Nie masz gotówki na kupno mieszkania, chcesz posiłkować się kredytem? Możesz mieć poważne problemy ze znalezieniem nieruchomości i dogadaniem transakcji. Przy rozpędzonym rynku mieszkaniowym i obawie, że bańka pęknie, coraz mniej sprzedających chce czekać na finalizację transakcji. „Gotówkowcy” wygrywają, „kredytowcy” przegrywają. To tylko jeden z aspektów szaleństwa na rynku wtórnym mieszkań – tak, szaleństwa.
Przerysowanie, wyolbrzymienie sytuacji? Proszę bardzo, oto dowody: stolica Dolnego Śląska – z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że rok do roku używane mieszkania we Wrocławiu podrożały tutaj o ponad 1100 zł/mkw – z 6191 do 7316 zł, co stanowi wzrost aż o ponad 18 procent! W ciągu zaledwie 12 miesięcy cena przykładowego 50-metrowego mieszkania poszła w górę aż o 55 tysięcy złotych. Przy takim wzroście cen istotnie zarówno posiadacze gotówki, jak i kredytobiorcy mogą zasadnie obawiać się, że na mieszkania za niedługo nie będzie ich stać.
W innych największych miastach wzrosty cen mieszkań używanych były co prawda nieco mniejsze, ale i tak bardzo wysokie. W Gdańsku wyniósł on blisko 800 zł na metrze kwadratowym (z 7508 zł do 8268 zł), co stanowi zwyżkę o ponad 10 proc. Z kolei na stołecznym rynku wtórnym aktualnie za 1 mkw. używanego mieszkania płaci się przeciętnie 9300 zł, gdzie 12 miesięcy temu było to 8700 zł. Używane mieszkania podrożały więc o około 7 procent. To „mało”, jak na hossę. Na pozostałych rynkach – w Krakowie i Poznaniu – wzrosty cen wyniosły około 10 proc.
Jak wygląda rynkowy krajobraz dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie? Jak już powiedzieliśmy, „kredytowcy” są w gorszej pozycji, jednak sytuacja na rynku jest ogólnie nieciekawa dla wszystkich kupujących. Mamy rynek sprzedającego. Do każdej bardziej atrakcyjnej inwestycyjnie oferty (dobra lokalizacja, rozkład, wykończenie) ustawiają się kolejki. We Wrocławiu nawet mieszkania zrujnowane, do remontu, pozbawione rozkładu, w nieremontowanych blokach, ale zlokalizowane w promieniu 2-3 kilometrów od Rynku sprzedają się często nieomal od ręki. Zbywcy organizują castingi na nowego właściciela - wybierają spośród wielu chętnych, przyjmując za kryterium szybkość i pewność transakcji, wysokość zadatku w umowie przedwstępnej albo też obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”. Atrakcyjne nieruchomości potrafią się sprzedać w ciągu jednego dnia. Kredytowcy są z kolei spychani na koniec kolejki, tłumaczy im się, by dzwonili za tydzień lub dwa.
Przeczytaj także
Według Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych za dmuchanie bańki odpowiedzialni są inwestorzy nastawieni na szybkie zbycie nieruchomości. Transakcje flippowe nakręcają spiralę cen. Masa ludzi szuka okazji na licytacjach, w zasobach mieszkań do remontu itp. Nic dziwnego – przy obecnym wzroście cen da się w ciągu roku zarobić na obrocie mieszkaniem średnio nawet i 15 proc.
Według niektórych obserwatorów na części lokalnych rynków doszło już do fazy euforii. Klienci zamiast stopować decyzje zakupowe pod wpływem drożyzny, jeszcze je przyspieszają. Teraz – gdy ostatnie dane o inflacji wskazują na 4,4 proc. w styczniu, prawdopodobnie znów przybędzie chętnych, którzy przed spadkiem wartości kapitału będą chcieli uciec na rynek nieruchomości. Ciągle stymulują to (według części ekspertów sztucznie utrzymywane na najniższym w historie poziomie) stopy procentowe NBP. Dodatkowym bodźcem jest duży popyt na rynku najmu kreowany m.in. przez przybyszów ze wschodu.
Rynek pierwotny też oszalał
Czy powyższy opis sytuacji dotyczy wyłącznie mieszkań używanych? Oczywiście że nie. Według NBP w Warszawie ceny ofertowe nowych mieszkań na koniec ubiegłego roku przekroczyły 10 tys. zł/mkw. Ceny transakcyjne wynoszą blisko 9500 zł. Tylko w ciągu roku mieszkania na stołecznym rynku deweloperskim podrożały o 1000 zł na metrze kwadratowym, a więc o blisko 12 procent! Przeciętny wzrost ceny za 50 metrowe mieszkanie to około 50 tysięcy złotych. Taki sam kwotowo wzrost stawek zanotowano w Krakowie. Jeszcze w IV kw. 2018 nowe mieszkania kosztowały tam niecałe 7200 zł, by już rok później kosztować blisko 8250 zł/mkw. We Wrocławiu z kolei rynek pierwotny podrożał w ciągu 12 miesięcy o 700 zł/mkw. - z 6900 do 7600 zł za metr kwadratowy. Dodajmy, że są to dane tylko do końca roku, prawdopodobnie kolejne duże podwyżki przyniosą informacje ze stycznia 2020.
Kupujesz mieszkanie? Już tak łatwo nie zbijesz ceny
Na coraz mniejsze możliwości negocjacyjne mogą liczyć kupujący mieszkania. W niektórych miastach są one praktycznie niemożliwe. Pomimo tego kupujemy coraz większe lokale.
To właśnie galopujące ceny na rynku pierwotnym skłaniają inwestorów do poszukiwania w zasobach rynku wtórnego. Takie też wnioski znalazły się w ostatnim raporcie NBP za III kw. 2019 roku: "Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się w Warszawie i 6 miastach oraz utrzymał się niezmieniony w 10 miastach analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie przynajmniej części popytu na ten rynek".
Co dalej z rynkiem nieruchomości, czy można mówić o bańce, czy jeszcze jest potencjał wzrostów? Na takie pytania nikt nie zna odpowiedzi. Na wielu lokalnych rynkach ceny przebiły już poziomy rekordów z lat 2006-2008. Pamiętamy, że późniejsza przecena sięgała nawet 30 proc., a powrót do stawek pierwotnych zajął około 10 lat.
Marcin Moneta
