Wynajmujący walczą z inflacją. Wyższe czynsze, krótsze umowy i klauzule

Pomimo rosnących od kilku miesięcy stawek ofertowych najmu jego rentowność systematycznie spada. Oprócz oficjalnych danych o poziomie inflacji wynajmującym oraz chcącym wejść na ten rynek sen z powiek spędzają niewspółmiernie drożejące mieszkania oraz coraz wyższe raty kredytów hipotecznych. Rentowność mają ratować coraz wyższe stawki w ogłoszeniach i antyinflacyjne klauzule w umowach zawieranych na coraz krótszy okres.

Od 3 do 3,5 proc. – na tyle obecnie szacuje się średnią rentowność najmu netto, czyli relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź remontu. Jeszcze przed rokiem wskaźnik ten przekraczał 4 proc., a przed dwoma laty 5 proc.

Stawki wracają do stanu sprzed pandemii

Chcący wynająć mieszkanie, zachęcani znacznie wyższym niż przed rokiem popytem, od kilku miesięcy coraz śmielej podnoszą stawki widniejące w ogłoszeniach. W największych polskich miastach w szczególności rośnie wycena mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, średnie kwoty oczekiwane przez wynajmujących lokale tej wielkości we wrześniu 2021 r. wzrosły w relacji rocznej od 6,2 proc. w Warszawie do blisko 10 proc. we Wrocławiu.

Wzrost średnich cen ofertowych powyżej wrześniowej inflacji (5,8 proc. r/r) zanotowano jeszcze w Krakowie (+7,0 proc. r/r), Bydgoszczy (+8,3 proc. r/r), Gdańsku (+8,4 proc. r/r) i Poznaniu (+9,0 proc. r/r).

Choć to w przypadku najmniejszych kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. zanotowano najmocniejsze, przekraczające 10 proc. wzrosty w skali roku, to jednak spośród trzech największych rynków najmu (Warszawa, Kraków i Gdańsk), jedynie w stolicy woj. pomorskiego średnia cena ofertowa w ciągu roku wzrosła mocniej od wskaźnika inflacji CPI. W Krakowie wycena kawalerek w skali roku podniosła się o niespełna 3 proc., a w Warszawie zanotowała spadek o 1,5 proc.

Rosnące oczekiwania wynajmujących obserwowane zwłaszcza w ostatnich miesiącach, w obliczu obniżek, które zdominowały rynek w całym 2020 r. oznaczają jednak powrót do stawek notowanych w ogłoszeniach najmu przed dwoma laty. W przypadku Warszawy i Gdańska wciąż można jednak spotkać średnie stawki ofertowe poniżej poziomów notowanych we wrześniu 2019 r.

Dla przykładu, kawalerki (0-38 mkw.) oferowane na wynajem w Warszawie wyceniano we wrześniu 2021 r. średnio o 4 proc. niżej niż przed dwoma laty.

Z kolei w duże mieszkania (60-90 mkw.) oferowane w Gdańsku potaniały w ofertach w ciągu dwóch lat średnio o 8,2 proc.

Kolejne miesiące z podwyżkami czynszów

Zdaniem Jarosława Jędzryńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, wzrosty stawek widniejących w ogłoszeniach najmu będą towarzyszyły nam co najmniej do końca roku

– O ile nie nastąpią jakieś nadzwyczajne okoliczności, trend ten powinien być kontynuowany do końca roku, po czym rynek ulegnie dłuższej stabilizacji. O ile jednak w perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy możemy oczekiwać powrotu stawek czynszów najmu nominalnie do wartości sprzed pandemii w przypadku wszystkich lokalizacji, to pod znakiem zapytania stoi ponowne osiągnięcie poprzedniego poziomu rentowności najmu w okolicach pięciu i więcej procent – ocenia Jarosław Jędrzyński.

Krótsze umowy i zapomniane klauzule

Oprócz podnoszenia czynszów, wynajmujący przed rosnącą z miesiąca na miesiąc inflacją zabezpieczają się także krótszymi umowami.

– Sytuacja pozornie podobna jest do tej sprzed roku, gdy w pierwszych miesiącach pandemii nierzadko podpisywano umowy najmu na znacznie krótszy niż zwykle czas. Wtedy jednak, w sytuacji niepewności, co przyniosą kolejne miesiące i następne lockdowny, na takich umowach zależało zwłaszcza szukających mieszkań. Dla wynajmujących było to mniejsze zło. Teraz role się odwróciły i to właśnie wynajmującym zaczyna coraz bardziej zależeć na umowach zawieranych na pół roku, maksymalnie rok – mówi Dominika Podsiadło z biura pośrednictwa Fidom. – W ten sposób są w stanie szybciej odpowiadać na rosnącą inflację, tym bardziej że zachęca ich do tego znacznie wyższy popyt, generowany m.in. przez studentów, którzy wrócili na nauki stacjonarnej – kontynuuje.

W nowych umowach najmu pojawiają się także dawno niewidziane klauzule waloryzacyjne, uzależniające wysokość czynszu choćby od oficjalnego wskaźnika inflacji CPI.

– W ostatnich latach takie umowy praktycznie nie występowały. Teraz wciąż są rzadkością, ale zwłaszcza po ostatnich dwóch komunikatach Głównego Urzędu Statystycznego, kilku najemców pytało, o takie rozwiązania – Znacznie częściej wynajmujący zabezpieczają się jednak zapisami pozwalającymi podnieść kwoty płacone przez najemców w chwili wzrostu czynszów uiszczanych zarządcom lub spółdzielniom oraz opłat wnoszonych za użytkowanie części wspólnych – mówi Dominika Podsiadło.

Jak dodaje, jeszcze podczas pierwszej i drugiej fali pandemii COVID-19 to wynajmujący nierzadko brali na siebie ciężar wspomnianych opłat, byle tylko wynająć mieszkanie.

Szybujące ceny mieszkań ścinają rentowność najmu

Chcących wejść na rynek najmu znacznie bardziej od oficjalnego wskaźnika inflacji martwić mogą niewspółmiernie rosnące stawki na rynku sprzedaży mieszkań – w szczególności nowych, które rosną w tempie dwucyfrowym.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, spośród dziewięciu największych polskich miast, jedynie w Poznaniu średnie stawki dyktowane za nowe mieszkania rosły wolniej od inflacji. Ewenementem jest zwłaszcza sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw., których wycena w relacji do września 2020 r. wzrosła jedynie o 0,7 proc.

Stolica Wielkopolski jest jednak wyjątkiem. Dla porównania, mieszkania o tym metrażu oferowane przez deweloperów w Warszawie podrożały w ogłoszeniach w ciągu roku średnio o 19,7 proc., z kolei w Krakowie i Gdańsku wzrost średnich cen ofertowych przekroczył 15 proc. w skali roku.

Nieco mniej okazale, choć wciąż powyżej oficjalnej inflacji CPI, rosły w ostatnim roku średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym. Poniżej 10 proc. rosły w szczególności średnie oczekiwania wystawiających na sprzedaż duże lokale o powierzchni od 60 do 90 mkw. W większości przypadków podwyżki wahały się od 8 do 9 proc. w skali roku.

Jednocyfrowych podwyżek nie da się jednak znaleźć, jeśli średnie ceny ofertowe notowane we wrześniu 2021 r. porównamy ze średnimi stawkami wpisywanymi w ogłoszeniach przed dwoma laty. Dość powiedzieć, że 20-procentowe podwyżki notowane w przypadku nowych kawalerek we Wrocławiu, Szczecinie i Katowicach były najniższymi spośród dziewięciu największych polskich miast. W Gdańsku i Krakowie oczekiwania deweloperów wzrosły w ciągu dwóch lat o ok. 35 proc., a w Warszawie o blisko 50 proc.

Podwyżki przekraczające najczęściej 20 proc., a nierzadko 30 proc. w relacji dwuletniej miały miejsce także w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oraz od 60 do 90 mkw.

Nieco mniej okazałe podwyżki, choć i tak przekraczające 10 proc., a nierzadko 20 proc. w skali dwóch lat miały miejsce na największych rynkach wtórnych.

Raty rosną szybciej od czynszów

Opłacalność najmu w przypadku wynajmujących mieszkania kupione w oparciu o kredyt hipoteczny obniża także rosnący w ostatnich tygodniach wskaźnik WIBOR 3M, który z kolei wpływa na wyższe raty kredytów.

Upraszczając, rata obliczana w oparciu o wskaźnik WIBOR 3M z 17 listopada (1,65 proc.), w porównaniu z naliczaną na podstawie wskaźnika obserwowanego jeszcze w pierwszych dniach września (0,21 proc.) i przy założeniu, że mówimy o kredycie zaciągniętym na 25 lat. przy marży 2 pp. i LTV 90 proc., wzrosła w przybliżeniu o 15 proc.

Źródło: