Czas sprzedającego – rynek wtórny mieszkań ogarnęło szaleństwo?

Nie masz gotówki na kupno mieszkania, chcesz posiłkować się kredytem? Możesz mieć poważne problemy ze znalezieniem nieruchomości i dogadaniem transakcji. Przy rozpędzonym rynku mieszkaniowym i obawie, że bańka pęknie, coraz mniej sprzedających chce czekać na finalizację transakcji. „Gotówkowcy” wygrywają, „kredytowcy” przegrywają. To tylko jeden z aspektów szaleństwa na rynku wtórnym mieszkań – tak, szaleństwa.

(fot. Vecislavas Popa / Pexels)

Przerysowanie, wyolbrzymienie sytuacji? Proszę bardzo, oto dowody: stolica Dolnego Śląska – z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że rok do roku używane mieszkania we Wrocławiu podrożały tutaj o ponad 1100 zł/mkw – z 6191 do 7316 zł, co stanowi wzrost aż o ponad 18 procent! W ciągu zaledwie 12 miesięcy cena przykładowego 50-metrowego mieszkania poszła w górę aż o 55 tysięcy złotych. Przy takim wzroście cen istotnie zarówno posiadacze gotówki, jak i kredytobiorcy mogą zasadnie obawiać się, że na mieszkania za niedługo nie będzie ich stać.

W innych największych miastach wzrosty cen mieszkań używanych były co prawda nieco mniejsze, ale i tak bardzo wysokie. W Gdańsku wyniósł on blisko 800 zł na metrze kwadratowym (z 7508 zł do 8268 zł), co stanowi zwyżkę o ponad 10 proc. Z kolei na stołecznym rynku wtórnym aktualnie za 1 mkw. używanego mieszkania płaci się przeciętnie 9300 zł, gdzie 12 miesięcy temu było to 8700 zł. Używane mieszkania podrożały więc o około 7 procent. To „mało”, jak na hossę. Na pozostałych rynkach – w Krakowie i Poznaniu – wzrosty cen wyniosły około 10 proc.

Jak wygląda rynkowy krajobraz dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie? Jak już powiedzieliśmy, „kredytowcy” są w gorszej pozycji, jednak sytuacja na rynku jest ogólnie nieciekawa dla wszystkich kupujących. Mamy rynek sprzedającego. Do każdej bardziej atrakcyjnej inwestycyjnie oferty (dobra lokalizacja, rozkład, wykończenie) ustawiają się kolejki. We Wrocławiu nawet mieszkania zrujnowane, do remontu, pozbawione rozkładu, w nieremontowanych blokach, ale zlokalizowane w promieniu 2-3 kilometrów od Rynku sprzedają się często nieomal od ręki. Zbywcy organizują castingi na nowego właściciela - wybierają spośród wielu chętnych, przyjmując za kryterium szybkość i pewność transakcji, wysokość zadatku w umowie przedwstępnej albo też obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”. Atrakcyjne nieruchomości potrafią się sprzedać w ciągu jednego dnia. Kredytowcy są z kolei spychani na koniec kolejki, tłumaczy im się, by dzwonili za tydzień lub dwa.

Według Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych za dmuchanie bańki odpowiedzialni są inwestorzy nastawieni na szybkie zbycie nieruchomości. Transakcje flippowe nakręcają spiralę cen. Masa ludzi szuka okazji na licytacjach, w zasobach mieszkań do remontu itp. Nic dziwnego – przy obecnym wzroście cen da się w ciągu roku zarobić na obrocie mieszkaniem średnio nawet i 15 proc.

Według niektórych obserwatorów na części lokalnych rynków doszło już do fazy euforii. Klienci zamiast stopować decyzje zakupowe pod wpływem drożyzny, jeszcze je przyspieszają. Teraz – gdy ostatnie dane o inflacji wskazują na 4,4 proc. w styczniu, prawdopodobnie znów przybędzie chętnych, którzy przed spadkiem wartości kapitału będą chcieli uciec na rynek nieruchomości. Ciągle stymulują to (według części ekspertów sztucznie utrzymywane na najniższym w historie poziomie) stopy procentowe NBP. Dodatkowym bodźcem jest duży popyt na rynku najmu kreowany m.in. przez przybyszów ze wschodu.

Rynek pierwotny też oszalał

Czy powyższy opis sytuacji dotyczy wyłącznie mieszkań używanych? Oczywiście że nie. Według NBP w Warszawie ceny ofertowe nowych mieszkań na koniec ubiegłego roku przekroczyły 10 tys. zł/mkw. Ceny transakcyjne wynoszą blisko 9500 zł. Tylko w ciągu roku mieszkania na stołecznym rynku deweloperskim podrożały o 1000 zł na metrze kwadratowym, a więc o blisko 12 procent! Przeciętny wzrost ceny za 50 metrowe mieszkanie to około 50 tysięcy złotych. Taki sam kwotowo wzrost stawek zanotowano w Krakowie. Jeszcze w IV kw. 2018 nowe mieszkania kosztowały tam niecałe 7200 zł, by już rok później kosztować blisko 8250 zł/mkw. We Wrocławiu z kolei rynek pierwotny podrożał w ciągu 12 miesięcy o 700 zł/mkw. - z 6900 do 7600 zł za metr kwadratowy. Dodajmy, że są to dane tylko do końca roku, prawdopodobnie kolejne duże podwyżki przyniosą informacje ze stycznia 2020.

Kupujesz mieszkanie? Już tak łatwo nie zbijesz ceny

Na coraz mniejsze możliwości negocjacyjne mogą liczyć kupujący mieszkania. W niektórych miastach są one praktycznie niemożliwe. Pomimo tego kupujemy coraz większe lokale.

To właśnie galopujące ceny na rynku pierwotnym skłaniają inwestorów do poszukiwania w zasobach rynku wtórnego. Takie też wnioski znalazły się w ostatnim raporcie NBP za III kw. 2019 roku: "Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się w Warszawie i 6 miastach oraz utrzymał się niezmieniony w 10 miastach analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie przynajmniej części popytu na ten rynek".

Co dalej z rynkiem nieruchomości, czy można mówić o bańce, czy jeszcze jest potencjał wzrostów? Na takie pytania nikt nie zna odpowiedzi. Na wielu lokalnych rynkach ceny przebiły już poziomy rekordów z lat 2006-2008. Pamiętamy, że późniejsza przecena sięgała nawet 30 proc., a powrót do stawek pierwotnych zajął około 10 lat.

Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 loginsus

A tam. Dlatego najlepiej zwrócić się do biura nieruchomości. Ja skorzystałem z doświadczenia biura abc dom nieruchomości z Krakowa i dzięki pracownikowi z tef firmy mam super mieszkanie zakupione w dobrej cenie.

! Odpowiedz
15 41 silvio_gesell

To nie jest żadne szaleństwo. Mieszkania nie drożeją, tylko pieniądz traci na wartości.

! Odpowiedz
13 84 robertbroker

Artykuł tendencyjny i powiem Wam jak wygląda sprawa z perspektywy agenta nieruchomości
z 7 letnim doświadczeniem (miasto Wrocław),a nie dziennikarza, który przekazuje mnóstwo banałów i półprawd.
To że rynek mega się kręci widać było już od 2015r i to że ceny będą rosły było i jest następstwem
dużej ilości pieniądza puszczonej w gospodarkę. A że mieliśmy i nadal mamy prosperity i duży
PKB wzrosty na rynku nieruchomości nadal idą. Już wtedy pojawiły się analizy mówiące że najbliższe 5 lat będzie przełomowe dla rynku nieruchomości i budownictwa (jak się okazało słuszne).

I wtedy i teraz można kupić mieszkanie w bardzo dobrej cenie
(poniżej 6000 czy nawet 5000 zł /m2) ale trzeba po prostu dłużej szukać - najczęściej poza internetem, gdzie spora część ofert jest nieaktualna lub służy zwabieniu klienta do biura. Ten tekst o castingach na kupujących to niezła ściema - nadal wiszą w internecie oferty z lata ubiegłego roku to po pierwsze, a po drugie polecam wszystkim raport NBP z końca ubiegłego roku gdzie opisano że różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi ok 10% - bardzo dużo.
Widzimy zatem, że nadal na rynku to za ile mieszkanie wystawi sprzedający, a za ile finalnie sprzeda to dwie różne kwestie. To, że mieszkanie potrafi się sprzedać w jeden dzień nie jest niczym nowym i miałem w firmie takie sytuacje w 2012, 2015 i są nawet dzisiaj.

Dysproporcja w różnicach cen jest olbrzymia. Sprzedałem dwie kawalerki klientom za 220 k - 230k
choć obecnie gorsze oferty są wystawiane za 310 00 - 320 000 zł (w obu przypadkach chodziło o oferty zgłoszone do firmy poza internetem). Mieszkanie 2 pokoje można kupić zarówno za 295 000 zł jak i za 450 000 zł (taki sam metraż w takim samym budowinictwie) w obrębie 1km.

Lokalizacja nie ma tu nic do rzeczy. Sprzedający prędzej ściągnie klienta świetnym standardem niż mieszkaniem blisko centrum. Finansowanie również. Zapewniam Was, że na rynku można przebić praktycznie każdą ofertę nawet o 5 tysięcy kredytem i sprzedające spokojnie się na to zgodzi.

To co mnie zdumiewa to ceny po której osoby kupują mieszkania w określonych lokalizacjach. Nie rozumiem jak można kupić mieszkanie w wielkiej płycie za 10 000 zł ++ albo za taką samą cenę w bloku wciśniętym w kamienicę (nawiasem mówiąc 10 000 zł/m2 za metr to obecnie granica przy której rozsądni inwestorzy i majętne osoby słusznie odpuszczają mieszkania) z widokiem na komin elektrociepłowni albo przemysłowe magazyny.

To co się dzieje w działach sprzedaży u deweloperów-to naprawdę niezła ściema - ciągle słyszę, że już gonimy z cenami Berlin i Paryż (!!!) i że na wynajmie kawalerki lub 2 pokoi na 30m2 można zarobić 4000 zł na bogatym obcokrajowcu z firmy zagranicznej (bo takie osoby oczywiście nigdy nie liczą pieniędzy i nigdy nie porównują ofert między sobą ;-) Panie przekazują mnóstwo nieprawdziwych informacji na temat kwot wynajmu oraz zysków mimo że same nie zajmują się
zarządzaniem najmem i szukaniem najemców. Kupiłeś - radź sobie potem sam.

Pój biedy jeśli mieszkanie jes naprawdę ok, ale spora część mieszkań ma mnóstwo niedoróbek, jest nieustawna i gołym okiem widać, że firmy zawyżają ceny do najwyższych ofert w okolicy.

Reasumując - zachowując zdrowy rozsądek, odpowiednio szukając ofert lub współpracując z biurem naprawdę można znaleźć świetną nieruchomość. Nie wiem jaki jest cel powyższego artykułu ale dawno nie widziałem takiej ściemy w jednym tekście.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
36 25 pc1974

Od 10 lat to samo tu czytam. I nadal nie zmienia się to że mądrzy ludzie już dawno mieszkają w swoich mieszkaniach (kupionych za gotówke czy spłacających tani przy tych stopach kredyt), a głupi ludzie ciągle piszą zawistne komentarze ściskając w ręku gotówkę, która traci z każdym dniem resztki swojej siły nabywczej. Ile tak jeszcze można ?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 47 jsunday

Mądrzy ludzie nie pożyczają 300 tys PLN, żeby oddać 150 tys PLN odsetek.....Plus koszt utracony w postaci miesięcznego czynszu i opłatach za mieszkanie typu prąd, woda itp.

Mieszkanie kupione na kredyt nie jest żadną mądrą decyzją, to jest po prostu brak wyboru w dzisiejszych czasach. I pisanie, że ktoś ktoś, kto ma gotówkę jest głupi to zwykła zazdrość.

A teraz sprawdź ile miesięcznie Twoje odsetki wynoszą vs. rata kapitałowa? Plus czynsz i opłaty.
Nie wyjdzie przypadkiem, że koszty są wyższe niż spłata kapitału?
Nadal twierdzisz, że płacenie 1000-1500 miesięcznie kosztów (odsetki, czynsz, opłaty), żeby spłacić 700-800 PLN kredytu miesięcznie jest mądre? A może to współczesne niewolnictwo po prostu?




https://www.totalmoney.pl/kalkulatory/kredyt-hipoteczny-kalkulator-rat

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 6 kmierz

"mądrzy ludzie już dawno mieszkają w swoich mieszkaniach" - czy ja wiem czy to takie "mądre" dojeżdżać do roboty po pół godziny lub dłużej w jedną stronę. Albo nie zmieniać pracy bo za daleko od mieszkania... Oczywiście nie dotyczy to każdego, ale jak jest fajna oferta to te kilkaset kilometrów przeprowadzki nie powinno być problemem. Chyba, że trzeba mieszkać "w swoim". Ja "swoje" wynajmuję komuś a sam mieszkam w wynajmowanym. Aktualnie nawet w tym samym mieście, ale jestem lekko licząc 8 godzin do przodu tygodniowo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 22 debordian

@khh: błagam, o co ci się rozchodzi. Jesteś jakimś naganiaczem słabo sprzedającego dewelopera, czy co? Nigdzie nie napisałem, że mieszkam z rodzicami. Często jednak słyszę głosy ludzi, którzy mówią, że lepiej mieć własne na kredyt niż mieszkać w dużym domu z rodzicami. No przecież to jest jedna wielka głupota i nie wiem, po cholerę wykłócać się o coś, co jest oczywiste

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 19 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
8 2 khh

Tak, ale co ty mozesz o tym wiedziec.. ;). Za to ty jestes jedyna osoba z doswiadczeniem w w pracy w bankowosci, wiec wiesz wszystko ;) pozdrawiam, lepiej mieszkac z rodzicami ;)

! Odpowiedz
1 4 debordian odpowiada khh

aha, typowy przedstawiciel myślenia postaw się, a zastaw, byle tylko się pokazać. nic dziwnego, że świadomość ekonomiczna Polaków jest na jednym z najniższych poziomów w Europie.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne