Banki przykręcają śrubę, spada zdolność kredytowa

Dwuosobowa rodzina otrzymująca co miesiąc 6200 zł mogła w kwietniu liczyć na kredyt hipoteczny niższy nawet o 140 tys. zł niż w lutym, wynika z analizy Bankier.pl. Obniżka stóp procentowych w większości banków nie spowodowała wzrostu zdolności kredytowej.

Pandemia koronawirusa przemeblowała rynek kredytów hipotecznych, chociaż na razie widzimy dopiero pierwsze efekty zmian w podejściu banków. Kredytodawcy zwiększają wymogi wobec klientów i bardziej konserwatywnie podchodzą do oceny ryzyka. W ciągu dwóch miesięcy zmieniły się nie tylko oczekiwania co do rozwoju sytuacji gospodarczej, ale również cena pieniądza. Po dwóch obniżkach stóp procentowych wskaźnik WIBOR 3M znajduje się na poziomie 0,7 proc. Najniższym w historii i aż o 1 pp. niższym niż na początku 2020 roku.

Rezultaty rynkowej rewolucji zauważyć można, jeśli porównamy ze sobą oferty, które dzieli zaledwie dwumiesięczna przestrzeń. Wzięliśmy pod lupę „przedepidemiczne” propozycje i symulacje prezentowane przez banki w kwietniu dla tego samego profilu klienta w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.

Założyliśmy, że o kredyt stara się bezdzietne małżeństwo. Klienci mają co miesiąc do dyspozycji 6200 zł. Oboje utrzymują się z umów o pracę na czas nieokreślony. Dochody gospodarstwa obciąża tylko utrzymanie jednego samochodu – profilowi klienci nie korzystają w momencie wnioskowania z żadnego produktu kredytowego.

Zdolność kredytowa przy minimalnym wkładzie własnym – coraz mniej opcji

Banki w różnym tempie aktualizują oprocentowanie kredytów hipotecznych – w symulacjach przygotowanych na potrzeby kwietniowej edycji rankingu część instytucji bazowała już na nowych stawkach, a niektóre nadal na starych. Można byłoby spodziewać się, że skoro spada oprocentowanie zobowiązania (i zarazem rata płacona przez klientów), to wzrośnie szacowana przez banki zdolność kredytowa profilowego gospodarstwa domowego. Tak jednak w większości przypadków się nie dzieje, co świadczy dobitnie o zmianie nastawienia kredytodawców.

Zmianę polityki banków widać także w wymaganiach stawianych potencjalnym kredytobiorcom. Minimum wkładu własnego podniósł od lutego m.in. Bank Ochrony Środowiska, Pekao Bank Hipoteczny i PKO BP. Te instytucje jeszcze 2 miesiące temu gotowe były udzielić kredytu klientom wpłacającym tylko 10 proc. wartości nieruchomości ze swoich oszczędności. W kwietniu nie ma ich już na liście potencjalnych kredytodawców w takim scenariuszu.

Zdolność kredytowa profilowych kredytobiorców wzrosła tylko w Alior Banku oraz, symbolicznie, w Banku Millennium. Szczególnie interesującym przypadkiem jest natomiast mBank, w którym klienci mogliby liczyć w kwietniu na kwotę niższą o ponad 140 tys. zł. Ta instytucja w symulacji opierała się jeszcze na wskaźniku WIBOR 3M sprzed obniżek i jednocześnie podniosła marżę kredytową. W połączeniu z bardziej zachowawczą oceną ryzyka daje to spadek zdolności kredytowej, który zasługuje na miano spektakularnego.

20 proc. wkładu własnego – tu też ubywa kredytodawców

Kredyt mieszkaniowy z 20-procentowym wkładem własnym jeszcze do niedawna mógł być określany mianem „standardowego”. Wszystkie banki aktywne na rynku gotowe były udzielić finansowania na takich warunkach. To jednak także już przeszłość – wyższej wpłaty wymagał w kwietniu ING Bank Śląski oraz Bank Ochrony Środowiska.

W zestawieniu ponownie przewagę mają banki, które obniżyły szacunki maksymalnej zdolności kredytowej (pomimo, przypomnijmy, obniżki stóp procentowych). Najwyższą kwotę proponuje Bank Pocztowy (740 tys. zł), który w lutym oceniał finansową wydolność profilowych klientów na 670 tys. zł.

30 proc. wkładu własnego – nowy standard?

W kwietniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały także symulacje dla nowego scenariusza – wpłaty własnej w wysokości 30 proc. wartości nieruchomości. Niewykluczone, że jeśli kredytodawcy zdecydują się dalsze zaostrzanie polityki kredytowej, taką opcję będzie można wkrótce nazwać nowym standardem.

Lista kredytodawców poszerza się o ING Bank Śląski. Bank Ochrony Środowiska nie został ujęty w zestawieniu - oczekuje wpłaty 40 proc. wartości inwestycji z oszczędności klienta.

Najwyższy szacunek zdolności kredytowej przedstawił Bank Pocztowy. Na kolejnych pozycjach znalazły się – BNP Paribas Bank oraz Bank Pekao. Przy maksymalnym wykorzystaniu finansowania kredytobiorcy musieliby się liczyć z comiesięczną ratą pochłaniającą około połowy dochodu.

Źródło: