Na hamowanie wzrostu cen na rynku sprzedaży mieszkań wskazują najnowsze odczyty indeksu urban.one. W opinii ekspertów rynek zastygł w oczekiwaniu na uruchomienie programu dopłat „Kredyt na start”, a prognozowany wzrost cen mieszkań może być bardziej rozciągnięty w czasie a przez to mniej gwałtowny niż w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
W marcu 2024 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” przez Cenatorium dla całej Polski wyniósł 112,60 pkt. i był o 0,25 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej. W ujęciu rocznym zanotowano wzrost o 4,63 pkt. Spojrzenie na poprzednie odczyty wskazuje więc, że w I kw. 2024 r. mieliśmy do czynienia z hamowaniem wzrostu cen mieszkań.
„Podobnie wygląda wykres indeksu urban.one liczonego dla największych polskich rynków nieruchomości oraz samej Warszawy. Marcowe odczyty w ich przypadku wyniosły odpowiednio 126,56 pkt. (+0,35 pkt. m/m i +5,90 pkt. r/r) oraz 124,54 pkt. (+0,26 pkt. m/m i +5,03 pkt. r/r).
Rynek rozgrzany, ale wyraźnie stygnie
Choć rynek wciąż jest rozgrzany, to już jednak daleki od czerwoności. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w marcu 2024 r. banki udzieliły niemal 18,5 tys. kredytów o wartości prawie 7,7 mld zł. W ujęciu miesięcznym liczba udzielonych kredytów spadła o 15,6 proc., ale wciąż było ich znacznie więcej niż przed rokiem (+87,3 proc. r/r).
Jak zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, rynek mieszkaniowy w Polsce nadal znajduje się pod wpływem informacji dotyczących wprowadzenia w życie programu dopłat do kredytów hipotecznych „Kredyt na start”.
– Przekłada się to na wzrost rezerwacji mieszkań w firmach deweloperskich i większej aktywności poszukiwań mieszkań na rynku wtórnym. Klienci obawiają się dalszych podwyżek cen mieszkań, jakie wywoła wejście w życie projektu, podobnie jak to miało miejsce w przypadku programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi Błeszyński.
„Wzrost cen mieszkań będzie rozciągnięty w czasie”
W opinii części ekspertów przewidywania dotyczące gwałtownego wzrostu cen mieszkań po wejściu w życie programu „Kredyt na start” mogą być przedwczesne.
– Dzięki przesunięciu wejścia w życie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać nowe budynki oraz zawężeniu puli osób, kwalifikujących się do programu Mieszkanie na Start, prognozowany wzrost cen mieszkań zostanie rozciągnięty w czasie. Efektem będzie bowiem bardziej harmonijny wzrost kosztów budowy oraz znacznie ograniczony popyt – ocenia Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Przypomnijmy, ze pierwotnie nowe warunki techniczne, jakie powinny spełniać nowe budynki oraz ich usytuowanie planowano na 1 kwietnia 2024 r. Zostało ono jednak przesunięte o cztery miesiące na 1 sierpnia 2024 r.
Zdaniem ekspertów zmiana ta może spowodować, że deweloperzy w najbliższych miesiącach będą rozpoczynali nowe budowy z równym zapałem, jak miało to miejsce w I kw. 2024 r. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 r. deweloperzy rozpoczęli prace przy budowie blisko 42 tys. mieszkań, co było wynikiem o 79 proc. wyższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2023 r.
Tak wyraźny wzrost należy w pierwszej kolejności zrzucić na efekt niskiej bazy. Na początku 2023 r. liczba nowych budów spadła bowiem do najniższego poziomu w ostatnim czasie, gdy notowaliśmy nawet poniżej 6 tys. nowych budów miesięcznie. Większa chęć do budowania obserwowana wiosną tego roku wynika jednak także z nadciągających nowych warunków technicznych.
Więcej nowych mieszkań widać nie tylko na placach budów, ale i w ogłoszeniach deweloperów, którzy w I kw. 2024 r. wprowadzili do oferty o 120 proc. więcej lokali niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W samym marcu do sprzedaży trafiło o ponad 50 proc. więcej lokali, niż udało się sprzedać.
– Szaleństwa 2022 r. (na rynku najmu) i 2023 r. (w cenach sprzedaży mieszkań) mamy już za sobą, póki co obserwujemy względną stabilizację. Wzrost oferty (i na rynku pierwotnym i na wtórnym) spowodował uspokojenie cen. Te rosną wolniej niż w 2023 r., ale póki co – w większości miast nadal rosną. Na rynku pierwotnym lekkie spadki w I kw. 2024 r. zanotowaliśmy w Gdańsku i Poznaniu. Na rynku wtórnym ceny reagują wolniej, acz w ostatnich trzech miesiącach w żadnym z największych miast stawki nie urosły o więcej niż 5 proc. – zauważa Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
Opłaty, formalności, dokumenty
Kupno mieszkania krok po kroku
Kupujesz mieszkanie, w szczególności pierwsze? Podpowiadamy jak to zrobić i z jakimi dodatkowymi opłatami musisz się liczyć. Dodatkowe koszty w największych polskich miastach mogą przekroczyć nawet 30 tys. zł. W tym e-booku znajdziecie informacje, na jakie opłaty trzeba się przygotować, jak zabrać się za kupno mieszkania, w jaki sposób skutecznie przeprowadzić transakcję oraz jakie stawki obowiązują obecnie na rynku pierwotnym i wtórnym.
Masz pytanie? Napisz na sklep@bankier.pl
Ceny nadal rosną, choć wolniej. Mimo rabatów
Jak z kolei zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, na stołeczny rynek pierwotny wróciły dawno niewidziane rabaty.
– W I kw. 2024 r. sprzedaż nowych mieszkań wyniosła ponad 3,1 tys. lokali, co było wynikiem o 30 proc. niższym niż kwartał wcześniej. Na koniec kwartału warszawscy deweloperzy dysponowali prawie 11 tys. mieszkań w ofercie. I choć ceny nadal rosły, to jednak należy zauważyć, że to pierwszy kwartał od ponad roku, w którym znów pojawiły się promocje i rabaty. Można je było znaleźć w szczególności w inwestycjach nowo wprowadzanych – komentuje Małgorzata Wełnowska.
Jak dodaje, większość mieszkań, które trafiły do oferty deweloperów budujących w stolicy, zlokalizowana była w dzielnicach położonych z dala od centrum miasta – na Białołęce, Włochach czy Bemowie.
Działki drożeją najmocniej od pięciu lat
W przeciwieństwie do rynku sprzedaży mieszkań, coraz bardziej pionowo pnie się za to indeks urban.one obrazujący sytuację na rynku działek budowlanych. W marcu 2024 r. wyniósł on 148,11 pkt. i był o 1,86 pkt. wyższy niż miesiąc wcześniej. To najmocniejszy miesięczny wzrost od blisko pięciu lat. W ciągu ostatnich 12 miesięcy indeks wzrósł o ponad 7 pkt.
Rosnące stawki dyktowane za parcele jak i coraz wyższe kwoty wpisywane w aktach notarialnych to z kolei pokłosie niskiej podaży gruntów, szczególnie w największych polskich miastach.
