Nie tylko Warszawa, Wrocław i Łódź. Spadki cen mieszkań pojawiły się też w mniejszych miastach

Częstochowa, Radom, Płock czy Dąbrowa Górnicza – w tych miastach najłatwiej o niższe ceny ofertowe mieszkań niż przed rokiem – wynika z danych Otodom Analytics. Choć wzrost cen wyraźnie zwolnił także w mniejszych miastach, a w kilku z nich pojawiły się spadki, to nie zabrakło i takich, w których wycena najmniejszych metraży po raz pierwszy przekroczyła 10 tys. zł/mkw.

Najmocniejsze obniżki średnich cen ofertowych w ciągu ostatnich miesięcy – zgodnie z danymi Otodom Analytics dla rynku wtórnego za listopad 2025 r. – miały miejsce w przypadku najpopularniejszych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw.

Spośród 40 analizowanych miast, w ujęciu rocznym wycena lokali o tym metrażu obniżyła się w dwunastu. Najmocniej – o 4,9 proc. r/r – spadła średnia cena ofertowa w Wałbrzychu. O przeszło 2 proc. względem listopada 2024 r. obniżyła się wycena 40- i 50-metrowych mieszkań zlokalizowanych w Bielsku-Białej, Tarnowie i Częstochowie a spośród miast wojewódzkich także we Wrocławiu.

Z grona miast, niebędących stolicami województw, w dół powędrowały także przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania w Płocku, Kaliszu a na tym samym poziomie, co przed rokiem, pozostały w Radomiu i Koszalinie.

Choć w zdecydowanej większości analizowanych miast ostatni rok przyniósł wzrost cen mieszkań z drugiej ręki, to nie da się ukryć, że galopujące wcześniej ceny zanotowały wyraźne hamowanie. W przypadku mieszkań o powierzchni zawierającej się w przedziale 40-59 mkw., poniżej celu inflacyjnego NBP, czyli 2,5 proc. r/r, wzrosła średnia wycena mieszkań w kolejnych 11 miastach.

Ze wciąż wysokimi podwyżkami, od 8 do ponad 11 proc. r/r, muszą radzić sobie szukający własnego „M” na rynku wtórnym w Rudzie Śląskiej, Rybniku, Bytomiu i Elblągu a spośród miast wojewódzkich szczególnie w Bydgoszczy.

Wspomniany przed chwilą Rybnik był miastem, w którym panowało najmocniejsze rozwarstwienie pomiędzy poszczególnymi metrażami. O ile wspomniane lokale (40-59 mkw.) „podrożały” w ogłoszeniach przeciętnie o blisko 10 proc., o tyle za kawalerki (do 40 mkw.) oczekiwano średnio o 6,4 proc. mniej niż przed rokiem, co było najmocniejszym spadkiem wśród czterdziestu analizowanych rynków.

W gronie miast, niebędących stolicami województw, mniej niż w analogicznym miesiącu 2024 r., za kawalerki oczekiwali także sprzedający w Płocku, Dąbrowie Górniczej, Radomiu, Częstochowie i Kaliszu a w Sosnowcu, Koszalinie, Gliwicach, Tarnowie, Gdyni oraz Włocławku wzrost średniej ceny ofertowej nie przekroczył 1 proc.

Z obniżkami, choć mniej okazałymi, mieliśmy do czynienia także w przypadku większych mieszkań – o powierzchni od 60 do 89 mkw. W ich przypadku spadek wyceny notowany był jednak przede wszystkim na największych rynkach – w Łodzi, Warszawie, Poznaniu, Katowicach, Wrocławiu czy Krakowie.

Wzrost cen wyraźnie zahamował, ale coraz więcej „dziesięciotysięczników”

Co jednak należy zaznaczyć, nawet jeśli stawki rosły w kilkuprocentowym tempie, to zakończony niedawno 2025 r. również w mniejszych miastach charakteryzował się wyraźnym spowolnieniem tempa wzrostu cen mieszkań z drugiej ręki. Przed rokiem pisaliśmy bowiem o średnich cenach ofertowych rosnących w najczęściej w kilkunastoprocentowym tempie w ujęciu rocznym.

Mimo wyhamowania wzrostu cen, do grona miast, w których przeciętna wycena kawalerek przekroczyła psychologiczną barierę 10 tys. zł/mkw., dołączyły kolejne. Taka sytuacja miała miejsce w Toruniu, Olsztynie i Bielsku-Białej, która stała się drugim miastem, niebędącym stolicą województwa, obok Gdyni, w którym za kawalerki oczekiwano średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. W ostatnich miesiącach o tę barierę otarły się także Kielce.

W Bielsku-Białej drożej niż w Łodzi

Wciąż poniżej tego poziomu znajduje się przeciętna wycena kawalerek zlokalizowanych w czwartym największym polskim mieście – Łodzi, która ze średnią ceną ofertową wynoszącą w listopadzie 2025 r. 8929 zł/mkw., znajduje się w połowie stawki.

Spośród miast wojewódzkich mniej za kawalerki (średnio 8007 zł/mkw.) oczekiwano jedynie w Gorzowie Wielkopolskim. Analogiczna sytuacja miała miejsce także w przypadku większych mieszkań.

Źródło: