Zakup lub sprzedaż mieszkania to szczególnie ważna transakcja. Decyduje o tym przede wszystkim wartość kontraktu. W grę często wchodzą oszczędności całego życia, albo kredyt zaciągnięty na 30 lat. Niestety, nawet skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami nie zagwarantuje nam bezpieczeństwa przy zawarciu umowy. Jakie czyhają na nas pułapki?
Aby umowa była ważna
Należy pamiętać o najważniejszym. Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo tyczy się umów o przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa zawarta w innej formie, np. zwykłej pisemnej, będzie nieważna i nie wywoła skutku w postaci przeniesienia prawa na nabywcę.
Jeśli lokal należy do małżonków (jest objęty wspólnością majątkową małżeńską), albo też ma być przez małżonków nabyty, umowę powinni podpisać oboje małżonkowie. Może to też zrobić jeden z nich, lecz za zgodą drugiego. Lepsze jest jednak pierwsze z tych rozwiązań, gdyż odrębnie wyrażana zgoda również musi mieć formę aktu notarialnego. A wizyta u notariusza przecież kosztuje. W razie braku zgody współmałżonka, druga strona umowy może wyznaczyć odpowiedni termin do potwierdzenia umowy, a po jego upływie nie będzie związana umową.
Gdy kupujesz
Księga nie jest czysta. Stan prawny mieszkania możesz sprawdzić w księdze wieczystej. Księgi prowadzone są dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Mają je również niektóre spółdzielcze mieszkania własnościowe. Dzięki odpisowi z księgi wieczystej można zapoznać się z jej aktualną treścią. Na co uważać? Po pierwsze - czy na mieszkaniu nie ciążą prawa osób trzecich - np. hipoteka, użytkowanie, prawo dożywocia (informację o tym znajdziemy w dziale trzecim księgi, hipotekę zaś w dziale czwartym). Po drugie - czy mieszkanie w ogóle należy do zbywcy (osoba właściciela jest wymieniona w dziale drugim). Zwróć uwagę, czy w odpisie nie ma mowy o ostrzeżeniach o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym bądź czy nie ma wzmianki o złożonym, a nierozpoznanym jeszcze wniosku o wpis. Stan prawny nieruchomości jest klarowny, gdy w księdze brak wzmianek, ostrzeżeń czy wpisów o prawach osób trzecich. Jako właściciel - oczywiście - powinien figurować zbywca mieszkania. Jeśli treść księgi budzi wątpliwości, wstrzymaj się z zakupem mieszkania aż do wyjaśnienia sprawy.
Mieszkanie, ale jakie? Dobrze, gdy mieszkanie, jakie oglądamy przed nabyciem, okazuje się tym samym mieszkaniem, które zostaje nam wydane po zawarciu umowy. Czy można tu mówić o jakichś różnicach? Jak najbardziej. Dla sprzedawcy nie musi być równie oczywiste jak dla nas, że np. stara kuchenka gazowa powinna pozostać w mieszkaniu. Dlatego w umowie sprzedaży lub jeszcze w umowie przedwstępnej warto uściślić, jakie elementy wyposażenia pozostaną w lokalu. Dotyczy to w szczególności szaf wnękowych, elementów zabudowy kuchni, karniszy, czy elementów wyposażenia łazienki. Czy coś jeszcze? Tak, podany przez sprzedawcę metraż warto porównać z tym, który jest podany w księdze wieczystej (znajdziemy go w dziale pierwszym I-O). Nawet jeśli po takim porównaniu wszystko się zgadza, nie czujmy się zwolnieni od osobistego dokonania pomiaru mieszkania. Rozbieżności między metrażem faktycznym, a widniejącym w dokumentach zdarzają się nader często. Po co płacić za metry, których nie dostaniemy?
Umowa przedwstępna u notariusza. Długo szukałeś właściwego mieszkania i wreszcie je znalazłeś? Nie ciesz się przedwcześnie. Inni też mogą mieć na nie ochotę. Najlepszym sposobem na "zaklepanie" mieszkania jest zawarcie umowy przedwstępnej. W umowie takiej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej - w tym przypadku umowy sprzedaży mieszkania. Co zrobić, jeśli sprzedawca po zawarciu umowy przedwstępnej uchyli się od sprzedaży mieszkania? To zależy od formy, w której zawarta została umowa przedwstępna. Jeśli strony ograniczyły się np. do zwykłej formy pisemnej, z mieszkaniem można się w zasadzie pożegnać (za to można dochodzić zapłaty odszkodowania). Jeśli natomiast umowę zawarto w formie aktu notarialnego, można żądać sfinalizowania transakcji - podpisania umowy. Jeśli sprzedawca będzie się od tego uchylał, jego podpis może zostać zastąpiony wyrokiem sądowym.
Sprzedawca nie wyprowadza się. To jak spełnienie najgorszego koszmaru. Zapłaciłeś za mieszkanie, ale nie możesz w nim zamieszkać, bo lokatorzy ani myślą o wyprowadzce. Niestety, przed taką nieuczciwością trudno się zabezpieczyć. Wystarczające jednak może się okazać poprzedzenie wizyty u notariusza wizytą w nabywanym mieszkaniu, aby przekonać się, czy lokal został opróżniony. W umowie przedwstępnej można również zastrzec prawo do odstąpienia od niej, gdyby w dniu sfinalizowania transakcji lokal nie był gotowy do wydania. Dzięki takiemu postanowieniu będziesz mógł bez żadnych konsekwencji zrezygnować z całej transakcji. Co zrobić, jeśli akt notarialny został już podpisany, a sprzedawca się nie pakuje? Niestety, jedynym wyjściem pozostanie wystąpienie z pozwem o eksmisję.
Gdy sprzedajesz
Nie pokrywaj kosztów umowy. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie jest tanie. Koszty transakcji to nie tylko wynagrodzenie notariusza, ale również i opłaty za wpis do księgi wieczystej, a także podatek od czynności cywilnoprawnych. Kto za to płaci? W myśl przepisów prawa - obie strony umowy. Praktyka obrotu wykształciła jednak inny zwyczaj - koszty transakcji pokrywa nabywca. W związku z tym trzeba mieć na uwadze, że do podawanej w ofercie ceny mieszkania nie należy wkalkulowywać kosztów zawarcia umowy. Kwestię obciążenia nabywcy kosztami ustal w umowie przedwstępnej, tak aby być w tej mierze odpowiednio przygotowanym do wizyty u notariusza. Pamiętaj, że w akcie notarialnym zawarte będzie postanowienie dotyczące tego, kto jest zobowiązany do zapłaty taksy notarialnej i innych kosztów.
Nie płać rachunków za nabywcę. Sprzedaż mieszkania nie ma wpływu na istnienie umów, które podpisałeś np. z dostawcami prądu, gazu czy usług telekomunikacyjnych. Nabywca mieszkania nie wstępuje w tych stosunkach w twoje miejsce. Jeśli nie rozwiążesz umów, faktury za prąd, telefon czy gaz, z których już nie korzystasz, będą wciąż wystawiane na twoje nazwisko. Nowy lokator raczej nie będzie ich opłacał. Jeśli i ty nie poczujesz się zobowiązany do ich zapłacenia, prędzej czy później znajdzie cię komornik. Dlatego też, najpóźniej w dniu sprzedaży mieszkania, rozwiąż umowy z dostawcami mediów, usług telekomunikacyjnych itp.
Przelew nie zawsze bezpieczny. Umowa sprzedaży jest umową wzajemną. A takie umowy wykonuje się przez jednoczesne spełnienie świadczeń. Krótko mówiąc: z ręki do ręki. Niestety, w ten sposób nie da rady wykonać umowy sprzedaży mieszkania. Jak bowiem jednocześnie podpisać akt notarialny (co skutkuje przejściem prawa własności), wydać mieszkanie i dokonać zapłaty? Jako sprzedawcy powinno ci zależeć, by pieniądze otrzymać jeszcze przed podpisaniem umowy. Na to może nie zgodzić się kupujący. Czy można mu pójść na rękę i przyjąć zapłatę po podpisaniu aktu notarialnego? A co jeśli odmówi później przelania pieniędzy? Tych wątpliwości można uniknąć decydując się na przyjęcie zapłaty gotówką. Wprawdzie trzymanie w torbie kilkudziesięciu tysięcy złotych jest mało komfortowe, to jednak lepsze niż ich brak na koncie. W praktyce niemało sprzedawców decyduje się na przyjęcie zapłaty w formie gotówkowej. Pieniądze najlepiej pobrać w kancelarii notarialnej - przy podpisywaniu umowy.
Gazeta Podatkowa Nr 181 z dnia 2005-10-03
