Wzrost cen mieszkań przyspieszył. „Bańka narasta, ale jeszcze przez chwilę nie powinna pęknąć”

Szukający własnego „M” w II kw. 2021 r. musieli mierzyć się z przyspieszonym wzrostem cen mieszkań – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Na podwyżki trzeba być gotowym także w drugie połowie roku. Ostudzić rozgrzany popyt i galopujące ceny może dopiero podniesienie stóp procentowych. Choć zdaniem ekspertów mityczna bańka wciąż rośnie, na razie nie powinniśmy spodziewać się jej pęknięcia. 

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Początek 2021 r. stał pod znakiem podwyżek średnich cen transakcyjnych dużych mieszkań. W II kw. 2021 r. do największych lokali dołączyły mniejsze metraże, w przypadku których również mogliśmy mówić o przyspieszeniu tempa wzrostu i śrubowaniu cenowych rekordów.

Wzrost kwot płaconych za mieszkania wyhamował jedynie w dwóch miastach, za to największych – Warszawie i Krakowie. Pomimo mniej okazałych podwyżek niż przed trzema miesiącami średnia cena transakcyjna zarówno najmniejszych (do 35 mkw.), jak i największych (powyżej 80 mkw.), lokali w stolicy po raz pierwszy przekroczyła próg 11 tys. zł/mkw.

Patrząc na osiem analizowanych rynków w II kw. 2021 r. można było jednak znaleźć metraże, za które płacono tylko nieznacznie więcej niż przed rokiem.

Wzrost przyspieszył

Zdaniem Mariusza Kurzaca, dyrektora generalnego Cenatorium, ceny mieszkań rosną o ok. 15-20 proc. szybciej niż przed wybuchem pandemii koronawirusa.

– Sprzedający mieszkania mieli chwilę zawahania na przełomie  II i III kw. 2020, ale ceny to wahanie nadrobiły i teraz dalej rosną jak szalone – twierdzi Mariusz Kurzac.

Jak dodaje, wpływ na niegasnący optymizm Polaków wobec rynku nieruchomości generują m.in. banki, które poluzowały wymagania kredytowe.

– Na rynku rośnie również aktywność dużych funduszy międzynarodowych. Przy dostępnym, niewystarczającym zasobie mieszkaniowym i rosnącym popycie ceny muszą więc rosnąć. Na szczęście ciągle mamy prawie 800 tys. mieszkań na różnym etapie budowy. Dopóki stopy procentowe są na poziomie zera, a inflacja na poziomie prawie 5% w skali roku, to nieruchomości będą cieszyły się powodzeniem – ocenia Kurzac. – Bańka na rynku sprzedaży mieszkań narasta, ale jeszcze przez chwilę pęknąć nie powinna – dodaje.

Ceny mieszkań w Warszawie

W stolicy średnie ceny transakcyjne najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 35 mkw. rosną nieprzerwanie od ponad trzech lat. Do przekroczenia progu 11 tys. zł/mkw. wystarczyła podwyżka o 2 proc. w skali kwartału. W przypadku największych mieszkań – o powierzchni powyżej 80 mkw. do przekroczenia tego samego progu przyczynił się kwartalny wzrost o jedyne 0,1 proc.

Wzrost średnich stawek transakcyjnych zanotowany w II kw. 2021 r. był jednak znacznie niższy niż trzy miesiące wcześniej, gdy średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych rosły od 2 do 4 proc.

W skali roku średnie ceny transakcyjne notowane na warszawskim rynku mieszkaniowym były jednymi z bardziej stabilnych. O ile średnia kwota płacona za najmniejsze kawalerki wzrosła względem lipca 2020 r. o 8 proc., o tyle za pozostałe metraże płacono od niespełna 4 do blisko 5 proc. więcej niż rok wcześniej.

Jak wynika z odczytu indeksu urban.one dla Warszawy, ze wzrostem cen możemy mieć do czynienia także w trzecim kwartale. W lipcu indeks urban.one osiągnął 116,59 pkt i był o 0,89 pkt wyższy niż w czerwcu oraz o 4,7 pkt. wyższy względem lipca 2020 r.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Stolica woj. wielkopolskiego była w II kw. 2021 r. jedynym spośród analizowanych miast, w którym zanotowano obniżkę średniej ceny transakcyjnej jakiegokolwiek z metraży. Mniej niż trzy miesiące wcześniej płacili kupujący najmniejsze mieszkania (do 35 mkw.). Wcześniej kawalerki drożały średnio o ponad 4 proc. To także pierwsza obniżka od dokładnie dwóch lat.

W II kw. 2021 r. ślad zaginął jednak po notowanej na początku roku korekcie średnich kwot płaconych za większe mieszkania – o powierzchni od 60 do 80 mkw. oraz powyżej 80 mkw. Choć wzrost względem I kw. 2021 r. nie przekroczył 2 proc., warto zauważyć, że trzy miesiące wcześniej mówiliśmy nawet o ponad 3-procentowej obniżce w skali kwartału.

Największe metraże położone w Poznaniu w ciągu roku podrożały jednak średnio jedynie o 0,2 proc. na tym tle znacznie okazalej wygląda roczna podwyżka w przypadku mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. Średnia cena transakcyjna wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań tej wielkości wzrosła względem II kw. 2020 r. o 7 proc.

Ceny mieszkań w Łodzi

Liderem wzrostów w II kw. 2021 r. została Łódź. Zarówno najmniejsze lokale (do 35 mkw. i od 35 do 60 mkw.), jak i największe (powyżej 80 mkw.) podrożały względem I kw. 2021 r. solidarnie o ok. 6 proc. To zgoła odmienna sytuacja niż przed rokiem. Wówczas, po podwyżkach mających miejsce w pierwszych trzech miesiącach 2020 r., nad łódzki rynek mieszkaniowy napłynęła bowiem korekta cen.

Względnie spokojny przełom 2020 i 2021 r. sprawił jednak, że pomimo znaczących wzrostów notowanych w II kw. 2021 r. w skali roku wzrosty cen większości metraży nie przekroczyły 10 proc. Nie można było jednak tego powiedzieć o największych lokalach, za które płacono o ponad 14 proc., a nominalnie o blisko 700 zł/mkw. więcej niż przed rokiem.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Również w stolicy Dolnego Śląska to właśnie duże mieszkania podrożały w ciągu roku najmocniej – o ok. 11 proc. a nominalnie o blisko 800 zł/mkw. Średnia kwota płacona za lokale o powierzchni powyżej 80 mkw. rośnie we Wrocławiu zresztą nieprzerwanie od IV kw. 2018 r.

W II kw. 2021 r. podrożały także mniejsze mieszkania (do 35 mkw. i od 35 do 60 mkw.), w przypadku których trzy miesiące wcześniej zanotowano korektę. Na rynku najmniejszych lokali wiosną 2021 r. po krótkiej przerwie płacono ponownie powyżej 9 tys. zł/mkw.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, gdzie jeszcze w pierwszych trzech miesiącach 2021 r. średnie stawki płacone za najmniejsze lokale spadały. Po nieznacznej korekcie (poniżej 1 proc.) przyszła jednak ponad 3-procentowa podwyżka. W relacji do II kw. 2020 r. średnia kwota płacona za kawalerki wzrosła o ponad 6 proc.

Wyraźniej – o ponad 9 proc. podrożały w tym czasie większe mieszkania (60-80 mkw. i powyżej 80 mkw.). Więcej płacono za nie jedynie w Warszawie i Krakowie.

Średnie ceny transakcyjne notowane za tego typu metraże rosną w Gdańsku odpowiednio od dwóch lat i półtora roku.

Ceny mieszkań w Krakowie

Przenosząc się na południe, do Krakowa, trzeba zauważyć, że stolica woj. małopolskiego obok Warszawy i częściowo Poznania była jedynym spośród analizowanych miast, gdzie wzrost średnich cen transakcyjnych w relacji kwartalnej był mniej okazały niż trzy miesiące wcześniej. W przypadku żadnego z analizowanych metraży podwyżka względem I kw. 2021 r. nie przekroczyła 2 proc.

Najstabilniej, już od trzech kwartałów z rzędu, zachowują się ceny najmniejszych mieszkań (do 35 mkw.). Dzięki temu w porównaniu z II kw. 2020 r. płacono za nie jedynie średnio o 1,3 proc. więcej – choć tak jak w przypadku Warszawy i Gdańska powyżej 10 tys. zł/mkw.

Patrząc jednak z większej perspektywy, średnia kwota płacona za kawalerki położone w Krakowie rośnie nieprzerwanie od IV kw. 2018 r., a więc od dwóch i pół roku.

Ceny mieszkań w Lublinie

W pogoni za droższymi rynkami nie ustaje Lublin. Choć nominalnie za mieszkania wciąż płaci się tam znacznie mniej niż w sześciu największych polskich miastach, to wzrost stawek w skali roku zanotowany w II kw. 2021 r. był tam jednym z najwyższych.

Najmocniej, zarówno w relacji kwartalnej, jak i rocznej, podrożały mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw., za które płacono o 3,4 proc. więcej niż w I kw. 2021 r. i o 11 proc. więcej niż w II kw. 2020 r.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Podczas gdy w Warszawie kawalerki przekroczyły próg 11 tys. zł/mkw., a we Wrocławiu 10 tys. zł/mkw., kolejna bariera w przypadku mieszkań mniejszych niż 35 mkw. padła także w Olsztynie. W II kw. 2021 r. po raz pierwszy płacono za nie średnio ponad 6 tys. zł/mkw., a to za sprawą 6-procentowego wzrostu względem wcześniejszego kwartału.

Tak znacząca podwyżka przyszła po względnie spokojnych trzech kwartałach, gdy wzrosty stawek wahały się od 0,2 do 0,7 proc.

W II kw. 2021 r. przyspieszył także wzrost cen większych mieszkań – o powierzchni od 35 do 60 mkw. oraz od 60 do 80 mkw. O ile w poprzednich dwóch kwartałach wzrosty nie przekraczały 1 proc., tak w II kw. 2021 r. zanotowano wzrost odpowiednio o 4 i 4,5 proc. względem pierwszych trzech miesięcy 2021 r.

Druga połowa roku też z podwyżkami

Szukający własnego „M” najprawdopodobniej muszą przygotować się na podwyżki cen mieszkań również w III kw. 2021 r. Wskazuje na to choćby odczyt indeksu urban.one, który zanotował najmocniejszy wzrost w skali miesiąca w historii pomiarów, a więc od ponad 10 lat.

Indeks obliczany dla całej Polski w lipcu wyniósł 107,75 pkt. i był o 1,87 pkt. wyższy względem czerwca i jednocześnie o 3,78 pkt. wyższy w relacji do lipca 2020 r. Znacznie mocniej w górę wzrósł odczyt indeksu urban.one liczonego dla największych polskich rynków mieszkaniowych (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia). W lipcu 2021. Wyniósł on 114,24 pkt i był o 2,01 pkt. wyższy niż w czerwcu. W skali roku wzrost wyniósł 6,24 pkt.

Jak zauważa większość ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, wzrost cen napędzany jest przede wszystkim nieustannie rosnącym popytem. Na ten z kolei wpływają wciąż bardzo niskie, niemal zerowe, stopy procentowe i galopująca inflacja motywująca do zakupów tezauryzacyjnych, czyli mających chronić pieniądze przed utratą wartości.

– W takim otoczeniu gospodarczym deweloperzy nie są skłonni do obniżki cen, a uwzględniając dodatkowo podwyżkę cen materiałów budowlanych, bez wahania podnoszą je – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Podniosą, czy nie podniosą - oto jest pytanie

Zmianę trendu obserwowanego w cennikach deweloperów i wyhamowanie podwyżek cen mieszkań może przynieść jednak końcówka 2021 r. Wiele będzie zależało jednak od tego, czy Rada Polityki Pieniężnej w obliczu rosnącej inflacji podniesie stopy procentowe.

Druga połowa 2021 roku może przynieść zmiany na rynku nieruchomości. Rośnie presja na podwyżkę stóp procentowych.

– Do końca tego roku zostały zaledwie cztery posiedzenia RPP, w tym kluczowe w listopadzie, kiedy rada zapoznawać się będzie z najnowszymi prognozami Narodowego Banku Polskiego a dotyczącymi PKB i inflacji. To może być właśnie ten kluczowy moment, kiedy stopy zostaną podniesione – ocenia Anna Karaś.

Druga klasa trafi do oferty?

Na wzrost cen transakcyjnych mieszkań w kolejnych kwartałach bez wątpienia wpływ mogą mieć także szybujące ceny materiałów budowlanych. Za ten wzrost z pewnością zapłacą kupujący. Część ekspertów wieszczy jednak inny sposób ograniczenia kosztów – pojawienie się mieszkań drugiej klasy.

– Prawo zabrania modyfikacji ceny sprzedaży mieszkania zapisanej w umowie deweloperskiej. Cena nie odnosi się w żaden sposób do sytuacji na rynku wykonawstwa. Tymczasem, wykonawcy mają twarde i bolesne narzędzia do egzekwowania od deweloperów dopłat do kontraktów. Począwszy od zejścia z placu budowy, a na sporze sądowym o dopłaty z uwagi na nadzwyczajne zmiany na rynku materiałów budowlanych skończywszy – zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska –. I pewne jest, że większość deweloperów siada do stołu z wykonawcą, by znaleźć rozwiązanie satysfakcjonujące obie strony. Niestety, jest ono mniej korzystne dla kupujących mieszkania, bo uzyskane, de facto, ich kosztem, a ściślej, jakością produktu, jaki im zostanie przekazany. Skala zależy od poziomu desperacji deweloperów w ratowaniu własnej marży. Jeżeli kurczy się ona bardzo dynamicznie, to zmiany w jakości mogą być większe – dodaje.

Źródło: