Ścianki działowe windują ceny małych mieszkań

Kawalerki niezmiennie cieszą się zainteresowaniem nabywców, choć wśród nich raczej przeważają inwestorzy niż osoby szukające własnego lokum. Zdecydowanie chętniej sięgamy po mieszkania 2-pokojowe, nawet jeśli ich metraż nie różni się znacznie od 1-pokojowego.

Popyt na kawalerki już od kliku lat kształtuje się na zbliżonym poziomie. Według danych GUS, struktura ilościowa mieszkań 1-pokojowych na rynku pierwotnym w 2016 r. wyniosła 6,7 proc. i była niewiele niższa niż w 2015 r. (o 0,2 proc.). Podobna sytuacja panowała na rynku wtórnym, który również w 2016 r. odnotował nieznaczny spadek zainteresowania kupnem kawalerek (4,6 proc.) w stosunku do 2015 r. (4,8 proc.). Jak pokazują dane statystyczne, nabywcy znacznie chętniej sięgają po mieszkania 2-pokojowe. W 2016 r. zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny, odnotował wzrost sprzedaży tego typu nieruchomości. Ich średni udział w strukturze sprzedaży przekraczał 36 proc.

Jak pokazuje rynek, po kawalerki sięgają najczęściej inwestorzy, którzy szukają mieszkania na wynajem, single czy studenci. Mieszkanie 2-pokojowe, choć często niewiele większe, jest w kręgu zainteresowań rodzin, które szukają swojego M2. Sprawdziliśmy, jak kształtują się ceny małych mieszkań, ile należy dopłacić do większego metrażu oraz ile kosztuje „ścianka działowa”, której istnienie jest czasem wyłączną różnicą między kawalerką a mieszkaniem 2-pokojowym.

Ceny mieszkań kompaktowych na rynku pierwotnym

Cena 1 mkw. kawalerki zawsze była wyższa od mieszkań większych, 2- bądź 3-pokojowych przy zbliżonych standardach inwestycji. Jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wynika to z tradycyjnej zależności wyższej ceny 1 mkw. mieszkania przy mniejszej powierzchni. Różnice w cenie są różne dla różnych lokalizacji i wynoszą od kilku do nawet 20 proc. Największa różnica jest w Łodzi (4890 zł/mkw. 2-pok. i 6230 zł/mkw. kawalerki), znacznie mniejsza w Warszawie (odpowiednio 7590 zł/mkw. i 8090 zł/mkw.) i Krakowie (6590 zł/mkw. i 7080 zł/mkw.). Ta zasada nie zawsze ma jednak zastosowanie.

Kiedy przeanalizujemy ceny mieszkań 1- oraz 2-pokojowych widać, że nieruchomości o podobnym metrażu mają zbliżone do siebie ceny. Oczywiście nie można zapomnieć, że na koszt mieszkania wpływa, obok metrażu, również jego lokalizacja, bliskość niezbędnej infrastruktury użytkowej, węzłów komunikacji miejskiej czy też liczba dostępnych miejsc parkingowych. Dlatego kawalerka w centrum dużego miasta może mieć taką samą cenę, jak mieszkanie 2-pokojowe, które położone jest na peryferiach.

Ceny ofertowe wynajmu mieszkań – marzec 2018 [Raport Bankier.pl]

Średnio ponad 4000 zł/m-c oczekiwali właściciele mieszkań na wynajem w stolicy. To prawie dwukrotnie więcej niż w Gdańsku, Krakowie czy we Wrocławiu. Nie zanosi się na to, żeby wynajmujący zeszli z cen w najbliższym czasie.

Co jednak ciekawe, często za mieszkanie 2-pokojowe musimy zapłacić dużo większe pieniądze niż za kawalerkę o tym samym metrażu. Na przykład we Wrocławiu możemy znaleźć kawalerkę o powierzchni 32,5 mkw. za 199 tys. zł, natomiast za nieco mniejsze mieszkanie 2-pokojowe zapłacimy już ponad 200 tys. zł. Sytuacja powtarza się przy większych metrażach – 1-pokojowa nieruchomość licząca 41,24 mkw. kosztuje 303 tys. zł, kiedy M2 o powierzchni 42 mkw. to koszt 312 tys. zł.

W Warszawie natomiast przykładowa cena kawalerki o powierzchni 43 mkw. wynosi 245 tys. zł, a koszt nabycia mieszkania 2-pokojowego o tym samym metrażu może być nawet o 100 tys. wyższy. Nasuwa to wniosek, że cena mieszkań 2-pokojowych, pomimo, że ich metraż jest zbliżony bądź czasem identyczny do powierzchni kawalerek, jest wyższa. Na taki stan rzeczy niewątpliwie wpływa popyt zgłaszany na mieszkania 2-pokojowe. – Kawalerki powszechnie funkcjonują w ofercie wielu firm deweloperskich, chociaż oczywiście nie są najbardziej popularnym produktem. Największym zainteresowaniem cieszą się większe mieszkania – informuje Karol Kępka, specjalista ds. PR i marketingu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Oczywiście nie jest to reguła. Jednak okazuje się, że w wielu przypadkach postawienie dodatkowej ściany, dzięki której zostanie wygospodarowana przestrzeń na drugi pokój, podwyższa cenę nieruchomości.

Rynek wtórny dogania deweloperów

Ceny mieszkań na rynku wtórnym są bardziej zróżnicowane, ponieważ wpływ na nie ma standard ich wykończenia czy sprzedawane wyposażenie. I tu można znaleźć znaczne różnice w cenie pomimo zbliżonego albo wręcz identycznego metrażu. Na poznańskim rynku kawalerka 29 mkw. może kosztować 150 tys. zł, natomiast mieszkanie 2-pokojowe o identycznym metrażu o 50 tys. zł więcej. W Gdańsku za 37 mkw. zapłacimy 250 tys. zł, kiedy mieszkanie 2-pokojowe o metrażu 36,6 mkw. to koszt rzędu 274 tys. zł.

Klika metrów różnicy ma duży wpływ na cenę zakupu danej nieruchomości. Dlatego, jak wyjaśnia Karol Kępka z PZFD, kawalerki jako produkt o niższej cenie chętnie kupowane są przez singli i młodych ludzi, dla których jest to sposób na wejście w posiadanie własnego lokum. Szczególnie, że średnie ceny 1 mkw. z roku na rok wzrastają.

Według GUS, w 2015 r. średnia cena za 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym do powierzchni 40 mkw. wynosiła 5679 zł, natomiast na rynku wtórnym - 3977 zł. Już w 2016 r. nabywcy musieli średnio zapłacić za 1 mkw. takiej nieruchomości 5761 zł na rynku pierwotnym oraz 4018 zł na wtórnym. W ubiegłym roku najdroższe były mieszkania o najmniejszym metrażu, tj. do 35 mkw. – płacono co najmniej 4600 zł (Olsztyn), natomiast w Gdańsku i we Wrocławiu średnie stawki przekraczały poziom 6300 zł/mkw. Ponadto mieszkania z rynku wtórnego były wystawiane do sprzedaży po cenach wyższych niż nowe lokale przede wszystkim w Warszawie i w Gdańsku. Ceny nieruchomości szczegółowo opisaliśmy w artykule "Ceny ofertowe mieszkań – luty 2018 [Raport Bankier.pl]".

Chętnych na zakup małego mieszkania nie brakuje

Małe nieruchomości są łakomym kąskiem nie tylko dla inwestorów, ale dla osób, które marzą o swoich czterech kątach. Wpływa to na stale rosnące zainteresowanie tego typu mieszkaniami, a co za tym idzie - największą podaż na rynku pierwotnym właśnie małych lokali. Kawalerki oraz mieszkania 2-pokojowe stanowią niemal 50 proc. oferty deweloperów. – Udział kawalerek w ofercie deweloperskiej wynosi średnio 10 proc., dochodząc w wybranych lokalizacjach maksymalnie do kilkunastu procent. Z kolei podaż mieszkań 2-pokojowych kształtuje się w granicach 40-50 proc. Wydaje się, że w przypadku kawalerek popyt nawet nieco przewyższa podaż, mieszkania takie sprzedają się bardzo dobrze, a chętnych na mieszkania jednopokojowe nigdy nie brakowało, zarówno w przeszłości, jak i obecnie – potwierdza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według danych otrzymanych od RynekPierwotny.pl w lipcu ur. deweloperzy najwięcej kompaktowych mieszkań budują w Krakowie (55 proc.), Gdańsku, Poznaniu (po 52 proc.) i Warszawie (51 proc.). Jednak udział kawalerek i tam jest zdecydowanie niższy od mieszkań 2-pokojowych i nie przekracza 10 proc. Okazuje się, że wiele osób, zamiast mieszkań 1-pokojowych woli kupić kompaktowe M2, nawet o tej samej powierzchni, co kawalerka bądź niewiele większej.

Małych mieszkań nie zabraknie

Popyt na niewielkie nieruchomości jest dostrzegany przez rynek. Odpowiedzią jest budowa mieszkań o jak najmniejszym metrażu, często w okolicach 25 mkw. – Deweloperzy wpisują się w kryteria, jakie kreuje rynek i uwzględniają obecne trendy. Jeśli chodzi o preferencje klientów, kawalerki i większe mieszkania to de facto dwa odrębne i komplementarne segmenty oferty, które ze sobą współistnieją. Przewidujemy, że w najbliższych latach popyt na kawalerki, jak i niewiele większe mieszkania, będzie się zwiększał ze względu na sytuację demograficzną i wciąż bardzo duże potrzeby mieszkaniowe Polaków – informuje Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Odpowiadając na potrzeby nabywców, rynek proponował również mikromieszkania, których metraż niejednokrotnie nie przekraczał 18-20 mkw., a schodziły jak ciepłe bułeczki. Jednak na skutek podpisanego przez ministra rozporządzenia, od 1 stycznia 2018 r. powierzchnia nowo projektowanych mieszkań musi wynosić co najmniej 25 mkw. Jak można przypuszczać, efektem zmian będzie proponowanie przez deweloperów większej liczby mieszkań o minimalnym dopuszczanym metrażu. – Kawalerki będą w ofercie deweloperów tak długo, jak będzie na nie popyt. Na razie nic nie zapowiada, aby zainteresowanie nimi miało maleć. Ubolewamy jednocześnie nad faktem, że obowiązujące od 1 stycznia 2018 r. rozporządzenie dotyczące warunków technicznych wykluczyło ze sprzedaży tzw. mikroapartamenty, regulując minimalny metraż lokalu mieszkalnego – mówi Karol Kępka, specjalista ds. PR i marketingu PZFD.

Nabywcy, poszukując mieszkania, kierują się głownie ceną. Im niższa, tym lepiej, mimo że w przeliczeniu na 1 mkw. zakup może okazać się droższy niż w przypadku większego mieszkania. Inaczej wygląda kwestia kawalerek. Większość nabywców woli, aby ich lokum posiadało przynajmniej dwa pokoje nawet, jeśli ich metraż zbliżony jest do nieruchomości 1-pokojowej, a cena zdecydowanie przewyższa koszt nabycia kawalerki. Popyt, jakim cieszą się mieszkania 2-pokojowe, spowodował, że deweloperzy nie muszą nawet oferować przestronniejszych przestrzeni. Wystarczy, że postawią dodatkową ścianę, dzięki której uzyskają mieszkanie 2-pokojowe, które sprzeda się szybciej i nie rzadko za większe pieniądze. Ta zasada obowiązuje również na rynku wtórnym, gdzie sprzedający często oferują nieruchomości po wyższych cenach niż na rynku pierwotnym.

Katarzyna Rostkowska

Źródło: