Sprzedający mieszkania wciąż żyją marzeniami. Tyle naprawdę płaci się u notariusza

Pierwsza połowa 2026 r. stała pod znakiem narastającego rozwarstwienia pomiędzy stawkami wpisywanymi w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań a kwotami faktycznie płaconymi – zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. W drugim kwartale – zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego – sytuacja zaczęła się jednak stabilizować, głównie za sprawą wolniej rosnących oczekiwań sprzedających.

Na największych rynkach wtórnych różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w II kw. 2026 r. wahały się niespełna 7,5 proc. we Wrocławiu do blisko 17 proc. w Gdańsku.

W II kw. 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) wyniosła 13 657 zł/mkw. Był to kolejny kwartał z niemal niezmienioną stawką, która w porównaniu z I kw. 2026 r. podniosła się jedynie o 0,1 proc. W tym czasie przeciętne oczekiwania sprzedających wzrosły o 0,8 proc.

Pierwszy spadek od trzech lat

Jeśli z tego grona wyłączymy Warszawę, przeciętna kwota wpisywana w aktach notarialnych była o 0,6 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej, co było pierwszym takim przypadkiem od ponad trzech lat, a dokładniej od I kw. 2023 r., gdy rynek mierzył się z niskim popytem tuż przed wprowadzeniem w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.

Inaczej niż kwoty wpisywane w aktach notarialnych, zagregowana średnia cena ofertowa dla Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi była o blisko 0,9 proc. wyższa niż w I kw. 2026 r.

Przeciętne kwoty płacone za mieszkania z drugiej ręki zaczęły obniżać się w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu, przy czym w dwóch ostatnich miastach, tak jak Katowicach i Łodzi średnie ceny transakcyjne były niższe również w ujęciu rocznym.

O ile Wrocław był jedynym miastem, w którym obniżeniu uległa również przeciętna kwota wpisywana w ogłoszeniach o sprzedaży, o tyle w Krakowie i Poznaniu miał miejsce dalszy ciąg podwyżek. Sprawiło to, że różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną wzrosła odpowiednio o 4 pp. i 3 pp. k/k.

Inaczej niż trzy miesiące wcześniej, można było jednak znaleźć miasta (Gdańsk, Łódź i Warszawa), w których wspomniane rozwarstwienie zaczęło się kurczyć. W ujęciu rocznym dominowały jednak wzrosty analizowanego współczynnika – od 0,3 pp. w Gdańsku do 5,8 pp. w Poznaniu.

W ujęciu dwuletnim mówimy jednak o wyraźnej stabilizacji. Wówczas, na rynku wciąż rozgrzanym dopłatami do hipotek, sprzedający wciąż chętnie przeszacowywali oferty, co z kolei znajdowało odbicie m.in. w rosnących zdolnościach negocjacyjnych.

Najbardziej zbieżne średnie ceny ofertowe i transakcyjne, tradycyjnie, notowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w II kw. 2026 r. wyniosła 1,8 proc. a Lublinie 1,5 proc.

Mniejsze różnice notowane były tradycyjnie także na rynkach pierwotnych. Różnice - zwłaszcza w ujęciu rocznym - wyraźniej jednak wzrosły, do czego przyczyniły się wciąż wyraźniej rosnące średnie ceny ofertowe. To z kolei wynik m.in. zmiany struktury oferty: wyprzedaży tańszych i przystępniejszych cenowo mieszkań oraz wprowadzania do oferty droższych lokali.

Znów trudniej zbić cenę mieszkania. Pole do negocjacji wyraźnie się skurczyło

O ile ubiegły rok stał pod znakiem rosnących możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania, tak w I poł. 2026 r. byliśmy świadkami odwrócenia tego trendu.

Zgodnie z danymi pochodzącymi z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass, w II kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Krakowie wyniosły 2 proc. W Warszawie i Wrocławiu zanotowano najniższy wynik od kilku lat – 1,4 proc.

Wyraźniej niż podczas samych negocjacji, stawki obniżały się za to podczas ekspozycji ogłoszeń. Sprzedający schodzili wówczas z ceny przeciętnie od 2,6 proc. we Wrocławiu i Łodzi do ponad 3 proc. w Krakowie, Warszawie i Gdańsku.

Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi uległy jednak spłaszczeniu – zarówno w ujęciu kwartalnym jak i szczególnie rocznym. Opisując dane za II kw. 2025 r. pisaliśmy bowiem o różnicach wahających się od 4 do 6 proc.

Najlepsze produkty finansowe znajdziesz w naszej porównywarce - SPRAWDŹ

Źródło: