Pękło 15 000 zł/mkw. Nowe mieszkania drożeją w ogłoszeniach szybciej od używanych [Nowy raport]

Po raz pierwszy w historii średnie ceny ofertowe dyktowane za kawalerki w Warszawie przekroczyły 15 000 zł/mkw. – i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Biorąc pod uwagę wszystkie największe polskie miasta i metraże, szybciej rosną oczekiwania deweloperów.

Inaczej niż przed rokiem, w lutym 2022 r. obniżki średnich stawek ofertowych w relacji miesięcznej były rzadkością. Warto jednak, w obliczu zmieniającego się otoczenia rynkowego, pamiętać o dwóch ważnych w naszych rozważaniu sprawach.

Po pierwsze, ceny ofertowe, czyli widniejące w ogłoszeniach, różnią się od cen transakcyjnych, czyli kwot wpisywanych w aktach notarialnych, co tłumaczyliśmy w artykule „Co naprawdę mówią dane o cenach mieszkań?”. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, na rynku wtórnym różnice w poszczególnych miastach wojewódzkich wahają się od 5 do blisko 19 proc. a w przypadku nowych mieszkań od 2 do 12 proc.

Po drugie, rynek nieruchomości, inaczej niż giełdy reaguje z opóźnieniem liczonym najczęściej w miesiącach. Wpływ rosyjskiej inwazji na Ukrainę, który w marcu w pierwszej kolejności dotknął rynku najmu mieszkań, na ofertach sprzedaży i aktach notarialnych będzie widoczny jeszcze później.

Również z opóźnieniem będziemy obserwować wpływ słabnącej akcji kredytowej. Przypomnijmy, że w lutym Biuro Informacji Kredytowej zanotowało o 36 proc. mniej wniosków kredytowych niż rok wcześniej. Wnioski opiewały na łączną kwotę o ponad 29 proc. niższą niż w lutym 2021 r.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

Świadomi wspomnianych czynników przyjrzyjmy się sytuacji na największych polskich rynkach sprzedaży mieszkań. W lutym oczekiwania deweloperów najmocniej rosły w Warszawie, co w przypadku najmniejszych kawalerek (do 38 mkw.) zaowocowało przekroczoną po raz pierwszy psychologiczna barierą 15 000 zł/mkw. Stało się tak za sprawą blisko 4-procentowej (nominalnie średnio o 527 zł/mkw.) podwyżki względem stycznia.

Średnie kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży nowych kawalerek, które rosną niemal nieprzerwanie od roku, przełożyły się w stolicy – ale także we Wrocławiu i Szczecinie – na ponad 20-procentowe podwyżki w relacji do lutego 2021 r.

Zgoła odmiennie wygląda sytuacja na gdańskim rynku pierwotnym, gdzie luty był drugim miesiącem z rzędu z nieznaczną korektą. Niewielkie podwyżki obserwowane w ubiegłym roku, przeplatane okresami korekt, sprawiły, że najmniejsze metraże oferowane przez deweloperów w Gdańsku były w lutym 2022 r. wyceniane średnio o 2,3 proc. wyżej niż rok wcześniej.

Również średnia kwota oczekiwana za większe mieszkania (od 38 do 60 mkw.) oferowane w stolicy woj. pomorskiego wzrosła znacznie poniżej inflacji CPI, która w lutym wyniosła 8,5 proc. W tym przypadku podwyżka wyniosła nieco ponad 3 proc. w skali roku.

Jeszcze większe rozwarstwienie między średnią ceną ofertową mieszkań w Gdańsku a tą odnotowywaną pozostałych największych polskich miastach miało miejsce w przypadku dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. O ile w Warszawie oczekiwania deweloperów wzrosły w relacji rocznej o ponad 26 proc., w Krakowie o blisko 20 proc., a we Wrocławiu o 18 proc., o tyle średnia cena ofertowa zanotowana w lutym 2022 r. w Gdańsku była o blisko 2 proc. niższa od obserwowanej rok wcześniej.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Wróćmy jednak do rosnących stawek widniejących w ofertach na warszawskim rynku sprzedaży mieszkań. Również na stołecznym rynku wtórnym kawalerki (do 38 mkw.) wyceniano średnio na ponad 15 tys. zł/mkw. Co jednak istotne, po raz pierwszy od co najmniej pięciu lat średnia cena ofertowa notowana na rynku wtórnym była niższa od średnich oczekiwań deweloperów. Jeszcze przed rokiem używane kawalerki były wyceniane średnio o blisko 10 proc. wyżej od nowych mieszkań o powierzchni poniżej 38 mkw. Przed czterema i pięcioma laty różnica była jeszcze wyższa i wynosiła ponad 20 proc.

Do przekroczenia bariery 15 000 zł/mkw. wystarczyła w Warszawie podwyżka w skali miesiąca o 0,4 proc. - znacznie zresztą niższa od obserwowanej miesiąc wcześniej. Wzrosty średnich oczekiwań sprzedających poniżej 1 proc. w skali miesiąca zdominowały także pozostałe spośród dziewięciu największych polskich rynków nieruchomości. Jedynie we Wrocławiu mieliśmy w lutym do czynienia z blisko 2-procentową podwyżką.

Większe mieszkania (od 38 do 60 mkw.) w większości analizowanych miast podrożały w ofertach nieco mocniej – od 1 do 2 proc. W skali roku to jednak średnie oczekiwania sprzedających najmniejsze kawalerki wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy najmocniej.

Jeśli jednak wzrosty obserwowane na rynku wtórnym porównamy z podwyżkami średnich oczekiwań deweloperów, to w większości największych polskich miast mocniej w ciągu ostatniego roku wystrzeliły stawki dyktowane na rynkach pierwotnych. Najmocniej ta tendencja była widoczna w Warszawie. Na drugim biegunie znalazł się jednak Gdańsk, gdzie sprzedający mieszkania z drugiej ręki podnieśli swoje oczekiwania o kilka punktów procentowych mocniej, niż deweloperzy.

Źródło: