Do Polski przybyło już ok. 450 tys. ukraińskich uchodźców uciekających przed wojną. Setki tysięcy osób wciąż czekają na to po drugiej stronie granicy. Jedną z ich podstawowych potrzeb będzie znalezienie dachu nad głową. Jak w krótkiej i dłuższej perspektywie fala migrantów może wpłynąć na polski rynek mieszkaniowy?
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem mieszkaniowym w krótszej perspektywie liczonej w tygodniach i miesiącach jako pierwszy skutki napływu uchodźców z Ukrainy może odczuć rynek najmu.
– Część osób będzie chciała w Polsce zamieszkać na dłużej wraz z rodzinami, pracować i normalnie żyć. Najem jest tu rozwiązaniem ich potrzeb, bo pozwala szybciej zmienić miejsce zamieszkania, wycofać się, przeprowadzić i nie wymaga dużej inwestycji – zauważa Marcin Krasoń z portalu obido.pl.
ReklamaZdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, popyt na rynku najmu w najbliższych tygodniach i miesiącach z pewnością wzrośnie.
– Zapewne jeszcze nie od jutra, ale w jak najbardziej przewidywalnej przyszłości należy oczekiwać wzrostu popytu na rynku najmu mieszkań. Kilkaset tysięcy uchodźców będzie w stanie znaleźć pracę w Polsce niemal od ręki i ze strony tej właśnie grupy będzie pochodził ewentualny wzrost popytu na lokale do wynajęcia – przewiduje Jarosław Jędrzyński.
Wyższy popyt to wyższe stawki najmu
Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, w styczniu, po przestoju notowanym w listopadzie i grudniu, liczba ofert dotyczących najmu mieszkań wzrosła w relacji miesięcznej nawet o 27 proc. Taka sytuacja miała miejsce we Wrocławiu. W Poznaniu, Gdańsku i Lublinie aktywnych ofert było z kolei o ok. 20 proc. więcej mdm.
Wzrost liczby mieszkań, obserwowany zresztą także w pierwszych miesiącach poprzednich lat, sprawił, że na rynek napłynęła korekta oczekiwań wynajmujących. Pomimo tego średnie stawki ofertowe są o kilkanaście, a w niektórych przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent wyższe niż przed rokiem. Pomimo fali obniżek obserwowanej w pierwszym roku z pandemią koronawirusa styczniowe stawki były także w większości dużych polskich miast wyższe niż w styczniu 2020 r.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego napływ uchodźców i rosnący popyt na rynku najmu z pewnością wykorzystają wynajmujący, podnosząc stawki widniejące w ogłoszeniach.
– W efekcie w pierwszym rzędzie wzrosną stawki wynajmu mieszkaniowego w Polsce. Przy tym w większości przypadków w wynajmowanych mieszkaniach prawdopodobnie nie będą zamieszkiwać pojedyncze rodziny, ale możliwe że większe grupy więcej uchodźców, niż sugerowałyby parametry loklu. Wynajmujący będą się na to godzić, a rekompensatą będą odpowiednio wywindowane czynsze, co rynek już przerabiał w swej najnowszej historii – twierdzi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Łatwiej wynająć niż kupić
Na zdecydowanie bardziej zauważalny wzrost popytu na rynku najmu wpłynie także łatwość wejścia. Uciekający przed wojną nie będą bowiem zbyt szybko gotowi na kupno mieszkania w innym kraju, nawet jeśli odłożyli wcześniej gotówkę.
I choć obywatele Ukrainy w 2020 r. zostali właścicielami 2909 mieszkań znajdujących się w Polsce (ok. 1,5 proc. wszystkich transakcji), a dodatkowo, jak wynika z danych serwisu obido.pl, w ostatnim czasie na rynku mieszkaniowym obserwowany był wzmożony ruch ze strony zamożnych Ukraińców, którzy obawiając się konfliktu, lokowali swoje środki poza granicami ojczyzny, to jednak dla przeciętnego obywatela Ukrainy kupno mieszkania w Polsce, a tym bardziej w dużym mieście, to ogromny wydatek.
– Średnie wynagrodzenie w Ukrainie z trudem sięga 2 tys. zł, a trzeba przy tym pamiętać, że mediana wynagrodzeń jest dużo niższa, z kolei płaca minimalna jest trzy razy niższa niż w Polsce – podkreśla Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome. – Zupełnie inną sytuację mają obywatele Ukrainy, którzy już pracują w Polsce od jakiegoś czasu, a inną uciekający przed rosyjskim atakiem – dodaje.
Jak z kolei zauważa Małgorzata Wełnowska z Cenatorium, jeśli gdzieś w Polsce wzrośnie popyt na mieszkania ze strony obywateli Ukrainy, to będą to miasta położone na wschodzie Polski. Wszystko to jednak może się wydarzyć w znacznie dłuższej perspektywie niż w ciągu kilku miesięcy.
– W perspektywie długookresowej, czyli kilku lat, bardzo możliwe, że przyjezdni będą chcieli osiedlić się na stałe w Polsce i dopiero wtedy podejmą decyzję o zakupie nieruchomości. Przewidujemy, że jeżeli dojdzie do takiej sytuacji, to docelowymi rynkami będą miasta położone bliżej granicy takie jak Rzeszów czy Lublin. Rozważamy także sytuację, w której zamożniejsi z Ukraińców posiadający w Polsce rodzinę będą mogli rozważać osiedlenia się w Polsce na stałe. Bardzo możliwe jednak, że ci spośród nich, którzy posiadają gotówkę, a nie mają rodzin w Polsce, skierują się do któregoś z państw Europy Zachodniej – ocenia Wełnowska.
Popyt tak, ale inwestycyjny
W opinii Jarosława Jędrzyńskiego jeśli napływ uchodźców z Ukrainy miałby wzmóc popyt na rynku sprzedaży mieszkań, to wzrost obserwowany byłby jednak nie wśród uchodźców, a inwestorów wykorzystujących wzmożony ruch na rynku najmu. To z kolei może doprowadzić do dalszego nasilonego względem poprzednich miesięcy wzrostu stawek – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
– Jeżeli ten dość prawdopodobny scenariusz przyśpieszenia koniunktury na rodzimym rynku wynajmu i wzrostu jego rentowności ulegnie materializacji, pociągnie to za sobą wzrost popytu na mieszkania ze strony inwestorów indywidualnych oraz funduszy PRS. Do tego poważny nawis podażowy nowych mieszkań nabytych w ostatnich latach spekulacyjnie z zamiarem odsprzedaży z zyskiem, także w dużej części może zmienić przeznaczenie na wynajem długoterminowy – analizuje Jarosław Jędrzyński.
Kupujący inwestycyjnie mogą zatem równoważyć słabnący popyt po stronie klientów wspomagających się kredytami hipotecznymi, a związany z rosnącymi od kilku miesięcy stopami procentowymi.
– Cykle podwyżek stóp procentowych wyhamowały popyt, a kolejne zapowiadane przez prezesa Narodowego Banku Polskiego jeszcze mocniej ograniczą popyt – zaznacza Małgorzata Wełnowska. – Najmłodsza grupa potencjalnych klientów w związku z brakiem zdolności kredytowej i niezbyt dużymi oszczędnościami skieruje się na rynek najmu – dodaje.
Niższa podaż i rosnące koszty budowy wywindują ceny
Innym ze skutków wzmożonego popytu inwestycyjnego może być większy ruch na placach budów, który w pierwszych tygodniach 2022 r. znacząco osłabł. Przypomnijmy, że w styczniu 2022 r. deweloperzy oddali do użytku jedynie 7905 mieszkań, najmniej od maja 2020 r. Było to jednocześnie najsłabsze otwarcie roku od sześciu lat, o czym pisaliśmy w artykule „Tąpnięcie w mieszkaniówce na początku roku”.
W styczniu zarejestrowano także wyjątkowo mało nowych budów. Deweloperzy w pierwszy miesiącu 2022 r. rozpoczęli budowę 7340 lokali, co było wynikiem o ponad 40 proc. niższym niż przed rokiem. Dwucyfrową obniżkę zanotowano także względem stycznia 2020, 2019 i 2018 roku.
Jak z kolei prognozuje Małgorzata Wełnowska, na ceny obserwowane na rynku sprzedaży mieszkań w najbliższym czasie oddziaływać będą przede wszystkim rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty robocizny czy zakupu gruntów pod inwestycję.
– Przewidujemy, że te wszystkie składowe doprowadzą do kolejnych podwyżek cen, może już nie dwucyfrowych, tak jak to miało miejsce w ostatnich latach, ale na poziomie kilku procent w skali roku na pewno – przewiduje ekspertka Cenatorium.
