Mniejsze mieszkania wciąż drożeją w ofertach, ale wolniej. Duże wręcz przeciwnie [Nowy raport]

Wraz z nowym rokiem deweloperzy oferujący małe (0-38 mkw.) i średnie mieszkania (38-60 mkw.) ostudzili swoje oczekiwania cenowe – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Fala wzrostów nie słabnie za to na rynku wtórnym, na co wpływ może mieć m.in. spadająca liczba aktywnych ofert.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

W styczniu 2022 r., inaczej niż przed rokiem, wzrost średnich oczekiwań deweloperów zwolnił względem ostatnich miesięcy poprzedniego roku. Co więcej, po raz pierwszy od wiosny ubiegłego roku, w czterech miastach mieliśmy do czynienia z korektą średniej ceny ofertowej dyktowanej za nowe kawalerki (do 38 mkw.). Taka sytuacja miała miejsce w Łodzi (-1,5 proc. m/m), Lublinie (-1,1 proc. m/m), Szczecinie (-2,2 proc. m/m) oraz w najmniejszym stopniu w Gdańsku (-0,1 proc. m/m).

Choć obniżka w relacji miesięcznej zaobserwowana w stolicy woj. pomorskiego była niemal symboliczna, to jednak po raz ostatni korektę na tamtejszym rynku odnotowano w lipcu 2021 r. Znacznie dłużej, bo od lutego 2021 r., na obniżkę średniej ceny ofertowej musieli czekać szukający kawalerek w Szczecinie.

Na drugim biegunie znalazły się średnie ceny dyktowane za nowe kawalerki w Warszawie i Wrocławiu, gdzie wzrosty w relacji miesięcznej przekroczyły 2 proc. Znalazło to swoje odbicie także w relacji rocznej. Średnia wycena kawalerek w stolicy wzrosła względem stycznia 2021 r. o blisko 25 proc., a nominalnie o blisko 2,9 tys. zł/mkw. We Wrocławiu wzrost w tym czasie wyniósł 19 proc.

Zgoła odmienna sytuacja panowała w styczniu w ofertach dotyczących sprzedaży dużych, ponad 60-metrowych mieszkań, które w ostatnich miesiącach cechowały się znacznie niższymi wzrostami średnich stawek ofertowych. W styczniu 2022 r. względem grudnia wzrosty sięgnęły 3-5 proc. Taka sytuacja miała miejsce w Katowicach, Lublinie, Szczecinie i Warszawie.

W stolicy po raz pierwszy w historii średnia cena ofertowa dla mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. przekroczyła 12 tys. zł/mkw. Styczniowy odczyt był o blisko 24 proc. wyższy od zanotowanego przed rokiem.

Znacznie wolniej na tym tle drożały w ofertach duże mieszkania położone w Gdańsku i Poznaniu, gdzie podwyżki w skali roku nie przekroczyły 7 proc.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Ani o korekcie, ani o znaczącym słabnięciu tendencji wzrostowej nie było za to mowy na rynku wtórnym, przy czym inaczej niż w przypadku nowych mieszkań, najmocniej wzrosły oczekiwania oferujących na sprzedaż mniejsze lokale. Najmocniej, o 4 proc. względem grudnia, wzrosła wycena kawalerek (do 38 mkw.) oferowanych w Gdańsku. Po raz pierwszy w historii ich średnia wycena przekroczyła 14 tys. zł/mkw. Styczniowa podwyżka przełożyła się także na ponad 20-procentowy wzrost średniej stawki ofertowej w ujęciu rocznym.

Do 15 tys. zbliżyła się z kolei średnia wycena metra kwadratowego mieszkania o powierzchni do 38 mkw. oferowanego w Warszawie. Powyżej 10 tys. zł/mkw. oczekiwali w styczniu także sprzedający mieszkania o tym metrażu w Krakowie i Wrocławiu.

W stolicy Dolnego Śląska po raz pierwszy granicę 10 tys. zł/mkw. przekroczyła średnia cena ofertowa notowana w styczniu dla większych mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw.

Rosnące i wybijające nowe szczyty średnie stawki ofertowe na rynku wtórnym to efekt m.in. kurczącej się oferty. Jak bowiem wynika z danych serwisu Otodom, liczba aktywnych ofert rejestrowanych w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu w porównaniu ze styczniem 2021 r. była o ok. 20 proc. niższa.

Na kurczącą się ofertę na rynku pierwotnym wskazują z kolei najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego. Wynika z nich bowiem, że w styczniu 2022 r. deweloperzy oddali do użytku jedynie 7905 mieszkań, najmniej od maja 2020 r. Było to jednocześnie najsłabsze otwarcie roku od sześciu lat, o czym pisaliśmy w artykule „Tąpnięcie w mieszkaniówce na początku roku”.

W styczniu zarejestrowano także wyjątkowo mało nowych budów. Deweloperzy w pierwszy miesiącu 2022 r. rozpoczęli budowę 7340 lokali, co było wynikiem o ponad 40 proc. niższym niż przed rokiem. Dwucyfrową obniżkę zanotowano także względem stycznia 2020, 2019 i 2018 roku.

Źródło: