Wynajem mieszkania - prawa i obowiązki najemcy i właściciela

Naprawa i konserwacja, drobne remonty oraz obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, to niektóre z obowiązków spoczywających na najemcy. Wynajmując mieszkanie, warto poznać prawa i obowiązki obu stron umowy, dzięki czemu będziemy wiedzieć, czego możemy oczekiwać oraz co jest od nas wymagane.

– Najem jest szczególnym stosunkiem prawnym, bardzo ważnym we współczesnej gospodarce (według różnych danych, w Polsce wynajmowanych jest obecnie nawet ponad 2 mln mieszkań). Konstrukcja ta z jednej strony pozwala zabezpieczyć miejsce życia dla olbrzymiej grupy osób nie mieszkających we własnym mieszkaniu, z drugiej strony stanowi bardzo popularną formę zarabiania pieniędzy – informuje Łukasz Dulęba, dyrektor sprzedaży Magmillon, firmy działającej na rynku najmu.

Przed wynajęciem lokalu mieszkalnego obie strony – najemca jak i wynajmujący – powinny rzetelnie przygotować się do zawarcia umowy. Zapoznanie się z obowiązkami, które ciążą na każdej ze stron jest kluczowe w kontekście zabezpieczenia się przed ewentualnymi sporami. Należy również pamiętać o sporządzeniu protokołu przekazania lokalu, jak i o tym, że wszelkie ustalenia powinny być zawarte w formie pisemnej.

Co powinna zawierać umowa najmu

Umowa najmu przede wszystkim powinna zostać sporządzona w wersji pisemnej i określać wszystkie warunki uzgodnione pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że właściciel wynajmując mieszkanie "na czarno", może narazić się na donos ze strony sąsiadów lub innych osób trzecich do urzędu skarbowego. Dlatego warto zgłosić najem do odpowiedniego organu.

Jednak przede wszystkim najem, który określa pisemna umowa chroni przed ewentualnymi sporami. Oczywiście przepisy dopuszczają zawarcie umowy w dowolnej formie, jednak o ile sam fakt jej zawarcia jest łatwy do udowodnienia, o tyle udowodnienie szczegółowych warunków kontraktu może być problematyczne.

Nie ma jednego, uniwersalnego wzoru umowy najmu. Jednak powinna ona regulować relacje stron oraz w maksymalny sposób je zabezpieczyć. W związku z tym powinna określać:

  • strony – wynajmującego i najemcę, natomiast gdy najemców jest kilku, dodatkowo wskazywać sposób ich odpowiedzialności za zobowiązania,
  • przedmiot umowy,
  • wysokości czynszu, sposób oraz termin jego płatności,
  • cel najmu oraz liczbę osób, które mogą zamieszkać w lokalu,
  • ustalenia w zakresie prawa podnajmu oraz ewentualną odpowiedzialność podnajemców za zobowiązania najemcy,
  • zabezpieczenie umowy, tj. ustalenia związane z kaucją,
  • wzajemne prawa i obowiązki stron,
  • zasady inspekcji lokalu,
  • zasady dotyczące trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu,
  • zasady i sposób wypowiedzenia umowy,
  • dokumenty stanowiące załączniki do umowy najmu – wzory protokołu przekazania i zwrotu lokalu, uzgodnienie terminu i sposobu ostatecznych rozliczeń stron, akt notarialny dobrowolnego poddania się egzekucji, wskazanie innego lokalu do którego najemca wyprowadzi się w wypadku eksmisji, zgoda właściciela innego lokalu do zamieszkania w nim najemcy,
  • sposób wprowadzania zmian w umowie, adresy do doręczeń,

Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron, na których najemca oraz właściciel składają swoje podpisy.

Obowiązki wynajmującego

Do podstawowych obowiązków wynajmującego mieszkanie należy głownie wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Dodatkowo właściciel jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła czy energii elektrycznej. Ponosi również odpowiedzialność za inne instalacje i urządzenia, które stanowią wyposażenie mieszkania i budynku określone odrębnymi przepisami.

Oznacza to, że na barkach wynajmującego jest utrzymanie w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia. Tym samym odpowiada on za dokonywanie napraw oraz przywrócenie poprzedniego stanu, chyba że straty bądź uszkodzenia powstały z winy najemcy. – Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania w szczególności napraw oraz nakładów na rzecz, koniecznych dla zachowania jej w stanie niepogorszonym. Drobne nakłady, w myśl art. 662 § 2 k.c., obciążają natomiast najemcę. Do przepisów wyłączających odpowiedzialność wynajmującego w zakresie utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku należy zaliczyć także art. 662 § 3 k.c. Jeżeli rzecz wynajęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Wynajmujący jest odpowiedzialny za wady przedmiotu najmu na zasadzie ryzyka, zaś przesłanki jego odpowiedzialności reguluje przepis szczególny, zgodnie z art. 664 k. c – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni.

Należy pamiętać, że jeżeli lokal mieszkalny jest używany w sposób niewłaściwy, sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, lub gdy najemca nie dopełnił obowiązku pieczy nad nim, wynajmujący ma prawo żądać odszkodowania lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Jakie obowiązki spoczywają na najemcy?

Każdemu najemcy przysługują zarówno prawa, jak i obowiązki. Podpisując umowę najmu, zobowiązuje się przede wszystkim do regulowania czynszu w terminie oraz kwocie wcześniej ustalonej z właścicielem lokalu. Dodatkowo, eksploatacji lokalu w sposób określony w zawartej między stronami umowie, a jeśli nie został określony – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu. Co jest równie istotne, najemca powinien utrzymywać lokal oraz przynależne pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego rozumianego jako ustalone zwyczaje, które uwzględniają potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów. – Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.), jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego opróżnienia – potwierdza Aleksandra Grzechnik.

Na najemcy leży obowiązek przeprowadzania na własny koszt drobnych napraw oraz dbania o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Może zatem dojść do sytuacji, w której będzie niezbędna drobna naprawa podłóg, okien czy malowanie ścian. Dodatkowo należy pamiętać, że najemca jest zobowiązany do przeprowadzenia naprawy oraz wymiany rzeczy i urządzeń, które zostały uszkodzone z jego winy.

– Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, bądź malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych – wymienia Aleksandra Grzechnik.

Ponadto najemca nie ma prawa do przekazania mieszkania w jakiejkolwiek formie – bezpłatnego używania czy podnajmu – w całości lub części osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Dodatkowo w okresie trwania umowy najmu, obie strony są zobowiązane do przekazywania pisemnej informacji o każdorazowej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W przeciwnym wypadku, korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

Należy również pamiętać, że najemca w razie wystąpienia usterki w mieszkaniu, ma obowiązek udostępnić lokal właścicielowi w celu jej usunięcia. Natomiast podczas nieobecności najemcy lub jeśli odmawia on wpuszczenia właściciela, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub w razie konieczności – straży pożarnej. – Właściciel ma prawo wejść do lokalu (również pod nieobecność lokatora, a także wbrew jego woli – w asyście policji lub straży miejskiej) celem usunięcia awarii lub dokonania zabezpieczeń mających jej zapobiec. W razie otwarcia lokalu pod nieobecność lokatora, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, z czynności powinien być sporządzony protokół. Ponadto najemca powinien udostępnić właścicielowi lokal, po wcześniejszym ustaleniu terminu, w celu dokonania okresowego czy doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora – tłumaczy Aleksandra Grzechnik. Natomiast właściciel nie ma prawa do bezpodstawnego wejścia do mieszkania podczas nieobecności lokatora.

Prawa najemcy

Podstawowym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem. Ponadto może on wprowadzić ulepszenia, jednak jest to możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego. Przy czym należy pamiętać, że najemca musi oddać wynajmującemu mieszkanie w stanie niezmienionym i niepogorszonym, w związku z czym każdą zmianę warto wcześniej uzgodnić i spisać w formie aneksu do umowy.

– Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów – potwierdza Aleksandra Grzechnik.

Jeżeli natomiast najemca w okresie trwania umowy najmu dokonał wymiany niektórych rzeczy czy urządzeń, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy między ich wartością obecną a stanem pierwotnym, tj. z dnia objęcia lokalu. Należy jednak liczyć się z tym, że wynajmujący zamiast zwrotu kosztów może zażądać usunięcia wprowadzonych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego.

Osoba najmująca mieszkanie powinna również pamiętać o kolejnym prawie, które jej przysługuje w sytuacji niewydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego w przewidzianym umową terminie. Najemca w takiej sytuacji ma możliwość wnioskowania o naprawienia szkody wynikającej ze zwłoki (np. poniesienie dodatkowych kosztów związanych z czasowym zamieszkaniem w innym miejscu), a w ostateczności odstąpienia od umowy.

Dodatkowo jeżeli rzecz najęta posiada wady, które ograniczają jej przydatność do użytkowania, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Dotyczy to defektów, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, powstałych później i  mimo otrzymanego zawiadomienia wynajmujący nie usunął ich we wskazanym czasie, jak i takich, których nie da się usunąć. Najemca ma wówczas prawo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy o nich wiedział.

Czytaj dalej: Jak pozbyć się niechcianego lokatora oraz zabezpieczenie umowy najmu »

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 16 qqryk

Rozwiązanie jest tak proste i skuteczne, że nie można go wprowadzić: Znieść ustawę o ochronie lokatorów oraz wprowadzić prawo zobowiązujące sąd do wydania nakazu natychmiastowego wykwaterowanie na bruk po zaleganiu z czynszem przez 3 miesiące — i czynsze spadną o 30% a podaż mieszkań wzrośnie o 20%.

! Odpowiedz
1 2 glos_rozsadku

Jakież to ma przełożenie praktyczne? Wynajmowałem raz pokój w mieszkaniu z wynajmującą. Zalało nam łazienkę - w ciągu kilku dni z powodu wilgoci zepsuł się parkiet w moim pokoju, który był zaraz przy łazience. Wtedy wpadł do mnie konkubent wynajmującej, zaczął wrzeszczeć i mnie wyrzucać, grozić sądami rzucając oszczerstwa, rzucił mi się na szyję, zaczął dusić. Zawołałem policję, przed policją odstawił teatrzyk, że to ja go pobiłem, panowie spisali nas i sobie poszli.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 4 fadh2

To obowiązek meldunkowy jeszcze jest? Komedia, myślałem, że usunęli ten archaizm sto lat temu.

! Odpowiedz
2 27 modulometer

Ha ha.... Pani zapomniała o jednym. W razie sytuacji nadzwyczajnej, gdy lokal nie bedzie spełniał warunków lokalu mieszkalnego, na przykład po solidnym zalaniu z góry i zawilgoceniu, uszkodzeniu konstrukcji itp , wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia lokalu zastępczego. Na swój koszt rzecz jasna :-) Zwrot kosztów bedzie mógł sobie potm egzekwować od sprawcy zdarzenia :-)
Czytajcie ustawę o ochronie lokatorów... To bardzo ciekawa lektura

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl