W październiku w Warszawie nie było już dzielnicy, w której średnia cena ofertowa mieszkania nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw. – wynika z danych SonarHome.pl. W sześciu najdroższych sprzedający wpisują w ogłoszeniach średnio powyżej 15 tys. zł/mkw.
I choć oczywiście dane te nie oznaczają, że mieszkań tańszych niż 10 tys. zł/mkw. nie znajdziemy w stolicy, to stawki w ostatnich miesiącach zdecydowanie poszły w górę.
O tym, że w stolicy wciąż można znaleźć dzielnicę, w której średnia cena ofertowa nie przekroczyła psychologicznej granicy 10 tys. zł/mkw., pisaliśmy ledwo dwa miesiące temu. Październik przyniósł jednak zasadniczą zmianę. Do grona „dziesięciotysięczników” dołączył Rembertów i mamy komplet.
W październiku sprzedający mieszkania w dzielnicy Rembertów oczekiwali średnio 10 436 zł/mkw. – o 6,3 proc. więcej niż we wrześniu, gdy średnia cena ofertowa wciąż broniła się przed przekroczeniem psychologicznej bariery 10 tys. zł/mkw. W ujęciu rocznym średnia stawka wpisywana w ogłoszeniach wzrosła o 13,7 proc.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie – październik 2023 |
|||
|---|---|---|---|
|
Dzielnica |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana m/m [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Śródmieście |
19042 |
+0,6 |
+13,5 |
|
Żoliborz |
17084 |
+4,0 |
+22,9 |
|
Wilanów |
16790 |
+2,2 |
+16,5 |
|
Wola |
16321 |
+3,2 |
+21,4 |
|
Mokotów |
15378 |
+2,4 |
+18,8 |
|
Ochota |
15153 |
+1,6 |
+20,7 |
|
Włochy |
13639 |
+1,4 |
+14,6 |
|
Praga-Północ |
13909 |
+1,1 |
+18,5 |
|
Ursynów |
13613 |
+2,3 |
+15,6 |
|
Praga-Południe |
13558 |
+3,6 |
+19,1 |
|
Bielany |
13429 |
+5,0 |
+22,1 |
|
Bemowo |
12819 |
+4,0 |
+16,1 |
|
Ursus |
11935 |
+3,8 |
+18,8 |
|
Targówek |
11500 |
+0,7 |
+13,1 |
|
Wawer |
11500 |
+5,0 |
+21,5 |
|
Białołęka |
11364 |
+5,2 |
+19,4 |
|
Rembertów |
10436 |
+6,3 |
+13,7 |
|
Źródło: Bankier.pl |
|||
Jest to jednak jeden z mniej okazałych wzrostów w stolicy. Najmocniej – o blisko 23 proc. względem analogicznego miesiąca 2022 r. wzrosła średnia wycena mieszkań na Żoliborzu – drugiej najdroższej dzielnicy Warszawy ze średnią ceną ofertową na poziomie blisko 17,1 tys. zł/mkw. Próg +20 proc. r/r przekroczony został także na Bielanach, Woli, Ochocie oraz w Wawrze.
Relatywnie stabilnie na tym tle wygląda najdroższe Śródmieście, gdzie w październiku zanotowano wzrost o 0,6 proc. w ujęciu miesięcznym oraz o 13,5 proc. w relacji rocznej. Średnia stawka wpisywana w ogłoszeniach nieustannie zmierza jednak w kierunku innej psychologicznej bariery – 20 tys. zł/mkw. Jak na razie w październiku po raz pierwszy przekroczyła 19 tys. zł/mkw.
Niedługo przed Rembertowem (w lipcu 2023 r.) do grona dzielnic ze średnią ceną ofertową powyżej 10 tys. zł/mkw. dołączyła Białołęka. Również w lipcu, ale po raz drugi, próg ten przekroczony został w Wawrze. Wcześniej powyżej 10 tys. zł/mkw. oczekiwano tam w marcu 2023 r., ale w kolejnych miesiącach byliśmy świadkami nieznacznej korekty.
Już nie 10, a 15 tys. zł/mkw.
W sześciu najdroższych warszawskich dzielnicach (Śródmieściu, Żoliborzu, Wilanowie, Woli, Mokotowie i Ochocie) średnie ceny ofertowe przekroczyły 10 tys. zł/mkw. jeszcze przed wybuchem pandemii COVID-19. Najwcześniej – w Śródmieściu – w styczniu 2018 r.
W dwunastu z siedemnastu warszawskich dzielnic średnie stawki wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży przekroczyły 10 tys. zł ponad dwa lata temu.
Dodatkowo, w Śródmieściu (gdzie średnia cena przekracza już 19 tys. zł/mkw.), na Żoliborzu, Wilanowie, Woli, Mokotowie i Ochocie mówimy już o przekroczeniu kolejnej psychologicznej granicy – 15 tys. zł/mkw. Miało to miejsce pomiędzy sierpniem 2021 r. a październikiem 2023 r.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” przyspieszył wzrost cen mieszkań
Nabierające na sile podwyżki widać nie tylko w ogłoszeniach, ale również aktach notarialnych. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, w III kw. 2023 r. nie inaczej było w Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa dyktowana na rynku pierwotnym wzrosła o ponad 6 proc. w ujęciu kwartalnym i wyniosła 11 713 zł/mkw.
Na rynku wtórnym zanotowano wzrost o 3,2 proc. k/k do 12 269 zł/mkw. Ze względu jednak na obniżki notowane w pierwszej połowie 2023 r., w ujęciu rocznym średnia stawka była o 2,2 proc. niższa niż w III kw. 2022 r.
Oczekiwania sprzedających rozmijają się z rzeczywistością. Średnio o kilkanaście procent
O tym czym są jednak średnie ceny ofertowe, o czym nam mówią, a o czym nie, wyjaśniamy w artykule „Co naprawdę mówią dane o cenach mieszkań? Tłumaczymy”. Odrzucając więc średnie stawki, trzeba podkreślić, że w dalszym ciągu podczas przeglądania portali ogłoszeniowych znajdziemy mieszkania, za które sprzedający oczekują mniej niż 10 tys. zł/mkw. Przede wszystkim będą to jednak lokale większe, a więc takie, za które ostatecznie trzeba zapłacić więcej, ale cena w przeliczeniu na metr kwadratowy jest niższa, a także mieszkania o niższym standardzie lub oddalone od centrum.
Dodatkowo, średnie ceny ofertowe mówią nam jedynie o tym, jakich kwot za oferowane przez siebie mieszkania oczekują sprzedający. To, jakie stawki wpisywane są w aktach notarialnych (przynajmniej przeciętnie), pokazują natomiast ceny transakcyjne. Różnice pomiędzy jednymi a drugimi, zwłaszcza na rynku wtórnym, są coraz większe i w przypadku Warszawy w III w. 2023 r. przekroczyły już 18 proc.,
Pamiętajmy także, że stawki ofertowe zawsze możemy negocjować, choć w dobie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” jest to coraz trudniejsze.
