Odkąd pojawiły się portale internetowe umożliwiające łatwe wystawienie na wynajem turystom własnych mieszkań lub pokoi i odkąd narodziła się moda na tego typu podróżowanie, gwałtownie wzrosło też zainteresowanie zarabianiem na takim wynajmie. Wielu sądzi, że to żyła złota. Jednak czy rzeczywiście? Okazuje się, że w praktyce nie jest tak różowo…
Swoista moda na wynajem, z którą mamy obecnie do czynienia, działa na wyobraźnię niejednego inwestora na rynku nieruchomości, zwłaszcza przy rekordowo niskich stopach procentowych, które sprawiają, że aktualnie przychody z najmu pozwolą spłacić ratę kredytu i jeszcze wypracować zysk. Ci inwestorzy, którzy dysponują wystarczającym kapitałem, kupują natomiast za gotówkę, odmrażając środki z zupełnie nieopłacalnych lokat czy obligacji skarbowych. O boomie na zarabianie na nieruchomościach pośrednio świadczy właśnie rosnąca wartość zakupów gotówkowych. Wg raportu NBP z rynku mieszkaniowego i nieruchomości komercyjnych z czerwca br. w 1 kw. 2018 r. wartość zakupów gotówkowych mieszkań (w największych miastach kraju) wyniosła blisko 5 mld zł i było to 71 proc. całej wartości zakupów na rynku pierwotnym mieszkań w analizowanym okresie.
Jak tłumaczą eksperci z portalu RynekPierwotny.pl, przyjmuje się, że zyskowność najmu długoterminowego w największych miastach w Polsce wynosi aktualnie około 4,5 – 6 proc., tymczasem wynajem krótkoterminowy, noclegowy powszechnie uważa się za zyskowniejszy. Obiekty hotelowe typu „condo”, współfinansowane przez inwestorów, którzy nabywają prawa do poszczególnych pokoi, kuszą gwarantowanymi zyskami nawet na poziomie powyżej 8 proc. Czy jednak takie profity mamy zapewnione? Otóż niekoniecznie. Zazwyczaj gwarantowany zwrot obejmuje tylko okres kilku lat. Wynajem turystom generuje natomiast także całkiem spore koszty.
Nocleg poza domem
Na potrzeby tego tekstu dokonamy prostej, poglądowej symulacji, która pokaże, jak się mają rzeczywiste przychody do kosztów. Oczywiście do takiego wyliczenia należy podchodzić z pewnym dystansem, jednak mogą być one również swoistym prognostykiem dla osób, które chcą wejść w ten rynek.
Przyjęliśmy wariant przeciętnie optymistyczny. Nasz hipotetyczny właściciel dysponuje 35-metrową kawalerką na wynajem w dużym mieście – w grę wchodzą takie lokalizacje jak Wrocław, Kraków, Warszawa i Gdańsk. Stawki najmu we wszystkich tych ośrodkach są dość zbliżone. Przyjmujemy, że mieszkanie naszego właściciela jest dobrze zlokalizowane – w promieniu 2 kilometrów od głównych atrakcji – starówki itp. Przyjmujemy, że standard jest dość wysoki, choć nie jest to apartament. Jaki może być czynsz dobowego najmu takiej nieruchomości?
Przegląd potencjalnych ofert wskazuje, że przeciętne ceny mieszczą się w przedziale 100-150 zł za dobę dla dwóch osób. Przyjmijmy więc, że będzie to 120 zł. Taka jest cena, którą widzi klient. Do stawki za dobę często dochodzi (np. w serwisie Airbnb) tzw. opłata za sprzątanie ustalana przez właściciela i opłata serwisowa, która idzie na konto utrzymania portalu. Dla uproszczenia zakładamy, że sprzątanie jest wliczone w tym przypadku do stawki za nocleg, a więc 120 zł. Więcej – 160 zł będzie kosztował nocleg w sezonie, czyli w lipcu i sierpniu. Ostatecznie przeciętna miesięczna stawka najmu wyniesie zatem w zaokrągleniu 127 zł.
Zakładamy, że średnie miesięczne obłożenie naszego mieszkania w całym roku wynosi 18 dni. Wychodzimy z założenia, że poza sezonem „obstawione” są przedłużone weekendy – przyjazd w czwartek, wyjazd w poniedziałek, co daje 4 noclegi, czyli 16 w miesiącu. Przyjmując, że w dwóch miesiącach letnich (lipiec – sierpień) zajęte są wszystkie dni. Daje nam to roczną liczbę zajętych dni, wynoszącą 220 (10 * 16 + 2*30), co po podzieleniu przez liczbę miesięcy daje średnią na poziomie 18 dni.
Tak więc przeciętny, miesięczny przychód naszego wynajmującego wynosi w zaokrągleniu 2300 zł miesięcznie i 27600 zł rocznie. Teraz jednak czas na podliczenie kosztów.
Rząd bierze się za najem krótkoterminowy
Najem krótkoterminowy to dobry sposób na dodatkowy zarobek. Jednak już niedługo mogą zostać wprowadzone ograniczenia, które mają wyeliminować szarą strefę, walczyć z uciążliwościami, które zgłaszają mieszkańcy centrów miast, spadkiem dostępności lokali mieszkalnych oraz wzrostem cen nieruchomości.
Inwestycja
Wg NBP średnia cen transakcyjnych mieszkań nowych w 6 największych miastach kraju, poza Warszawą, wynosiła w I kw. 2018 r. 6400 zł/mkw. Przyjmijmy tę stawkę jako cenę mieszkania naszego właściciela. Tak więc kupno 35 mkw. kosztowało go 224 tysiące zł.
Jeśli nie byłoby żadnych innych kosztów, to przy przychodach, które wyliczyliśmy, mieszkanie zwróciłoby mu się w ciągu 8 lat. Taki wynik to marzenie niejednego inwestora, ale w grę wchodzą przecież jeszcze koszty.
Pierwszy z brzegu to czynsz administracyjny. Stawki czynszów we wspólnotach i spółdzielniach są dość zróżnicowane. Przyjmijmy jednak, że będzie to stawka na poziomie zaproponowanej przez rząd w ramach programu "Mieszkanie Plus", w miastach wojewódzkich poza Warszawą, a więc 9 zł za metr kwadratowy. Dałoby to miesięczny czynsz na poziomie 315 zł. Załóżmy, że całość opłat (z prądem, gazem i internetem) zamknie się w kwocie 430 zł miesięcznie. W sumie opłaty i media generują nam roczny koszt rzędu 5160 zł.
Na tym nie koniec, bowiem nie udostępnimy turystom gołego lokalu. Mieszkanie przecież musi być wyposażone i umeblowane, by przyjąć gości. Potrzebne są też pralka, lodówka, mikrofalówka, czajnik, komplet talerzy, sztućców i garnków, kilka par ręczników, kilka kompletów pościeli. Do tego dochodzi robocizna związana z wykończeniem. Wśród pakietów wykończeniowych średni standard oscyluje w przedziale 700-800 zł/mkw. Zakładamy, że nasz właściciel wyda nieco więcej, wraz ze sprzętami – a więc około 1000 zł/mkw. Na wykończenie i umeblowanie przeznaczone zostanie tym samym 35 tys. zł.
Jeśli chcemy, by nasze mieszkanie nie zbierało złych opinii, powinno być ono czyste. Jeśli goście nie nabrudzili wyjątkowo, część podstawowych rzeczy możemy zrobić sami (np. odkurzyć, wyrzucić śmieci). Nie zawsze jednak będziemy nawet na to mieli czas, nie mówiąc o gruntownym sprzątaniu.
Dlatego raz w tygodniu będziemy skazani na wizytę firmy sprzątającej. Koszt – przeciętny rynkowy, przy podstawowym sprzątaniu to około 2,20 zł/mkw., co daje nieco ponad 70 zł, a więc miesięcznie 280 zł.
Do tego dochodzi pranie. Nie zostawimy przecież naszych klientów bez czystej pościeli i ręczników. Nasz właściciel ma po 7 kompletów ręczników i poszewek. W sezonie wystarczy na tydzień, a więc takie pranie trzeba zrobić przynajmniej raz w tygodniu. Zazwyczaj można się dogadać z firmą sprzątającą, ale będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami. Cena wzrośnie do 100 zł za jednorazową wizytę. Daje to w sumie 400 zł miesięcznie na sprzątanie i pranie. Koszty w rzeczywistości będą jednak większe, ponieważ dojdą usługi ekstra – takie jak np. mycie okien, lodówki, piekarnika, czyszczenie kanapy itp. Możemy uznać więc, że całość usług utrzymania czystości zamknie się w 450 zł miesięcznie.
Zazwyczaj firmy sprzątające oferują różne pakiety swoich usług, włącznie z takimi, które dają możliwość indywidualnej konfiguracji. Ale skoro tak – może całość zarządzania nieruchomością powierzyć firmie? Ostatecznie dla osoby pracującej, a przecież startujący inwestor raczej jeszcze ma inne zajęcie, samo wydawanie i odbieranie kluczy od kolejnych gości może być ponad siły. I tym zajmie się firma. Może „tylko” sprzątać, prać i wydawać klucze, ale może być to też zarządca kompleksowy, który będzie sprawdzał terminy, określał stawki i realizował przyjętą strategię biznesową. Takich firm dedykowanych specjalnie Airbnb czy Booking.com nie brakuje. Za usługę jednak trzeba płacić. Ile? To zależy. Często firmy naliczają sobie procent od przychodu – np. 25 proc., co dałoby w naszym przypadku niecałe 600 zł miesięcznie.
Liczymy zyski
W pierwszym roku działalności nasz inwestor nie ma szans na jakikolwiek zysk. Całość kosztów, które uwzględniliśmy (media i opłaty, wykończenie i umeblowanie, zarządzenia najmem), wyniosła 47360 zł. Inwestor zanotował więc stratę rzędu 19760 zł.
W kolejnych latach będzie już lepiej. Mieszkania nie trzeba będzie remontować i urządzać. W takiej sytuacji w grę wchodzą stałe koszty, wynoszące 5160 zł za czynsz i media rocznie oraz 7200 zł rocznie za opłacenie firmy kompleksowo zarządzającej najmem. Daje to całościowy koszt w wysokości 12360 zł. Zysk naszego właściciela w takiej sytuacji wyniósłby 15240 zł. Gdyby co roku inwestor wypracowywał zysk na tym poziomie, mieszkanie zwróci się po niecałych 15 latach. Roczna stopa zwrotu wynosi zatem 6,8 proc.
Wynik, który otrzymaliśmy, jest bardzo kuszący, jednak pamiętajmy o kosztach. Nasz zwrot zmniejszą nakłady poczynione w pierwszym roku działalności, związane z wyposażeniem mieszkania i umeblowaniem. Gdybyśmy wliczyli je do ceny nieruchomości, uzyskamy blisko 260 tys. zł. Tym samym czas zwrotu z inwestycji wydłuży się do 17 lat, natomiast roczny zwrot zmniejszyłby się do 5,8 proc. I to nie wyczerpuje naszych kosztów, bowiem należy do nich doliczyć przynajmniej raz na kilka lat remont takiego mieszkania, wymianę sprzętów itp. Jeśli przyjmiemy, że właściciel w swojej inwestorskiej karierze dwa razy przeprowadzi remont generalny o wartości w sumie 60 tys. zł., to cały zainwestowany w mieszkanie kapitał wyniesie w sumie 320 tys. zł, a rentowność najmu spadnie do 4,7 proc.
Jak więc widzimy – choć finalnie gra ciągle jest warta świeczki, to nie jest to wcale tak superzyskowny interes, jak często przedstawiają go firmy oferujące mieszkania dedykowane pod wynajem. Powyższe wyliczenie portalu RynekPierwotny.pl należy traktować jako pewną symulację, natomiast ważne, by przystępując do inwestycji jak najrzetelniej wyliczyć wszystkie potencjalne koszty oraz realnie oszacować przychody.
