Pierwsza połowa 2026 r. stała pod znakiem narastającego rozwarstwienia pomiędzy stawkami wpisywanymi w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań a kwotami faktycznie płaconymi – zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. W drugim kwartale – zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego – sytuacja zaczęła się jednak stabilizować, głównie za sprawą wolniej rosnących oczekiwań sprzedających.
Na największych rynkach wtórnych różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w II kw. 2026 r. wahały się niespełna 7,5 proc. we Wrocławiu do blisko 17 proc. w Gdańsku.
W II kw. 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) wyniosła 13 657 zł/mkw. Był to kolejny kwartał z niemal niezmienioną stawką, która w porównaniu z I kw. 2026 r. podniosła się jedynie o 0,1 proc. W tym czasie przeciętne oczekiwania sprzedających wzrosły o 0,8 proc.
Pierwszy spadek od trzech lat
Jeśli z tego grona wyłączymy Warszawę, przeciętna kwota wpisywana w aktach notarialnych była o 0,6 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej, co było pierwszym takim przypadkiem od ponad trzech lat, a dokładniej od I kw. 2023 r., gdy rynek mierzył się z niskim popytem tuż przed wprowadzeniem w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Inaczej niż kwoty wpisywane w aktach notarialnych, zagregowana średnia cena ofertowa dla Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi była o blisko 0,9 proc. wyższa niż w I kw. 2026 r.
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w II kw. 2026 r. – rynek wtórny |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Gdańsk |
16 384 |
14 035 |
16,7 |
-0,9 |
+0,3 |
|
Katowice |
8 997 |
8 102 |
11,0 |
+2,6 |
0,0 |
|
Kraków |
16 838 |
14 792 |
13,8 |
+4,0 |
+3,1 |
|
Łódź |
8 983 |
8 020 |
12,0 |
-0,2 |
+1,9 |
|
Poznań |
12 497 |
10 891 |
14,7 |
+3,0 |
+5,8 |
|
Warszawa |
19 059 |
16 723 |
14,0 |
-0,5 |
+2,5 |
|
Wrocław |
13 529 |
12 590 |
7,5 |
+0,2 |
0,0 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||||
Przeciętne kwoty płacone za mieszkania z drugiej ręki zaczęły obniżać się w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu, przy czym w dwóch ostatnich miastach, tak jak Katowicach i Łodzi średnie ceny transakcyjne były niższe również w ujęciu rocznym.
O ile Wrocław był jedynym miastem, w którym obniżeniu uległa również przeciętna kwota wpisywana w ogłoszeniach o sprzedaży, o tyle w Krakowie i Poznaniu miał miejsce dalszy ciąg podwyżek. Sprawiło to, że różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną wzrosła odpowiednio o 4 pp. i 3 pp. k/k.
Inaczej niż trzy miesiące wcześniej, można było jednak znaleźć miasta (Gdańsk, Łódź i Warszawa), w których wspomniane rozwarstwienie zaczęło się kurczyć. W ujęciu rocznym dominowały jednak wzrosty analizowanego współczynnika – od 0,3 pp. w Gdańsku do 5,8 pp. w Poznaniu.
W ujęciu dwuletnim mówimy jednak o wyraźnej stabilizacji. Wówczas, na rynku wciąż rozgrzanym dopłatami do hipotek, sprzedający wciąż chętnie przeszacowywali oferty, co z kolei znajdowało odbicie m.in. w rosnących zdolnościach negocjacyjnych.
Najbardziej zbieżne średnie ceny ofertowe i transakcyjne, tradycyjnie, notowano w mniejszych miastach wojewódzkich. W Rzeszowie różnica w II kw. 2026 r. wyniosła 1,8 proc. a Lublinie 1,5 proc.
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w II kw. 2026 r. – rynek pierwotny |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Gdańsk |
17 116 |
14 491 |
18,1 |
+6,0 |
+5,3 |
|
Katowice |
12 700 |
11 840 |
7,3 |
+2,3 |
+0,3 |
|
Kraków |
16 867 |
15 923 |
5,9 |
-3,7 |
-0,7 |
|
Łódź |
11 837 |
9 945 |
19,0 |
+0,5 |
+2,1 |
|
Poznań |
13 909 |
12 766 |
9,0 |
-0,2 |
+2,8 |
|
Warszawa |
18 488 |
16 783 |
10,2 |
+0,5 |
+4,6 |
|
Wrocław |
15 575 |
14 312 |
8,8 |
-2,3 |
+5,1 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||||
Mniejsze różnice notowane były tradycyjnie także na rynkach pierwotnych. Różnice - zwłaszcza w ujęciu rocznym - wyraźniej jednak wzrosły, do czego przyczyniły się wciąż wyraźniej rosnące średnie ceny ofertowe. To z kolei wynik m.in. zmiany struktury oferty: wyprzedaży tańszych i przystępniejszych cenowo mieszkań oraz wprowadzania do oferty droższych lokali.
Znów trudniej zbić cenę mieszkania. Pole do negocjacji wyraźnie się skurczyło
O ile ubiegły rok stał pod znakiem rosnących możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania, tak w I poł. 2026 r. byliśmy świadkami odwrócenia tego trendu.
Zgodnie z danymi pochodzącymi z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass, w II kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Krakowie wyniosły 2 proc. W Warszawie i Wrocławiu zanotowano najniższy wynik od kilku lat – 1,4 proc.
Wyraźniej niż podczas samych negocjacji, stawki obniżały się za to podczas ekspozycji ogłoszeń. Sprzedający schodzili wówczas z ceny przeciętnie od 2,6 proc. we Wrocławiu i Łodzi do ponad 3 proc. w Krakowie, Warszawie i Gdańsku.
Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi uległy jednak spłaszczeniu – zarówno w ujęciu kwartalnym jak i szczególnie rocznym. Opisując dane za II kw. 2025 r. pisaliśmy bowiem o różnicach wahających się od 4 do 6 proc.
