Trwające od dwóch, a gdzieniegdzie nawet trzech miesięcy wzrosty stawek w ofertach najmu sprawiły, że zwłaszcza największe metraże są już wyceniane wyżej niż przed rokiem. Widmo kolejnego lockdownu, marazm na rynku najmu krótkoterminowego i brak powrotu studentów na uczelnie skutecznie ograniczą zapędy do podwyżek.
Pomimo znacznie niższego popytu na mieszkania do wynajęcia wśród studentów oraz pracowników z zagranicy ruch na rynku najmu nie jest już tak mizerny jak przed rokiem.
Jak zauważa Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, można postawić tezę, że oferowane na wynajem mieszkania coraz częściej znajdują najemców, o czym świadczyć może najniższe od początku 2021 r. saldo unikalnych aktywnych ogłoszeń.
Liczba ofert w serwisach wciąż jest jednak wyższa niż przed załamaniem, które wywołał wybuch pandemii koronawirusa.
– Stawki ofertowe odstępnego dyktowane przez wynajmujących próbują w wybranych lokalizacjach odbijać w górę, co jednak nie zawsze musi znajdować swoje odzwierciedlenie w ich docelowych poziomach zapisanych w umowach – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Odstępne za duże mieszkania wyższe niż rok temu
W ogłoszeniach dotyczących wynajmu od dwóch, a w niektórych spośród największych polskich miast od trzech miesięcy mamy do czynienia z podnoszeniem oczekiwań przez wynajmujących. Wzrosty stawek obserwowane pomiędzy kwietniem a czerwcem sprawiły, że na rynku najmu doszło do dawno niewidzianej sytuacji, czyli wyższych stawek w relacji rocznej.
To zjawisko szczególnie widać w przypadku dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez serwis nieruchomości Otodom w dziewięciu spośród dziesięciu największych polskich miast w czerwcu 2021 r. przeciętne oczekiwania wynajmujących lokale o tym metrażu były wyższe niż w czerwcu 2020 r.
W większości analizowanych miast podwyżki w skali roku wahały się od niespełna 2 do 5 proc. W Bydgoszczy wycena odstępnego wzrosła w ciągu roku o 10 proc., a obniżkę (-6,6 proc. r/r) zanotowano jedynie w Poznaniu.
Więcej o rynku nieruchomości:
Letnia rotacja
Wyższy niż przed rokiem ruch w interesie widzą jednak sami agenci nieruchomości. Jak twierdzi Dominika Podsiadło z biura pośrednictwa Fidom, osób chcących wynająć mieszkanie nie brakuje.
– To najczęściej osoby, które swoje dotychczasowe mieszkanie wynajęły jeszcze przed wybuchem pandemii, gdy stawki były wyższe. Teraz szukają tańszych mieszkań lub lokali w podobnej cenie, ale większych, o wyższym standardzie i lepszej lokalizacji. Takie mieszkania schodzą z oferty wówczas bardzo szybko – mówi Dominika Podsiadło.
Jak wynika z jej obserwacji, wyższy popyt na większe mieszkania sprawił, że wynajmujący je byli najmniej skorzy do obniżania swoich oczekiwań, a często wręcz nieznacznie podnosili stawki.
Przeczytaj także
– Na duże lokale o powierzchni przekraczającej 70 mkw. popyt generują także pracownicy z zagranicy. Choć zgłasza się ich do nas mniej niż przed pandemią, to jest to na pewno wyższa liczba niż latem 2020 r. – twierdzi agentka.
Popyt na wynajem wśród pracowników przyjeżdżających do Polski szczególnie spoza strefy Schengen mógłby być wyższy, jednak, w opinii Antona Bubiela z SonarHome.pl, hamują ich przepisy.
– To przede wszystkim obowiązkowa dziesięciodniowa kwarantanna, która sprawia, że znaczna część emigrantów zarobkowych, zwłaszcza z Ukrainy, pozostała w kraju – ocenia.
Zdalne studia hamują wzrost cen
Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, stawki czynszów najmu będą w najbliższej przyszłości zależały od popytu ze strony powracających na uczelnie studentów, co, rzecz jasna, związane będzie z rozwojem sytuacji pandemicznej.
– W obu przypadkach trudno jednak o hurraoptymizm. Dlatego też, w mojej opinii, nie należy raczej oczekiwać windowania cen, a raczej ich stabilizacji w oczekiwaniu na rozwój sytuacji – ocenia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Przeczytaj także
Tym bardziej, że nad rynkiem najmu, podobnie jak nad całą gospodarką, wisi widmo kolejnej fali pandemii spowodowanej nowym wariantem delta koronawirusa.
– W warunkach niepewności i widma potencjalnych lockdownów w przyszłości mało prawdopodobne wydają się dynamiczne wzrosty. Choć możemy być świadkami nieznacznego podnoszenia stawek. To raczej możemy liczyć na kontynuację fazy stabilizacji – przewiduje Anton Bubiel.
Po wakacjach powrót do marazmu
Niższa liczba mieszkań na rynku najmu długoterminowego względem ubiegłego roku wynika także z faktu odpłynięcia części z nich na rynek najmu krótkoterminowego, co nastąpiło wiosną, a nasiliło się tuż przed wakacjami.
– Ruch na rynku najmu krótkoterminowego jest spory, ale dotyczy to głównie miejscowości typowo turystycznych. Generują go zarówno restrykcje dotyczące podróży za granicę, jak również pozostające do wykorzystania w wielu gospodarstwach domowych bony turystyczne – analizuje Anton Bubiel. – Część wynajmujących wykorzystuje sytuację i faktycznie podnosi ceny, by rekompensować czas zamknięcia – podkreśla.
Jak jednak zauważa Jarosław Jędrzyński, kolejne miesiące nie mogą napawać wynajmujących mieszkania krótkoterminowo optymizmem.
Przeczytaj także
– Nawet dwa wakacyjne miesiące nie są w stanie tego zmienić. Gros mieszkań funkcjonujących na tym rynku jeszcze w niezbyt odległej przeszłości zostało przez właścicieli przesuniętych na rynek najmu długoterminowego lub po prostu sprzedanych. W związku z tym obecna podaż jest znacznie mniejsza, a popyt wakacyjny w tym roku dopisał. Oczywiście ceny też są teraz „wakacyjne”, ale już we wrześniu należy oczekiwać powrotu marazmu – przewiduje.
Najem instytucjonalny utrzyma rynek najemców
Wzrost cen dyktowanych przez wynajmujących może zahamować także rozwój najmu instytucjonalnego. Choć według wyliczeń „Rynku Pierwotnego”, obecnie w ten sposób wynajmowanych jest jedyni ok. 7 tys. mieszkań w całym kraju, to już za dwa lata będzie można je liczyć w dziesiątkach tysięcy.
– To oznacza oczekiwane świetlane perspektywy rynku najmu mieszkaniowego pod względem jego dostępności i rozwoju. Jednocześnie też znacząco zwiększy konkurencję i przyczyni się do niższych stawek odstępnego – zauważa Jarosław Jędrzyński.
Jak jednak szacuje, na dotychczasowe 5-6 proc. rentowności netto w dłuższym terminie wynajmujący raczej nie powinni już liczyć. Zwrot z najmu, podobnie jak dzieje się to w krajach bardziej rozwiniętych, powinien wkrótce oscylować wokół 2-3 proc.
