 54 274 domów, co było wynikiem o 22,3 proc. wyższym od osiągniętego w analogicznym okresie 2020 r. W tym samym czasie inwestorzy indywidualni otrzymali pozwolenia na budowę 60 386 domów jednorodzinnych. W tym przypadku wzrost w skali roku wyniósł 28,9 proc.
Jak jednak zauważa Michał Kubicki, rozlewanie się miast, choć przyspieszyło w trakcie pandemii koronawirusa, było obserwowane także przed wiosną 2020 r.
– Na ten proces wpływa wiele czynników. To m.in. wzrosty cen mieszkań, ich ograniczona podaż w centrach miast czy problemy z parkowaniem na osiedlach. Pandemia jedynie dokłada kolejną cegiełkę. Ważne jest jednak, by za rozlewaniem się zabudowy na przedmieścia nadążał rozwój infrastruktury technicznej, społecznej i transportowej – ocenia prezes zarządu CMP Center Management Polska.
