Szukasz mieszkania do wynajęcia? Nie daj się nabić w butelkę

Koniec lata zapowiada najgorętszy okres na rynku mieszkań na wynajem. Dla studentów to ostatni dzwonek, by znaleźć odpowiedni lokal – za rozsądną cenę, w dogodnej odległości od uczelni oraz centrum miasta. Choć o wyborze mieszkania często decyduje wyłącznie cena, niewątpliwie należy zwrócić również uwagę na inne czynniki. Podpowiadamy, co powinna zawierać umowa, jakie kwestie poruszyć z właścicielem oraz na jakie przekręty uważać.

Najlepszym momentem na rozpoczęcie poszukiwania mieszkania jest niewątpliwie początek lata. Wówczas pojawia się najwięcej ofert w związku z opuszczaniem lokali przez uczniów rozjeżdżających się do domów. Natomiast im bliżej rozpoczęcia roku akademickiego, tym trzeba liczyć z większymi trudnościami w wynajęciu lokalu mieszkalnego – na portalach z ogłoszeniami przeważnie zostają droższe oferty lub mieszkania, których standard pozostawia wiele do życzenia. Jest to również dogodny okres dla oszustów, którzy wykorzystują pośpiech i determinację studentów.

Szukasz mieszkania do wynajęcia? Nie daj się nabić w butelkę
Szukasz mieszkania do wynajęcia? Nie daj się nabić w butelkę (fot. Jerzy Dudek / FORUM)

Zanim wynajmiesz – casting, formularze, ankiety

Każdy student szuka mieszkania, za które nie zapłaci wygórowanej ceny oraz jego lokalizacja da mu możliwość łatwego dotarcia na uczelnię oraz korzystania z uroków miejskiego życia. Niestety takich ofert szuka większość wynajmujących. Wraz ze wzrostem popytu na tego typu nieruchomości, właściciele mogli sobie pozwolić na przebieranie wśród kandydatów.

Nikogo już nie powinny dziwić przeprowadzane castingi czy konieczność wypełnienie ankiet, w których przyszli najemcy pytani są o źródło dochodów, zwyczaje, stan cywilny, stosunek do alkoholu czy też rodzaj słuchanej muzyki. Dlatego warto uzbroić się w cierpliwość i nie zniechęcać się, gdy otrzymamy pierwszą odmowę. Castingi najprawdopodobniej już na stałe zagościły na rynku wynajmu nieruchomości. Dla wynajmującego nie są przyjemnym przeżyciem, jednak właścicielom pomagają dobrać odpowiednich dla siebie lokatorów.

Po pierwsze umowa

Kiedy już znajdziemy odpowiednie mieszkanie, konieczne jest zadbanie o nasze interesy. W tym celu warto zapoznać się z prawami i obowiązkami wynajmującego oraz lokatora. Dodatkowo istotną kwestią jest spisanie umowy najmu, która będzie podstawą do naliczania opłat, ustalenia kaucji oraz jej zwrotu czy warunków wypowiedzenia umowy.  

Wynajem mieszkania - prawa i obowiązki najemcy i właściciela

Wynajem mieszkania - prawa i obowiązki najemcy i właściciela

Naprawa i konserwacja, drobne remonty oraz obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, to niektóre z obowiązków spoczywających na najemcy. Wynajmując mieszkanie, warto poznać prawa i obowiązki obu stron umowy, dzięki czemu będziemy wiedzieć, czego możemy oczekiwać oraz co jest od nas wymagane.

Przypomnijmy, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Celem takiej umowy jest przede wszystkim zabezpieczenie interesów, zarówno najemcy, jak i właściciela lokalu. W tym celu powinna zawierać takie obligatoryjne elementy jak: dane osób zawierających umowę, opis przedmiotu umowy, wysokość poszczególnych opłat i terminy ich uiszczania, czas trwania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia czy wreszcie wysokość i sposób rozliczania kaucji.

Istotne jest, aby zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej. Najemca ma wówczas pewność, że nie zostanie z dnia na dzień zmuszony do opuszczenia zajmowanego lokalu. Przeważnie strony ustalają miesięczny okres wypowiedzenia, choć oczywiście można zabezpieczyć się dłuższym terminem. Warto jednak pamiętać, że są sytuacje, w których właściciel może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, np. zakłócanie porządku domowego czy podnajmowanie mieszkania bez zgody właściciela.

Kwestią sporną może być również kaucja. Zwykle jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Jej wysokość nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Natomiast jej zwrot powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu. Najemca musi mieć świadomość, że wynajmujący bardzo często uciekają się do obwiniania lokatorów za uszkodzenia mieszkania, które istniały już w chwili zwierania umowy. Aby zabezpieczyć się przed tego typu sytuacjami, należy wykonać zdjęcia w momencie przekazania lokalu oraz określić jego stan techniczny.

Aby uniknąć nieporozumień, najlepiej również sporządzić protokół, który stanowi załącznik do umowy najmu. Powinien opisywać stan i wyposażenie mieszkania oraz wskazywać odczyt liczników na dzień przekazania lokalu. Warto do niego dołączyć wykonane zdjęcia, potwierdzające informacje zawarte w protokole. Poprawne sporządzenie dokumentu przede wszystkim leży w interesie najemcy, ponieważ to na jego podstawie będzie rozliczana m.in. kaucja.

Kwestie warte poruszenia z właścicielem wynajmowanego mieszkania

Nie wszystkie interesujące najemcę kwestie są zawierane w umowie najmu. Należy jednak pamiętać, że warto dopytać właściciela o wszystko, co nas nurtuje, a dodatkowe informacje ustalać w korespondencji elektronicznej, aby w razie sporu posiadać potwierdzenie.

Elementem, którego nie da się zawrzeć w umowie, jest m.in. kwestia wizyt właściciela. Warto ustalić, jaką formę będą przyjmować i jak często możemy się ich spodziewać. Należy jednak pamiętać, że najemca ma obowiązek udostępnienia właścicielowi lokalu, po wcześniejszym ustaleniu terminu, w celu dokonania okresowego przeglądu stanu i wyposażenia lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Dodatkowo warto ustalić pełną jawność i wgląd do rachunków. Niektórzy właściciele, rozliczając lokatorów, nie pokazują rachunków, które są podstawą do określenia wysokości miesięcznych opłat. Niekiedy dochodzi do celowego ich zatajania w celu naliczania najemcy wyższych stawek. Aby zadbać o uczciwe rozliczenia, najemca powinien domagać się, by właściciel raz w miesiącu przedstawił aktualny odczyt liczników.

Innymi kwestiami, które lepiej ustalić przed wynajęciem mieszkania, są: obecność zwierząt w lokalu oraz podnajmowanie pokoju osobie trzeciej. Właściciele nieruchomości bardzo często nie wyrażają zgody np. na posiadanie kota czy psa, a nawet mniejszych zwierząt. Dlatego jeśli nie chcemy, aby umowa została nam przedwcześnie wypowiedziana, warto najpierw uzyskać zgodę właściciela. Jeśli rozważamy wynajęcie całego mieszkania z możliwością późniejszego podnajmu pokoju osobie trzeciej, również konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody właściciela. W przeciwnym wypadku, najemca naraża się na sytuację, w której zostanie mu wypowiedziana umowa ze skutkiem natychmiastowym.

Uwaga na oszustów

Przeglądając oferty mieszkań do wynajęcia, studenci chętnie szukają „okazji”, czyli lokalu w atrakcyjnej lokalizacji i niskiej cenie. Zanim jednak skusimy się na taką ofertę, warto przyjrzeć się ogłoszeniu uważniej. Może to być bowiem pułapka zastawiona przez oszustów, których w tym okresie nie brakuje.

Pierwszym i najbardziej oczywistym sygnałem ostrzegawczym powinna być podejrzanie niska cena. Należy pamiętać, że oferty nieruchomości o podobnym standardzie, metrażu i lokalizacji nieznacznie się od siebie różnią. Dlatego jeśli natrafimy na ogłoszenie, które będzie wyróżniać się znacznie niższą ceną najmu od reszty, lepiej zachować ostrożność.

Należy przede wszystkim sprawdzić, czy osoba, z którą podpisujemy umowę, jest faktycznie właścicielem mieszkania. Możemy to potwierdzić na podstawie dokumentów świadczących o własności nieruchomości – księga wieczysta czy tytuł prawny, np. akt notarialny, którymi właściciel powinien dysponować. Dodatkowo przy uzupełnianiu umowy o dane osobowe stron, warto poprosić o wylegitymowanie się dowodem osobistym stwierdzającym tożsamość właściciela.

Podjęcie kroków w celu upewnienia się co do tożsamości właściciela pomoże uniknąć oszustwa „na fałszywego właściciela”. Sposób wyłudzenia jest prosty. Przestępca pierwotnie sam wynajmuje mieszkanie, płacąc regularnie czynsz przez kilka miesięcy. Następnie wystawia ogłoszenie o wynajmie tego mieszkania innym osobom. Gdy znajduje chętnych, pobiera od nich kaucję i ślad po nim znika. Niejednokrotnie oszukanych zostaje równocześnie większa liczba osób. Należy pamiętać, że jeśli właściciel unika przedstawienia dokumentów potwierdzających prawo własności do lokalu oraz dowodu tożsamości, powinno to wzbudzić podejrzenia.

Oszuści mogą podszywać się pod właścicieli, ale również pod agencje nieruchomości. Jeśli natrafiliśmy na atrakcyjne oferty, do których dostęp możemy mieć dopiero po opłaceniu abonamentu, powinna zapalić się nam czerwona lampka. Nieuczciwi pośrednicy nie żądają prowizji od wynajętych mieszkań. Wskazują, że jedynym kosztem jest opłata za korzystanie z bazy danych, wahająca się od 200 do 300 zł. Uiszczając opłatę, osoby poszukujące mieszkania otrzymują dostęp do pełnej oferty, adresów i kontaktów do właścicieli. Problem pojawia się wówczas, kiedy chcemy skontaktować się z właścicielami mieszkań, których oferty wystawione zostały na stronie agencji. Okazuje się, że nie są już aktualne, fikcyjne bądź nikt nie odbiera telefonu.

Takie firmy pojawiają się w okresie największego natężenia, czyli w sezonie wakacyjnym i w końcówce września. Później słuch o nich ginie. Podejrzenie najemców, oprócz opłaty za korzystanie z pełnej wersji ogłoszeń, powinny również wzbudzić zapisy w regulaminie nieuczciwych pośredników. Wyłączają one wszelką odpowiedzialność dotyczącą jakości, wskazują, że agencja ma prawo do błędów i omyłek oraz nie zapewniają aktualności, kompletności i poprawności wszystkich informacji.

Prowizja dla pośrednika

Właściciele nieruchomości, którzy nie mają czasu na załatwianie formalności związanych z jej wynajmem, często korzystają z usług pośredników. Dlatego niejednokrotnie pożądane oferty są dostępne wyłącznie przez agencje.

Popyt, który przewyższa podaż, sprawia, że koszty, które musi ponieść najemca, są i tak relatywnie wysokie – kaucja, miesięczny czynsz oraz opłaty za media. Jednak są również sytuacje, w których wynajmując mieszkanie za pośrednictwem agencji musi liczyć się z koniecznością uiszczenia prowizji pośrednikowi, która w zależności od polityki biura może być jednorazowa bądź płatna miesięcznie przez cały okres najmu.

Wynagrodzenie dla pośrednika samo w sobie nie jest niczym nadzwyczajnym. W końcu to on przygotuje ofertę, wyręcza właściciela w prezentacji mieszkania, negocjuje warunki oraz przygotowuje umowę. Prowizja może wynosi od 50 do 100 proc. miesięcznego odstępnego. Są pośrednicy, którzy dzielą prowizję pomiędzy właściciela a lokatora, ale także takie, które pobierają całość wynagrodzenia wyłączenie od najemcy lub wynajmującego.

Wynajmując mieszkanie, należy pamiętać, że każde biuro rządzi się własnymi prawami. Dlatego warto przed podpisaniem umowy za pośrednictwem agencji dowiedzieć się, czy na najemcy spoczywać będą jakiekolwiek dodatkowe koszty, a jeśli tak, w jakiej wysokości oraz w jakiej formie będą pobierane. Jeśli zawczasu uzyskamy takie informacje, może to nas uchronić przed podpisaniem niekorzystnego finansowo kontraktu.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
3 13 czytacz

KODEKS CYWILNY NIE PRZYSTAJE DO OBECNYCH CZASÓW.Był pisany,gdy właścicielem mieszkań było państwo.Prywatny właściciel nie będzie się ceregielił z lokatorem,który nie płaci na czas lub dewastuje jego mieszkanie.Oprócz kodeksu są również rozwiązania siłowe możliwe,które sa skuteczniejszym sposobem egzekwowania należności.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 10 glos_rozsadku

nie wolno stosować rozwiązań siłowych, chyba że chcesz mieć do czynienia z koksem KARNYM.

! Odpowiedz
1 2 glos_rozsadku odpowiada glos_rozsadku

kodeksem karnym*

! Odpowiedz
2 2 fakty odpowiada glos_rozsadku

Państwo w mieszkaniach + będzie mogło, ach ta konstytucyjna równość wszystkich wobec prawa. Na szczęście Trybunał Konstytucyjny zaorany, więc problem tej głupiej równości zniknął.

! Odpowiedz
0 1 czytacz odpowiada glos_rozsadku

Jak dostanie wpier...to opuści mieszkanie,a potem niech idzie do sądu.

! Odpowiedz
4 6 glos_rozsadku

Przede wszystkim zapoznajcie się z kodeksem cywilnym, który mówi (dość porkętnie, ale mówi), że umów na czas określony praktycznie nie można wypowiedzieć, a umów na czas nieokreślony z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. I to wszystko bez względu na to co se wpiszesz w umowie.

! Odpowiedz
0 5 piotrs75

Dokładnie. Autorce polecam lekturę:
art. 673 § 3 k.c.
art. 688 k.c.
art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów

! Odpowiedz