Rynek mieszkaniowy w Polsce w III kw. 2019 roku znajdował się nadal w fazie ekspansji, ponownie obserwowano wzrost cen - wynika z kwartalnego raportu NBP o sytuacji na rynku nieruchomości. Popyt mieszkaniowy przenosi się, przynajmniej w części, na rynek wtórny.
„W III kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć niższa w porównaniu do tych samych okresów w poprzednim roku. Obserwowano zarówno wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy wzroście kosztów budowy będącym konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce" - napisano.
Z wykresu zamieszczonego w raporcie wynika, że w III kw. na rynku mieszkaniowym wzrósł popyt inwestycyjny, przy stabilizacji popytu konsumpcyjnego.
NBP zakłada, że na rynku mieszkaniowym nie występuje popyt spekulacyjny.
W raporcie za II kw. 2019 r. NBP oceniał, że rynek nieruchomości mieszkaniowych znajdował się wówczas nadal w fazie ekspansji, a ceny nieruchomości rosły.
W raporcie za III kw. nie wskazano, na jakim poziomie znajdował się popyt mieszkaniowy i inwestycyjny względem poprzedniego kwartału.
W najnowszym opracowaniu NBP czwarty raz z rzędu nie zawarł oceny stabilności rynku mieszkaniowego w sytuacji wystąpienia hipotetycznych szoków.
W grudniowym, półrocznym raporcie o stabilności systemu finansowego NBP wskazał, że rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostawał w fazie wysokiej aktywności i nadal obserwowany był wysoki poziom popytu w największych miastach, w tym popytu inwestycyjnego. Dodano, że obserwowane napięcia po stronie podaży wskazują, że równowaga na tym rynku wydaje się mniej stabilna niż w przeszłości.
Według grudniowego opracowania NBP wystąpienie ewentualnych szoków podażowych lub popytowych może zwiększyć prawdopodobieństwo powstania nierównowagi. W szczególności, gdyby doszło do istotnego ograniczenia podaży mieszkań przy utrzymaniu się silnego popytu, mogłoby to skutkować większym wzrostem cen mieszkań, a następnie ryzykiem ich spadku - podał w grudniu NBP.
NBP wskazał także w grudniowym półrocznym opracowaniu, że jak dotąd na rynku nie obserwowano oddziaływania popytu spekulacyjnego.
Według kwartalnego raportu NBP za III kw., popyt mieszkaniowy przynajmniej w części przenosi się na rynek wtórny.
"Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach zmniejszył się do 3,1 kwartału. Oznacza to szybszą sprzedaż pojawiających się ofert oraz mniejsze niż w poprzednich okresach możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się w Warszawie i 6 miastach oraz utrzymał się niezmieniony w 10 miastach analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie przynajmniej części popytu na ten rynek" - napisano.
"Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w 6M i Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie" - dodano.
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań
W III kw., według danych zebranych przez NBP, nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m kw. mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast, jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW).
Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego wzrosły, co oznacza dalszy wzrost cen m kw. porównywalnych mieszkań. W 6 największych miastach wzrosły o ok. 1,8 proc. kdk oraz o 11 proc. rdr, w 10 miastach o 4,0 proc. kdk oraz 12,9 proc. rdr, a w Warszawie o 5,5 proc. kdk oraz o 12,8 proc. rdr.
Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach.
"Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m kw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu" - dodano.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań lekko w dół
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) nieznacznie zmniejszył się względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,80 mkw. oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 m kw. (tj. o ok. 66 proc.).
Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań.
Inwestycja mieszkaniowa nadal opłacalna krótkookresowo
Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych).
"Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu" - napisano.
Szacowana stopa zwrotku z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych nadal wysoka
"Pomimo utrzymującej się od 2016 r. niewielkiej spadkowej tendencji szacowanej stopy zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych, wskaźnik ten pozostaje na wysokim poziomie – w III kw. 2018 r. utrzymał się na poziomie ok. 20 proc. W kierunku niższych stóp zwrotu z kapitału własnego oddziałują rosnące koszty producentów mieszkań, w efekcie rosnących cen materiałów, wynagrodzeń i terenów budowlanych. Ma to mniejszy wpływ na sektor deweloperski, który operuje na wysokich marżach, nadal generuje jednak ryzyko w sektorze budowlanym" - napisano.
Po raz pierwszy od początku 2017 r. raport zatwierdził dyrektor Departamentu Stabilności Finansowej NBP. Poprzednie wersje raportu zatwierdzał dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych (DAE).
Jednocześnie wskazano, że raport opracowano pod kierunkiem DAE.
tus/ asa/
