REKLAMA

Wynajmujący walczą z inflacją. Wyższe czynsze, krótsze umowy i klauzule

Marcin Kaźmierczak2021-11-19 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-11-19 06:00
Wynajmujący walczą z inflacją. Wyższe czynsze, krótsze umowy i klauzule
Wynajmujący walczą z inflacją. Wyższe czynsze, krótsze umowy i klauzule
fot. Włodzimierz Wasyluk /

Pomimo rosnących od kilku miesięcy stawek ofertowych najmu jego rentowność systematycznie spada. Oprócz oficjalnych danych o poziomie inflacji wynajmującym oraz chcącym wejść na ten rynek sen z powiek spędzają niewspółmiernie drożejące mieszkania oraz coraz wyższe raty kredytów hipotecznych. Rentowność mają ratować coraz wyższe stawki w ogłoszeniach i antyinflacyjne klauzule w umowach zawieranych na coraz krótszy okres.

Od 3 do 3,5 proc. – na tyle obecnie szacuje się średnią rentowność najmu netto, czyli relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź remontu. Jeszcze przed rokiem wskaźnik ten przekraczał 4 proc., a przed dwoma laty 5 proc.

Stawki wracają do stanu sprzed pandemii

Chcący wynająć mieszkanie, zachęcani znacznie wyższym niż przed rokiem popytem, od kilku miesięcy coraz śmielej podnoszą stawki widniejące w ogłoszeniach. W największych polskich miastach w szczególności rośnie wycena mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, średnie kwoty oczekiwane przez wynajmujących lokale tej wielkości we wrześniu 2021 r. wzrosły w relacji rocznej od 6,2 proc. w Warszawie do blisko 10 proc. we Wrocławiu.

Wzrost średnich cen ofertowych powyżej wrześniowej inflacji (5,8 proc. r/r) zanotowano jeszcze w Krakowie (+7,0 proc. r/r), Bydgoszczy (+8,3 proc. r/r), Gdańsku (+8,4 proc. r/r) i Poznaniu (+9,0 proc. r/r).

Choć to w przypadku najmniejszych kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. zanotowano najmocniejsze, przekraczające 10 proc. wzrosty w skali roku, to jednak spośród trzech największych rynków najmu (Warszawa, Kraków i Gdańsk), jedynie w stolicy woj. pomorskiego średnia cena ofertowa w ciągu roku wzrosła mocniej od wskaźnika inflacji CPI. W Krakowie wycena kawalerek w skali roku podniosła się o niespełna 3 proc., a w Warszawie zanotowała spadek o 1,5 proc.

Rosnące oczekiwania wynajmujących obserwowane zwłaszcza w ostatnich miesiącach, w obliczu obniżek, które zdominowały rynek w całym 2020 r. oznaczają jednak powrót do stawek notowanych w ogłoszeniach najmu przed dwoma laty. W przypadku Warszawy i Gdańska wciąż można jednak spotkać średnie stawki ofertowe poniżej poziomów notowanych we wrześniu 2019 r.

Dla przykładu, kawalerki (0-38 mkw.) oferowane na wynajem w Warszawie wyceniano we wrześniu 2021 r. średnio o 4 proc. niżej niż przed dwoma laty.

Zmiany średnich cen ofertowych najmu w wybranych miastach

Miasto

Metraż

Średnia cena – wrzesień 2021

[w zł/m-c]

Zmiana w relacji rocznej [w proc.]

Zmiana w relacji dwuletniej [w proc.]

Bydgoszcz

0-38

1152

+10,4

+9,0

38-60

1508

+8,3

+4,7

60-90

2128

+0,7

-4,4

Gdańsk

0-38

1654

+7,1

+1,2

38-60

2118

+8,4

0,0

60-90

2957

-1,7

-8,2

Katowice

0-38

1260

-0,3

-2,2

38-60

1782

+4,1

+0,3

60-90

2478

-7,3

-0,3

Kraków

0-38

1517

+2,8

-7,5

38-60

1937

+7,0

0,0

60-90

2790

+13,7

+7,2

Lublin

0-38

1474

+2,6

+0,8

38-60

1905

+3,0

-2,4

60-90

2266

+4,1

-4,0

Łódź

0-38

1135

+17,0

+21,9

38-60

1619

+2,4

+4,3

60-90

2469

+3,6

+10,5

Poznań

0-38

1315

+6,5

+5,7

38-60

1768

+9,0

+4,5

60-90

2287

+0,8

-5,1

Szczecin

0-38

1467

+14,7

+17,8

38-60

1968

+5,6

+11,3

60-90

2716

+3,3

+4,1

Warszawa

0-38

1968

-1,5

-4,0

38-60

2627

+6,2

-1,7

60-90

4065

+7,9

+2,3

Wrocław

0-38

1615

+7,9

+1,9

38-60

2081

+9,6

+6,8

60-90

2755

+3,9

+1,4

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

Z kolei w duże mieszkania (60-90 mkw.) oferowane w Gdańsku potaniały w ofertach w ciągu dwóch lat średnio o 8,2 proc.

Kolejne miesiące z podwyżkami czynszów

Zdaniem Jarosława Jędzryńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, wzrosty stawek widniejących w ogłoszeniach najmu będą towarzyszyły nam co najmniej do końca roku

– O ile nie nastąpią jakieś nadzwyczajne okoliczności, trend ten powinien być kontynuowany do końca roku, po czym rynek ulegnie dłuższej stabilizacji. O ile jednak w perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy możemy oczekiwać powrotu stawek czynszów najmu nominalnie do wartości sprzed pandemii w przypadku wszystkich lokalizacji, to pod znakiem zapytania stoi ponowne osiągnięcie poprzedniego poziomu rentowności najmu w okolicach pięciu i więcej procent – ocenia Jarosław Jędrzyński.

Krótsze umowy i zapomniane klauzule

Oprócz podnoszenia czynszów, wynajmujący przed rosnącą z miesiąca na miesiąc inflacją zabezpieczają się także krótszymi umowami.

– Sytuacja pozornie podobna jest do tej sprzed roku, gdy w pierwszych miesiącach pandemii nierzadko podpisywano umowy najmu na znacznie krótszy niż zwykle czas. Wtedy jednak, w sytuacji niepewności, co przyniosą kolejne miesiące i następne lockdowny, na takich umowach zależało zwłaszcza szukających mieszkań. Dla wynajmujących było to mniejsze zło. Teraz role się odwróciły i to właśnie wynajmującym zaczyna coraz bardziej zależeć na umowach zawieranych na pół roku, maksymalnie rok – mówi Dominika Podsiadło z biura pośrednictwa Fidom. – W ten sposób są w stanie szybciej odpowiadać na rosnącą inflację, tym bardziej że zachęca ich do tego znacznie wyższy popyt, generowany m.in. przez studentów, którzy wrócili na nauki stacjonarnej – kontynuuje.

W nowych umowach najmu pojawiają się także dawno niewidziane klauzule waloryzacyjne, uzależniające wysokość czynszu choćby od oficjalnego wskaźnika inflacji CPI.

– W ostatnich latach takie umowy praktycznie nie występowały. Teraz wciąż są rzadkością, ale zwłaszcza po ostatnich dwóch komunikatach Głównego Urzędu Statystycznego, kilku najemców pytało, o takie rozwiązania – Znacznie częściej wynajmujący zabezpieczają się jednak zapisami pozwalającymi podnieść kwoty płacone przez najemców w chwili wzrostu czynszów uiszczanych zarządcom lub spółdzielniom oraz opłat wnoszonych za użytkowanie części wspólnych mówi Dominika Podsiadło.

Jak dodaje, jeszcze podczas pierwszej i drugiej fali pandemii COVID-19 to wynajmujący nierzadko brali na siebie ciężar wspomnianych opłat, byle tylko wynająć mieszkanie.

Szybujące ceny mieszkań ścinają rentowność najmu

Chcących wejść na rynek najmu znacznie bardziej od oficjalnego wskaźnika inflacji martwić mogą niewspółmiernie rosnące stawki na rynku sprzedaży mieszkań – w szczególności nowych, które rosną w tempie dwucyfrowym.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, spośród dziewięciu największych polskich miast, jedynie w Poznaniu średnie stawki dyktowane za nowe mieszkania rosły wolniej od inflacji. Ewenementem jest zwłaszcza sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw., których wycena w relacji do września 2020 r. wzrosła jedynie o 0,7 proc.

Zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym

Miasto

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena – wrzesień 2021

[w zł/mkw.]

 

Zmiana w relacji rocznej

[w proc.]

Zmiana w relacji dwuletniej

[w proc.]

Gdańsk

0-38

11 879

+2,7

+34,2

38-60

10 268

+0,4

+32,6

60-90

10 186

-4,1

+24,8

Katowice

0-38

9 189

+1,9

+19,5

38-60

8 282

+3,2

+21,5

60-90

7 715

+1,1

+11,0

Kraków

0-38

12 802

+1,4

+36,2

38-60

10 737

+1,3

+32,6

60-90

10 230

+1,4

+28,7

Lublin

0-38

9 221

+2,4

+57,6

38-60

7 881

+1,5

+37,9

60-90

7 360

+1,0

+32,5

Łódź

0-38

8 434

+3,4

+24,3

38-60

7 490

+3,4

+24,0

60-90

7 198

+2,0

+23,1

Poznań

0-38

9 185

-0,3

+47,8

38-60

8 478

-1,3

+21,7

60-90

7 996

-0,8

+16,7

Szczecin

0-38

8 808

+1,0

+21,8

38-60

8 697

+1,1

+34,9

60-90

7 968

+1,5

+19,4

Warszawa

0-38

14 030

+3,4

+48,5

38-60

11 645

+3,8

+41,2

60-90

10 984

+2,2

+30,1

Wrocław

0-38

10 229

+2,9

+21,3

38-60

9 545

+0,6

+32,1

60-90

8 988

+1,0

+27,3

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

Stolica Wielkopolski jest jednak wyjątkiem. Dla porównania, mieszkania o tym metrażu oferowane przez deweloperów w Warszawie podrożały w ogłoszeniach w ciągu roku średnio o 19,7 proc., z kolei w Krakowie i Gdańsku wzrost średnich cen ofertowych przekroczył 15 proc. w skali roku.

Nieco mniej okazale, choć wciąż powyżej oficjalnej inflacji CPI, rosły w ostatnim roku średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym. Poniżej 10 proc. rosły w szczególności średnie oczekiwania wystawiających na sprzedaż duże lokale o powierzchni od 60 do 90 mkw. W większości przypadków podwyżki wahały się od 8 do 9 proc. w skali roku.

Jednocyfrowych podwyżek nie da się jednak znaleźć, jeśli średnie ceny ofertowe notowane we wrześniu 2021 r. porównamy ze średnimi stawkami wpisywanymi w ogłoszeniach przed dwoma laty. Dość powiedzieć, że 20-procentowe podwyżki notowane w przypadku nowych kawalerek we Wrocławiu, Szczecinie i Katowicach były najniższymi spośród dziewięciu największych polskich miast. W Gdańsku i Krakowie oczekiwania deweloperów wzrosły w ciągu dwóch lat o ok. 35 proc., a w Warszawie o blisko 50 proc.

Zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym

Miasto

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena – wrzesień 2021

[w zł/mkw.]

 

Zmiana w relacji rocznej

[w proc.]

Zmiana w relacji dwuletniej

[w proc.]

Gdańsk

0-38

13 339

+12,8

+28,8

38-60

11 628

+12,5

+16,9

60-90

11 391

+11,9

+17,0

Katowice

0-38

7 475

+10,5

+14,0

38-60

6 871

+10,8

+18,2

60-90

6 899

+9,0

+17,5

Kraków

0-38

12 761

+10,4

+22,6

38-60

11 380

+12,4

+24,0

60-90

11 316

+8,9

+21,5

Lublin

0-38

8 582

+5,1

+20,2

38-60

7 839

+11,4

+24,9

60-90

7 404

+12,1

+21,4

Łódź

0-38

6 907

+8,0

+26,8

38-60

6 360

+9,1

+18,8

60-90

6 090

+4,5

+16,2

Poznań

0-38

9 453

+8,2

+15,2

38-60

8 307

+6,0

+10,5

60-90

7 495

+5,5

+11,3

Szczecin

0-38

8 838

+16,9

+21,7

38-60

7 716

+14,8

+27,0

60-90

6 920

+8,3

+18,7

Warszawa

0-38

14 250

+11,4

+21,0

38-60

12 796

+10,7

+19,7

60-90

12 784

+8,4

+18,6

Wrocław

0-38

11 081

+9,0

+16,8

38-60

9 571

+10,8

+18,4

60-90

8 719

+8,7

+16,6

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

Podwyżki przekraczające najczęściej 20 proc., a nierzadko 30 proc. w relacji dwuletniej miały miejsce także w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. oraz od 60 do 90 mkw.

Nieco mniej okazałe podwyżki, choć i tak przekraczające 10 proc., a nierzadko 20 proc. w skali dwóch lat miały miejsce na największych rynkach wtórnych.

Raty rosną szybciej od czynszów

Opłacalność najmu w przypadku wynajmujących mieszkania kupione w oparciu o kredyt hipoteczny obniża także rosnący w ostatnich tygodniach wskaźnik WIBOR 3M, który z kolei wpływa na wyższe raty kredytów.

Upraszczając, rata obliczana w oparciu o wskaźnik WIBOR 3M z 17 listopada (1,65 proc.), w porównaniu z naliczaną na podstawie wskaźnika obserwowanego jeszcze w pierwszych dniach września (0,21 proc.) i przy założeniu, że mówimy o kredycie zaciągniętym na 25 lat. przy marży 2 pp. i LTV 90 proc., wzrosła w przybliżeniu o 15 proc.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Inspirujące pomysły na urządzenie pomieszczeń dla firm

Inspirujące pomysły na urządzenie pomieszczeń dla firm

Komentarze (55)

dodaj komentarz
jsunday
A rzeczywistość wygląda tak:

Część właścicieli mieszkań podniosła czynsze. – W porównaniu ze stawkami z ubiegłego roku podwyżki są jednak nieznaczne – o 100–200 zł – zaznacza Dominika Filip. – A właściciele i tak są gotowi negocjować z najemcą.

Zdaniem Dominiki Filip mimo poprawy sytuacji
A rzeczywistość wygląda tak:

Część właścicieli mieszkań podniosła czynsze. – W porównaniu ze stawkami z ubiegłego roku podwyżki są jednak nieznaczne – o 100–200 zł – zaznacza Dominika Filip. – A właściciele i tak są gotowi negocjować z najemcą.

Zdaniem Dominiki Filip mimo poprawy sytuacji wciąż mamy rynek najemcy, nie wynajmującego. - W najlepszej sytuacji są właściciele jedno-, dwu- i trzypokojowych mieszkań w centrum lub blisko centrum, na dobrze skomunikowanych osiedlach, funkcjonalnie i schludnie wyposażonych, kupionych za gotówkę i wynajmowanych w rozsądnej cenie. Takie mieszkanie wynajmie się zawsze, a właściciel może wybierać wśród zainteresowanych – komentuje.

Szukanie pieniędzy
Na propozycje Polskiego Ładu zwraca też uwagę Tomasz Rożek z warszawskiego oddziału Akces Polska. – Rząd szuka pieniędzy i wcześniej czy później znajdzie je na rynku wynajmu – mówi. – Rynek ten nie ma przed sobą najlepszych perspektyw. Praca zdalna nie zniknie, możemy pracować z każdego miejsca, rosną czynsze płacone administracji, coraz droższe są media. Trudno to będzie przerzucić na wynajmującego.

Tomasz Rożek zauważa, że umowy najmu bardzo często są zrywane przed czasem ze względu na sytuację lokatora. – Wynajmujący chcieliby podnieść stawki, ale wybór mieszkań jest duży. Właściciele konkurują więc cenami – wyjaśnia pośrednik. Kawalerkę w stolicy wynajmiemy za 1,5–1,8 tys. zł, lokal dwupokojowy – za 2–2,3 tys. zł. Rok temu stawki były zbliżone.


https://www.rp.pl/nieruchomosci/art19059841-najmy-powoli-wychodza-na-prosta


michal1678
Z mieszkaniami jest tak że albo się kupuje albo wynajmuje. Kupuje - rosną ceny mieszkań. Nie stać na kupno - musisz wynajmować -rosną ceny najmu. Win/win
jpelerj
Coś się strasznie stresujesz, naprodukowałeś tu wpisów, że ho! Zapomniałeś też o następnej możliwości: rośnie podaż mieszkań, również na wynajem, nie rośnie liczba najemców. Musisz konkurować z innymi właścicielami o najemcę - spada cena najmu. Życie nie jest takie proste, jak slogan reklamowy LOL
jpelerj
Wzrosty stawek w ogłoszeniach będą towarzyszyły tylko w tym roku? Zdaniem ekspertów? A ja sądziłem, że ofertowo to zawsze sky is the limit. A potem i tak najemca weryfikuje.
samsza
Jak ceny domów, mieszkań i wynajmu będą absurdalnie wysokie, ludzie zaczną zachowywać się racjonalnie i rozpoczną stawiać jurty.
arturnow
Czy oni nie wiedzą, że nie mają jak stawiać warunków. Inflacja jest wysoka to ludzie będą mniej w stanie wydać na wynajem co pociągnie ceny w dół, a nie w górę. Rozumiem, że ktoś woli pokrywać raty i czynsz.
bakoma031082
Jak nie chcesz nie musisz mieszkać u mnie. Idź szukaj u kogoś innego. Taniej nie będzie. Także cały czas wynajmujący są na górze.
trolley odpowiada bakoma031082
Rozbawił mnie bardzo twój komentarz :) Dziękuję :)
ravauw
wlasnie nakreca sie spirala, o ktorej wszyscy mowia, drozej wynajmujesz, to bedziesz chcial wiecej zarabiac, firma podniesie ceny i tak w kolko..... Najem raczej nie spadnie, bardziej boje sie wizji bezrobocia mimo slabej demografii, jak bezrobocie wzrosnie to najem, ceny nieruchomosci spadna, to juz przerabiala historia....
1a2b odpowiada ravauw
a koledze się dalej wydaje, że wszystko się kręci wokół jego mieszkanka na wynajem?

Powiązane: Najem i wynajem mieszkań i domów

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki