Wynajem mieszkań turystom – sprawdzamy realne koszty i potencjalne zyski

Odkąd pojawiły się portale internetowe umożliwiające łatwe wystawienie na wynajem turystom własnych mieszkań lub pokoi i odkąd narodziła się moda na tego typu podróżowanie, gwałtownie wzrosło też zainteresowanie zarabianiem na takim wynajmie. Wielu sądzi, że to żyła złota. Jednak czy rzeczywiście? Okazuje się, że w praktyce nie jest tak różowo…

(fot. elenathewise / YAY Foto)

Swoista moda na wynajem, z którą mamy obecnie do czynienia, działa na wyobraźnię niejednego inwestora na rynku nieruchomości, zwłaszcza przy rekordowo niskich stopach procentowych, które sprawiają, że aktualnie przychody z najmu pozwolą spłacić ratę kredytu i jeszcze wypracować zysk. Ci inwestorzy, którzy dysponują wystarczającym kapitałem, kupują natomiast za gotówkę, odmrażając środki z zupełnie nieopłacalnych lokat czy obligacji skarbowych. O boomie na zarabianie na nieruchomościach pośrednio świadczy właśnie rosnąca wartość zakupów gotówkowych. Wg raportu NBP z rynku mieszkaniowego i nieruchomości komercyjnych z czerwca br. w 1 kw. 2018 r. wartość zakupów gotówkowych mieszkań (w największych miastach kraju) wyniosła blisko 5 mld zł i było to 71 proc. całej wartości zakupów na rynku pierwotnym mieszkań w analizowanym okresie.

Jak tłumaczą eksperci z portalu RynekPierwotny.pl, przyjmuje się, że zyskowność najmu długoterminowego w największych miastach w Polsce wynosi aktualnie około 4,5 – 6 proc., tymczasem wynajem krótkoterminowy, noclegowy powszechnie uważa się za zyskowniejszy. Obiekty hotelowe typu „condo”, współfinansowane przez inwestorów, którzy nabywają prawa do poszczególnych pokoi, kuszą gwarantowanymi zyskami nawet na poziomie powyżej 8 proc. Czy jednak takie profity mamy zapewnione? Otóż niekoniecznie. Zazwyczaj gwarantowany zwrot obejmuje tylko okres kilku lat. Wynajem turystom generuje natomiast także całkiem spore koszty.

Nocleg poza domem

Na potrzeby tego tekstu dokonamy prostej, poglądowej symulacji, która pokaże, jak się mają rzeczywiste przychody do kosztów. Oczywiście do takiego wyliczenia należy podchodzić z pewnym dystansem, jednak mogą być one również swoistym prognostykiem dla osób, które chcą wejść w ten rynek.

Przyjęliśmy wariant przeciętnie optymistyczny. Nasz hipotetyczny właściciel dysponuje 35-metrową kawalerką na wynajem w dużym mieście –  w grę wchodzą takie lokalizacje jak Wrocław, Kraków, Warszawa i Gdańsk. Stawki najmu we wszystkich tych ośrodkach są dość zbliżone. Przyjmujemy, że mieszkanie naszego właściciela jest dobrze zlokalizowane – w promieniu 2 kilometrów od głównych atrakcji – starówki itp. Przyjmujemy, że standard jest dość wysoki, choć nie jest to apartament. Jaki może być czynsz dobowego najmu takiej nieruchomości?

Przegląd potencjalnych ofert wskazuje, że przeciętne ceny mieszczą się w przedziale 100-150 zł za dobę dla dwóch osób. Przyjmijmy więc, że będzie to 120 zł. Taka jest cena, którą widzi klient. Do stawki za dobę często dochodzi (np. w serwisie Airbnb) tzw. opłata za sprzątanie ustalana przez właściciela i opłata serwisowa, która idzie na konto utrzymania portalu. Dla uproszczenia zakładamy, że sprzątanie jest wliczone w tym przypadku do stawki za nocleg, a więc 120 zł. Więcej – 160 zł będzie kosztował nocleg w sezonie, czyli w lipcu i sierpniu. Ostatecznie przeciętna miesięczna stawka najmu wyniesie zatem w zaokrągleniu 127 zł.

Zakładamy, że średnie miesięczne obłożenie naszego mieszkania w całym roku wynosi 18 dni. Wychodzimy z założenia, że poza sezonem „obstawione” są przedłużone weekendy – przyjazd w czwartek, wyjazd w poniedziałek, co daje 4 noclegi, czyli 16 w miesiącu. Przyjmując, że w dwóch miesiącach letnich (lipiec – sierpień) zajęte są wszystkie dni. Daje nam to roczną liczbę zajętych dni, wynoszącą 220 (10 * 16 + 2*30), co po podzieleniu przez liczbę miesięcy daje średnią na poziomie 18 dni.

Tak więc przeciętny, miesięczny przychód naszego wynajmującego wynosi w zaokrągleniu 2300 zł miesięcznie i 27600 zł rocznie. Teraz jednak czas na podliczenie kosztów.

Rząd bierze się za najem krótkoterminowy

Rząd bierze się za najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to dobry sposób na dodatkowy zarobek. Jednak już niedługo mogą zostać wprowadzone ograniczenia, które mają wyeliminować szarą strefę, walczyć z uciążliwościami, które zgłaszają mieszkańcy centrów miast, spadkiem dostępności lokali mieszkalnych oraz wzrostem cen nieruchomości.

Inwestycja

Wg NBP średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych w 6 największych miastach kraju, poza Warszawą, wynosiła w I kw. 2018 r. 6400 zł/mkw. Przyjmijmy tę stawkę jako cenę mieszkania naszego właściciela. Tak więc kupno 35 mkw. kosztowało go 224 tysiące zł.

Jeśli nie byłoby żadnych innych kosztów, to przy przychodach, które wyliczyliśmy, mieszkanie zwróciłoby mu się w ciągu 8 lat. Taki wynik to marzenie niejednego inwestora, ale w grę wchodzą przecież jeszcze koszty.

Pierwszy z brzegu to czynsz administracyjny. Stawki czynszów we wspólnotach i spółdzielniach są dość zróżnicowane. Przyjmijmy jednak, że będzie to stawka na poziomie zaproponowanej przez rząd w ramach programu "Mieszkanie Plus", w miastach wojewódzkich poza Warszawą, a więc 9 zł za metr kwadratowy. Dałoby to miesięczny czynsz na poziomie 315 zł. Załóżmy, że całość opłat (z prądem, gazem i internetem) zamknie się w kwocie 430 zł miesięcznie. W sumie opłaty i media generują nam roczny koszt rzędu 5160 zł.

Na tym nie koniec, bowiem nie udostępnimy turystom gołego lokalu. Mieszkanie przecież musi być wyposażone i umeblowane, by przyjąć gości. Potrzebne są też pralka, lodówka, mikrofalówka, czajnik, komplet talerzy, sztućców i garnków, kilka par ręczników, kilka kompletów pościeli. Do tego dochodzi robocizna związana z wykończeniem. Wśród pakietów wykończeniowych średni standard oscyluje w przedziale 700-800 zł/mkw. Zakładamy, że nasz właściciel wyda nieco więcej, wraz ze sprzętami – a więc około 1000 zł/mkw. Na wykończenie i umeblowanie przeznaczone zostanie tym samym 35 tys. zł.

Jeśli chcemy, by nasze mieszkanie nie zbierało złych opinii, powinno być ono czyste. Jeśli goście nie nabrudzili wyjątkowo, część podstawowych rzeczy możemy zrobić sami (np. odkurzyć, wyrzucić śmieci). Nie zawsze jednak będziemy nawet na to mieli czas, nie mówiąc o gruntownym sprzątaniu.
Dlatego raz w tygodniu będziemy skazani na wizytę firmy sprzątającej. Koszt – przeciętny rynkowy, przy podstawowym sprzątaniu to około 2,20 zł/mkw., co daje nieco ponad 70 zł, a więc miesięcznie 280 zł.

Do tego dochodzi pranie. Nie zostawimy przecież naszych klientów bez czystej pościeli i ręczników. Nasz właściciel ma po 7 kompletów ręczników i poszewek. W sezonie wystarczy na tydzień, a więc takie pranie trzeba zrobić przynajmniej raz w tygodniu. Zazwyczaj można się dogadać z firmą sprzątającą, ale będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami. Cena wzrośnie do 100 zł za jednorazową wizytę. Daje to w sumie 400 zł miesięcznie na sprzątanie i pranie. Koszty w rzeczywistości będą jednak większe, ponieważ dojdą usługi ekstra – takie jak np. mycie okien, lodówki, piekarnika, czyszczenie kanapy itp. Możemy uznać więc, że całość usług utrzymania czystości zamknie się w 450 zł miesięcznie.

Zazwyczaj firmy sprzątające oferują różne pakiety swoich usług, włącznie z takimi, które dają możliwość indywidualnej konfiguracji. Ale skoro tak – może całość zarządzania nieruchomością powierzyć firmie? Ostatecznie dla osoby pracującej, a przecież startujący inwestor raczej jeszcze ma inne zajęcie, samo wydawanie i odbieranie kluczy od kolejnych gości może być ponad siły. I tym zajmie się firma. Może „tylko” sprzątać, prać i wydawać klucze, ale może być to też zarządca kompleksowy, który będzie sprawdzał terminy, określał stawki i realizował przyjętą strategię biznesową. Takich firm dedykowanych specjalnie Airbnb czy Booking.com nie brakuje. Za usługę jednak trzeba płacić. Ile? To zależy. Często firmy naliczają sobie procent od przychodu – np. 25 proc., co dałoby w naszym przypadku niecałe 600 zł miesięcznie.

Liczymy zyski

W pierwszym roku działalności nasz inwestor nie ma szans na jakikolwiek zysk. Całość kosztów, które uwzględniliśmy (media i opłaty, wykończenie i umeblowanie, zarządzenia najmem), wyniosła 47360 zł. Inwestor zanotował więc stratę rzędu 19760 zł.

W kolejnych latach będzie już lepiej. Mieszkania nie trzeba będzie remontować i urządzać. W takiej sytuacji w grę wchodzą stałe koszty, wynoszące 5160 zł za czynsz i media rocznie oraz 7200 zł rocznie za opłacenie firmy kompleksowo zarządzającej najmem. Daje to całościowy koszt w wysokości 12360 zł. Zysk naszego właściciela w takiej sytuacji wyniósłby 15240 zł. Gdyby co roku inwestor wypracowywał zysk na tym poziomie, mieszkanie zwróci się po niecałych 15 latach. Roczna stopa zwrotu wynosi zatem 6,8 proc.

Wynik, który otrzymaliśmy, jest bardzo kuszący, jednak pamiętajmy o kosztach. Nasz zwrot zmniejszą nakłady poczynione w pierwszym roku działalności, związane z wyposażeniem mieszkania i umeblowaniem. Gdybyśmy wliczyli je do ceny nieruchomości, uzyskamy blisko 260 tys. zł. Tym samym czas zwrotu z inwestycji wydłuży się do 17 lat, natomiast roczny zwrot zmniejszyłby się do 5,8 proc. I to nie wyczerpuje naszych kosztów, bowiem należy do nich doliczyć przynajmniej raz na kilka lat remont takiego mieszkania, wymianę sprzętów itp. Jeśli przyjmiemy, że właściciel w swojej inwestorskiej karierze dwa razy przeprowadzi remont generalny o wartości w sumie 60 tys. zł., to cały zainwestowany w mieszkanie kapitał wyniesie w sumie 320 tys. zł, a rentowność najmu spadnie do 4,7 proc.

Jak więc widzimy – choć finalnie gra ciągle jest warta świeczki, to nie jest to wcale tak superzyskowny interes, jak często przedstawiają go firmy oferujące mieszkania dedykowane pod wynajem. Powyższe wyliczenie portalu RynekPierwotny.pl należy traktować jako pewną symulację, natomiast ważne, by przystępując do inwestycji jak najrzetelniej wyliczyć wszystkie potencjalne koszty oraz realnie oszacować przychody.

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 marwiktor

Fajny biznes, dobrze, że w to poszedłem ;) aczkolwiek wynajem mieszkania turystom jest dosyć kłopotliwy i trzeba być w to bardzo zaangażowanym a ja niestety ze względu na pracę nie mam tyle czasu ile chciałbym na to przeznaczyć, dlatego zdecydowałem się skorzystać z usług firmy IMMO4RENT http://immo4rent.pl/ która w moim imieniu zajmuje się wszystkim.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 korpo

Ja jestem bardzo zadowolony z zysków jakie przynosi mi mieszkanie, które zakupiłem w Rowach nad Bałtykiem w inwestycji Lubicz Apartamenty. Mimo iż jest o kurort turystyczny to popyt na nie mam przez cały rok. Ludzie są chetni bo znajduje się w bardzo fajnej okolicy, nie jest aż tak drogie jak na tą lokalizację oraz jest blisko morza. Cieszę się, bo mi szybko zwracają się pieniądze, które wydałem na jego zakupy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 kardamonka

mam pytanie do forumowiczów, kupiliśmy dwie kawalerki na osiedlu young city, czy to, że będą wynajmowane musimy zgłosić też do banku?

! Odpowiedz
0 4 mknowak

Bank nie ma nic do tego nawet jeśli macie ot na kredyt to i tak nie jest sprawa banku.
Jak na długi termin to zgłoszenie do US i co miesiąc płacicie ryczał 8,5% jako zaliczka podatku a na koniec roku rozliczenie którymś PIT-em nie pamiętam którym i to wszystko.
Lokale radzę ubezpieczyć to nie jest wielki koszt a warto mieć ubezpieczenie i do tego OC w razie gdyby lokatorzy kogoś zalali albo coś nabroili.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 15 byczek02

A teraz trochę realizmu. Dwa remonty po 60 tysięcy w 35m kawalerkę? Może w prywatna tak ale napewno nie na wynajem, nikt tak nie robi bo się zwyczajnie za słabo zwróci. Po drugie, cena zakupu po 6400 to można założyć na przedmieściach, przynajmniej w Gdańsku a nie w dobrej lokalizacji, przy takim metrażu. Artykuł bardzo wątpliwej jakości :/

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 10 mknowak

Remonty zależy jak do tego podchodzisz ale jak zostawisz lokal i nic nie będziesz robił to po 5 latach będziesz mieć ruinę i wydasz dużo ale nie 60 tysięcy. Realia są takie, że malowania trzeba robić cały czas może nie całości ale żeby było ładnie to sypialnie co 2-3 lata całe trzeba malować no i dochodzą malowania po sezonie poszczególne ściany. Zakup w Poznaniu lokalu to w tej chwili około 8000 zł w dobrym miejscu jak ktoś kupi za 6000 to mu się nie obłoży i takie są fakty.
Autor artykułu zapomniał jeszcze o VAT 8% i podatku 18 lub 19% bo najem krótkoterminowy "nosi znamiona prowadzenia działalności" i jako taki wymaga prowadzenia działalności........... co innego najem studentom gdzie mamy ryczałt 8,5%.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 6 byczek02 odpowiada mknowak

W artykule jest razem 60 tyś. czyli dwa po 30, mój błąd. Fakt, malować trzeba często jednak to w ogóle nie zostało uwzględnione! Poza remontem generalnym zero kosztów napraw bieżących? Poza tym, chyba należałoby uwzględnić bardzo popularne rozwiązanie jak wynajem tylko w miesiącach letnich, a w reszcie roku studentom. W Trójmieście bardzo popularne rozwiązanie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 5 mknowak odpowiada byczek02

Jeśli wynajmujesz tak jak piszesz to masz problem z obłożeniem latem bo obiekt ma mało opinii na portalach no i na okres wakacyjny musisz szukać sprzątaczek i pralni. Inna sprawa że w Trójmieście taki model się może sprawdzać bo nad morzem w sezonie to sprzedaje się wszystko nawet karton z materacem pewnie by się sprzedał :-) W innych miastach niestety już tak kolorowo nie jest, w Poznaniu latem w tym roku słabo się obkładało mało turystów i dużo lokali. Tak jak napisałem można nie remontować na bieżąco ale wtedy po 5 latach ruina a jak dba się o lokal to co chwila jest coś do roboty niestety. Jak ktoś w tym robi to wie, że to nie jest taki super interes a jak ktoś patrzy z zewnątrz to myśli, że tylko kupić mieszkanie i kasa płynie strumieniem sama bez nakładów bez żadnej pracy. Inna sprawa że nie wiem jak jest w Trójmieście ale w Poznaniu operatorzy nie chcą już brać mieszkań pod zarządzanie mają co mają i odmawiają przyjmowania do obsługi kolejnych.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne