Niedozwolone klauzule w umowach z deweloperami

redaktor naczelna Bankier.pl
Spora część transakcji na rynku nieruchomości dotyczy mieszkań kupowanych od deweloperów. O niebezpiecznych zapisach umów z firmami deweloperskimi rozmawiamy z Katarzyną Maik–Bełza, prawnikiem i pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, założycielką firmy In-house Sp. z o.o.

Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Na którym etapie "przygody" z deweloperem powinno nas zainteresować hasło „klauzula niedozwolona”. Kiedy powinniśmy zacząć się tym przejmować czy o tym myśleć?


Katarzyna Maik-Bełza
Katarzyna Maik – Bełza, In-house Sp. z o.o.: Temat klauzul niedozwolonych pojawi się na rynku pierwotnym, czyli na etapie zawierania umów z deweloperami. W poprzedniej rozmowie mówiłyśmy o rodzajach umów, jakie można zawierać z deweloperami. Temat analizy umowy pod kątem klauzul niedozwolonych powinien się pojawić właściwie na etapie zawierania każdej z tych umów.

Powiedzmy najpierw który zapis w umowie z deweloperem można nazwać klauzulą niedozwoloną.

Definicję klauzuli niedozwolonej określa nam Kodeks cywilny. I zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, postanowieniem niedozwolonym jest takie postanowienie, które nie zostało uzgodnione indywidualnie z klientem-konsumentem (czyli z osobą fizyczną, która dokonuje czynności prawnej - zawiera umowę w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą). Jest to zatem takie postanowienie, które było indywidualnie negocjowane, a kształtuje prawa i obowiązku konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

To jest też takie postanowienie, które zostało do umowy "przeciągnięte" z wzorca stosowanego przez przedsiębiorcę.

Rejestr takich klauzul znajdziemy na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Sama forma i użyteczność tego dokumentu jest natomiast dosyć dyskusyjna. W jaki sposób najrozsądniej korzystać z katalogu?

To bardzo trudne pytanie i rzeczywiście pojawiają się już głosy, które mówią o tym, że ten rejestr jest bardzo nieczytelny, że nie kieruje się żadną systematyką, że trudno odnaleźć te postanowienia, które nas rzeczywiście interesują, i tak jest. Nie ma tak naprawdę mądrej rady, jak z rejestru korzystać. Rejestr jest udostępniany w formie dokumentów pliku PDF i tak należy go po prostu przeglądać - całościowo, wyszukując te postanowienia, które nas interesują.

Dobra informacja jest taka, że w polityce konsumenckiej na najbliższe lata, która jest opracowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, założono m.in. upraktycznienie rejestru, umożliwienie łatwiejszego przeszukiwania rejestru i wyszukiwania konkretnych postanowień.

Jaką informację niesie dla nas fakt, że dany deweloper pojawia się w rejestrze klauzul niedozwolonych?

Myślę, że rejestr klauzul niedozwolonych powinniśmy przede wszystkim analizować nie pod kątem tego, który deweloper się tam znajduje, tylko pod kątem tego, jaką materialnie treść postanowienia rejestr zawiera. Inaczej mówiąc, nie warto przekreślać dewelopera tylko dlatego, że postanowienie jego umowy zostało kiedyś wpisane do rejestru. Ważne jest, aby wpis do rejestru wywołał zamierzony skutek, czyli aby deweloper zaprzestał stosowania takiego postanowienia. To powinno być tą wartością nadrzędną.

Jak i to, czy przypadkiem nie ma takich zapisów w naszej umowie?

Rejestr powinien służyć jako punkt wyjścia do tego, by rozmawiać z deweloperem. Do rejestru wpisane są prawomocne orzeczenia Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i mają one skutek szerszy niż tylko między stronami postępowania w sprawie uznania postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Dlatego zarówno postanowienia w kształcie tożsamym z postanowieniem wpisanym do rejestru, jak i postanowienia choć nie identyczne, ale oddające sens postanowienia wpisanego powinny być wyeliminowane z obrotu nie tylko przez dewelopera będącego stroną postępowania.

Czy warto zrezygnować z kupna mieszkania od dewelopera, który figuruje w rejestrze klauzul niedozwolonych?

Jeśli mówimy o sytuacji, w której konkretne postanowienie zostało uznane za niedozwolone i wciąż jest przez danego dewelopera stosowane, to moim zdaniem absolutnie tak. Taka praktyka pozwala postawić kilka wniosków. Z jednej strony uzyskujemy informację potwierdzającą nasze podejrzenia co do charakteru postanowienia umowy - postanowienie zostało uznane przez powołany do tego organ za postanowienie niedozwolone, czyli za rażąco naruszające interesy konsumentów.

Z drugiej natomiast dociera do nas jasny sygnał, że pomimo orzeczonego wyrokiem zakazu stosowania postanowienia, taki deweloper narusza postanowienia obowiązujących przepisów prawa narażając się tym samym jako przedsiębiorca na sankcję administracyjno-prawną z Ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w postaci nałożenia na niego kary grzywny za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z powołaną ustawą, praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest stosowanie w obrocie umów z postanowieniami, które zostały wpisane do rejestru postanowień niedozwolonych.

Świadomość powyższego powinna pozwolić nam na wypracowanie sobie dość jednoznacznego wyobrażenie na temat danego dewelopera.

Do Rejestru warto zajrzeć jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem. Jakie powziąć kroki, jeśli znajdziemy tam zapis uznany za niedozwolony, a znajdujący się również w umowie, którą chce z nami zawrzeć deweloper?

Należy pamiętać o tym, że postanowienia, których powinniśmy wyszukiwać w umowach przedkładanych nam przez dewelopera, nie muszą być dokładnie tej samej treści, jak postanowienia zawarte w rejestrze, żeby stwierdzić, że one są niedozwolone. Orzecznictwo Sądu Najwyższego pozwala nam wychodzić z założenia, że postanowienia, które w swej istocie są zbliżone do tych, które są zawarte w rejestrze, też są postanowieniami niedozwolonymi.

W związku z powyższym, umowę należy analizować pod kątem postanowień zawartych i podobnych w swym założeniu do tych, które są zawarte w rejestrze – to z jednej strony. Z drugiej strony, jestem zwolenniczką dialogu, dlatego sam fakt odnalezienia w umowie postanowienia niedozwolonego nie musi kończyć negocjacji z deweloperem. Warto przede wszystkim zwrócić deweloperowi uwagę na to, że konkretne postanowienie, konkretny zapis jest zapisem tożsamym albo identycznym z tym, który zawiera rejestr klauzul niedozwolonych, mając nadzieję, że to wywoła chęć do rozmowy i do zmiany takiego zapisu.

A teraz załóżmy czarny scenariusz: podpisaliśmy umowę, ale ktoś przypomniał nam o istnieniu rejestru klauzul niedozwolonych. Zaglądamy tam i okazuje się, że mamy w swojej umowie zapis, który wcześniej uznano za niedopuszczalny. Co wtedy - czy klamka już zapadła?

Instytucja postanowień niedozwolonych ma dwa aspekty. Sprowadza się do kontroli abstrakcyjnej wzorców umowy i do kontroli konkretnej umowy zawierającej niedozwolone postanowienie.

Przepisy mówią, że postanowienia niedozwolone, które nie zostały uzgodnione indywidualnie i na które nie mieliśmy realnie wpływu, a rażąco naruszają nasze interesy, nie obowiązują. Wiąże nas umowa w pozostałym zakresie. Postanowienie niedozwolone, bez względu na to czy jest wpisane do rejestru, nie wiąże zatem konsumenta, o ile nie jest to postanowienie zasadnicze, czyli najważniejsze i określające główne świadczenia stron, na przykład cenę.

Co zatem zrobić z taką umową, która zawiera klauzulę niedozwoloną?

Umowa, która zawiera postanowienia niedozwolone, jeśli jest już na etapie konsumpcji, czyli została podpisana i jest realizowana, na pewno jest niekomfortowa. Mamy bowiem świadomość, że podpisaliśmy umowę, która zawiera postanowienia niedozwolone i że ono teoretycznie nas nie obowiązuje. Co w takiej sytuacji zrobić?

Dalsze postępowanie będzie uzależnione od tego, czego dotyczy postanowienie niedozwolone a także od zachowania dewelopera. Jeśli postanowienie dotyczy na przykład prawa odstąpienia od umowy - deweloper zastrzegł w umowie rażąco wygórowaną karę umowną tylko w momencie, kiedy to konsument odstępuje od umowy i rzeczywiście konsument chce od tej umowy odstąpić - traktujemy to postanowienie jako niedozwolone, czyli jako niewiążące nas z mocy prawa. W związku z tym składamy oświadczenie o odstąpieniu od umowy i czekamy na reakcję przedsiębiorcy. Gdy deweloper nie uzna naszych racji, konsument-nabywca będzie musiał zwrócić się do sądu rejonowego lub okręgowego o uznanie danego postanowienia za niewiążące i w procesie sądowym dochodzić swoich roszczeń, sprawa może mieć zatem swój epilog w sądzie.

Taki finał byłby na pewno niekomfortowy dla konsumenta. Żeby się przed tym ustrzec, warto mieć świadomość najczęstszych klauzul niedozwolonych.

Wśród podstawowych postanowień niedozwolonych jest to, o czym już mówiłyśmy, czyli rażąco wygórowane kary umowne. Cechą umów zawieranych z konsumentem powinno być to aby prawa i obowiązki stron były zbilansowane jak najbardziej symetrycznie. Czyli –jeśli to możliwe, aby tyle samo praw i obowiązków miała jedna i jak i druga strona, z uwzględnieniem jednak tego, że to konsument jest już z założenia stroną słabszą od profesjonalisty jakim jest przedsiębiorca.

Sprawa kolejna - wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem kupującego. Te zapisy bardzo często dotyczą zarówno niedotrzymania terminów - zakończenia inwestycji, zawarcia umowy przyrzeczonej, przeniesienia własności na konsumenta, jak i terminów odbioru.

Inny niedozwolony zapis to prawo do jednostronnej zmiany umowy rzez dewelopera bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie . To też bardzo często pojawiająca się klauzula, która się sprowadza często do tego, że deweloper deklaruje wykonanie budynku czy przeprowadzenie procesu inwestycyjnego według pewnego harmonogramu czy specyfikacji, na ustalonym poziomie, jeśli chodzi o standardy wykończenia, natomiast zapisy umowy pozwalają mu na odstąpienie od pewnych standardów bez informowania konsumenta i przyznania mu prawa do odstąpienia od umowy.

Bardzo ważnym i częstym zapisem jest taka zmiana ceny, na którą konsumenci nie do końca mają wpływ. Ta zmiana jest często podyktowana zmianą stawki podatków czy wzrostem inflacji. Nie ma nic złego w tym, żeby ta cena się zmieniła, natomiast należy pamiętać o tym, że konsument powinien zostać o tym poinformowany, ten wzrost powinien zostać wykazany, a konsumentowi powinno zostać przyznane prawo do odstąpienia od umowy.

I może ostatnia, bardzo istotna z punktu widzenia interesów konsumenta klauzula, sprowadzająca się do rozliczenia różnicy w metrażu kupowanego mieszkania. Chodzi o różnicę pomiędzy powierzchnią mieszkania wskazaną w umowie a powierzchnią wynikającą z obmiarów powykonawczych. Jeśli ta różnica jest i przekracza standardowo przyjętą normę, zazwyczaj w granicach plus minus 2%, po pierwsze różnica powinna mieć wpływ na cenę, a po drugie - konsument powinien mieć zagwarantowaną możliwość odstąpienia od umowy. Zakup mieszkania o metrażu większym może przecież przekraczać jego możliwości finansowe. W takim przypadku odstąpienie przez konsumenta odmowy powinno być dla niego „bezkosztowe”, czyli bez obwarowania sankcją w postaci kary umownej.

Wiemy już, czego szukać, wiemy, jak szukać. Jeszcze słowo o tym, jak często nowe klauzule pojawiają się w rejestrze i w wyniku czyjego działania tam trafiają.

Klauzule trafiają do rejestru na skutek tak zwanej kontroli abstrakcyjnej wzorców umowy.

Kto ją prowadzi?

Z inicjatywą wszczęcia postępowania w sprawie uznania postanowienia wzorca umowy, czyli nie konkretnej podpisanej już umowy, tylko takiej, która spełnia rolę wzorca i która będzie przedstawiana konsumentom, ma każdy, kto według oferty przedsiębiorcy mógłby zawrzeć z nim umowę zawierającą takie postanowienie niedozwolone.

Takie uprawnienie ma także miejski i powiatowy rzecznik konsumentów (organizacje społeczne, do których działań statutowych należy ochrona konsumentów) oraz prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Takie podmioty mają prawo zainicjowania postępowania, które prowadzone jest w Sądzie Okręgowym w Warszawie, w Sądzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Sąd, uznając dane postanowienie za niedozwolone, wydaje wyrok zakazujący stosowania takiego postanowienia w obrocie. Wyrok prawomocny przesyłany jest do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a ten z kolei wpisuje go do rejestru klauzul niedozwolonych.

Bardzo dziękuję za rozmowę.

Rozmawiała Malwina Wrotniak, Bankier.pl

Malwina Wrotniak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Avi

Wiesz sam to sobie możesz....
Nie naprawiasz kranu w łazience tylko wołasz hydraulika. To samo tyczy się finansów. Idziesz do odpowiedniej osoby i po sprawie.

! Odpowiedz
0 0 ~Agnieszka

Najlepiej konsultować się z osobami, które mają o tym pojęcie. Najlepiej doradców finansowych.

! Odpowiedz
0 0 ~ola

Ja się tam samodzielnie za temat nie brałam bo wiedziałam, że polegnę choćby nie wiem co. Open mi pomógł i jakoś poszło.

! Odpowiedz
0 0 ~alex

mi by sie przydala pomoc w sprawdzaniu,bo sam sie zaczynam w tym wszystkim gubic

!
Polecane
Najnowsze
Popularne