W tym roku WIG wzrósł o 32,3 proc., a WIG-Nieruchomości tylko o 9 proc. - zauważyli eksperci portalu RynekPierwotny.pl. W ich ocenie giełda w ten sposób kwestionuje możliwość utrzymania przez deweloperów dotychczasowych marż, co jednak nie oznacza spadku cen mieszkań.
WIG zostawił indeks nieruchomości daleko w tyle
Jarosław Jędrzyński z serwisu RynekPierwotny.pl zauważył, że po przeliczeniu obu indeksów do wspólnego punktu startowego, odpowiadającego zamknięciu ostatniej sesji 2025 r., różnica jest uderzająca. Do 11 września br. WIG zyskał 32,3 proc., natomiast WIG-Nieruchomości, który w 4/5 obejmuje deweloperów - 9 proc. Sektor mieszkaniowy pozostawał więc za szerokim rynkiem o 23,3 pkt proc.
„Kurs akcji próbuje odpowiedzieć na pytanie, ile spółka zarobi na projektach, które dopiero uruchamia lub wprowadza do sprzedaży. Znaczenie mają obecne ceny działek i wykonawstwa, koszty finansowania, skala promocji oraz tempo, w jakim duża oferta będzie znikała z rynku. Nawet bardzo dobry raport może nie podnieść notowań, jeżeli jego mocne liczby były oczekiwane albo inwestorzy uznają, że trudno będzie je powtórzyć” - wskazał.
Giełda może wyceniać spadek marż deweloperów
Ekspert zwrócił uwagę, że większa aktywność kupujących może zwiększać liczbę zawieranych umów, ale dalsza poprawa dostępności kredytów nie jest dziś przesądzona. Utrzymujące się wysokie ceny ropy i paliw mogą ponownie podbić inflację, odsuwając obniżki stóp procentowych, a w mniej korzystnym scenariuszu prowadząc nawet do ich podwyżki. Niezależnie od tego wolumen pozostaje tylko jednym elementem rachunku. O rentowności decydują również cena zakupu gruntu, koszt budowy i finansowania, termin rozpoczęcia inwestycji oraz rabaty i dodatkowe świadczenia oferowane klientom.
Lepsza sprzedaż nie musi oznaczać wyższych zysków
„Giełda nie musi przewidywać załamania sprzedaży mieszkań. Może zakładać, że deweloperzy będą sprzedawali więcej lokali, ale zarabiali mniej na każdym z nich. Dla wyniku spółki ważny jest nie tylko wolumen, lecz przede wszystkim różnica między ceną mieszkania a pełnym kosztem jego wybudowania i sprzedaży” – zaznaczył Jędrzyński.
W jego ocenie największym zagrożeniem dla utrzymania obecnego poziomu marż mogą być odmienne kierunki cen mieszkań i kosztów budowy. „Z sierpniowego Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert wynikało, że 57,5 proc. firm spodziewało się wzrostu sprzedaży, a 37,3 proc. jej stabilizacji. Oczekiwania cenowe były znacznie ostrożniejsze: 73,8 proc. ankietowanych przewidywało utrzymanie cen na obecnym poziomie” - zaznaczył Jędrzyński.
Jednocześnie, jak dodał, rosną koszty deweloperów. Według GUS ceny produkcji budowlano-montażowej wzrosły w lipcu o 6,2 proc. w porównaniu z lipcem 2025 r. i o 1,1 proc. wobec czerwca.
„Jeżeli ceny nowych mieszkań pozostają stabilne, a wykonawstwo drożeje, różnicę musi pokryć niższa marża, oszczędność na innym etapie projektu albo późniejsza podwyżka ceny lokalu. Przy dużej ofercie i silnej konkurencji ostatnie rozwiązanie może być najtrudniejsze” - ocenił.
Spadek kursów akcji nie oznacza automatycznie tańszych mieszkań
Jednocześnie, jak przewiduje Jędrzyński, spadek kursów nie zapowiada automatycznie spadku cen mieszkań. Jak zauważył, możliwa jest sytuacja, w której mieszkania nie tanieją, a kursy deweloperów spadają. Do spadku kursu akcji wystarczy bowiem wzrost kosztów, zwiększenie się skali promocji, niższy poziom rentowności nowych projektów. „Dopiero połączenie słabnącej sprzedaży, narastającej liczby gotowych niesprzedanych lokali i coraz głębszych rabatów mogłoby świadczyć o przenoszeniu się problemów spółek na ceny mieszkań” - wskazał.
Zdaniem analityków portalu RynekPierwotny.pl najbardziej prawdopodobnym scenariuszem pozostaje normalizacja rentowności, a nie załamanie rynku mieszkaniowego. Sprzedaż może rosnąć, o ile dostępność kredytów co najmniej się nie pogorszy. Nie jest to jednak przesądzone, bo wysokie ceny paliw zwiększają ryzyko ponownego wzrostu inflacji, odsunięcia obniżek stóp, a w mniej korzystnym scenariuszu nawet ich podwyżki.
„Giełda nie mówi dziś, że mieszkania za chwilę gwałtownie potanieją, ale przewiduje raczej, że okres, w którym wzrost cen lokali niemal automatycznie poprawiał marże deweloperów, może dobiegać końca” – podsumował Jędrzyński. (PAP)
gkc/ mmu/
