Kredyt hipoteczny wiąże mocniej niż małżeństwo, hipoteka to najważniejsza decyzja finansowa w życiu – z takimi hasłami spotykają się często początkujący kredytobiorcy. Przy okazji padamy ofiarą kilku złudzeń, które rysują przyszłość w zbyt mrocznych barwach.
Wizja zobowiązania, które wisi nad głową przez kilka dziesięcioleci to obraz, który często staje przed oczami osób, które po raz pierwszy zaciągają kredyt hipoteczny. W umowie widnieje zwykle odległa, sięgająca kolejnych dekad, data zakończenia spłaty, a w symulacjach kwota łącznego kosztu, która jeży włos na głowie. Powiedzieć, że spłata hipoteki to sprawa lekka i przyjemna to duże nadużycie. Ale też warto pamiętać o kilku okolicznościach, które zmieniają z czasem perspektywę.
Łączny koszt nigdy nie pokazuje całej prawdy
„Dobrze, że nie wziąłem kredytu w 2022 r. Teraz ten sam kredyt jest tańszy o 200 tys. zł, już jestem ‘do przodu’” – takie opinie można znaleźć bez trudu w internetowych społecznościach. Pokazują one, jak dużą wagę przywiązuje się na początku do całkowitego kosztu kredytu pokazywanego przez bank. Jest on przydatny przy porównaniach, ale w rzeczywistości ta pozycja, chociaż obowiązkowa w umowie i materiałach informacyjnych, zawsze pokazuje nieprawdę. Powody są co najmniej dwa.
Po pierwsze, całkowity koszt kredytu znamy dopiero „po fakcie”, czyli po zakończeniu spłaty. Pokazywana kredytobiorcy suma jest projekcją opartą na dzisiejszych warunkach, czyli oprocentowaniu i wskaźnikach. Na polskim rynku nie ma prawdziwych kredytów ze stałym oprocentowaniem, a to oznacza, że zawsze koszt pozostaje niewiadomą. Jeśli wybieramy okresowo stałe oprocentowanie, nieznane pozostają losy wysokości odsetek po pierwszym okresie spłat. Jeśli wybieramy oprocentowanie zmienne, projekcja zazwyczaj „bierze w łeb” już w pierwszych miesiącach.
Po drugie, całkowity koszt rozkłada się na cały okres spłaty. Każdy zdaje sobie sprawę, że 100 tys. zł dziś i 100 tys. zł za 15 lat to nie to samo. Różnić te kwoty będzie znacząco siła nabywcza. Mimo tego, gdy widzimy, że za wypożyczone środki zapłacimy drugie tyle w odsetkach, automatycznie myślimy w kategoriach dzisiejszej wartości pieniądza.
Spadająca w czasie wartość jednostki pieniądza ma wpływ również na realny ciężar długu pozostającego do spłaty. Pół miliona przed 10 laty i pół miliona dziś to nie to samo. W przypadku salda kredytu, kurczy się ono nie tylko nominalnie poprzez spłaty, ale także realnie, z powodu inflacji.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Nie jesteśmy skazani na harmonogram
Pierwsze lata spłaty zwykle są najcięższe. Zazwyczaj trzeba wówczas nie tylko spłacać raty, ale także ponosić koszt dodatkowych, wymaganych przez pakiet sprzedaży krzyżowej ubezpieczeń. Nierzadko kredytobiorcy trzymają się wówczas narzuconego przez bank harmonogramu, a domowe finanse dopinają się na styk. Z biegiem czasu, jeśli rosną wynagrodzenia, a oprocentowanie nie zmienia się znacząco, pojawia się nieco więcej luzu. Można zacząć spłacać kredyt „po swojemu”.
O tym, że taka opcja jest chętnie wykorzystywana przez kredytobiorców świadczą dane z minionych lat. Hipoteki były nadpłacane na potęgę. Sprzyja temu polityka cenowa banków i regulacje prawne. Po pierwsze, większość kredytodawców proponujących okresowo stałe oprocentowanie od początku nie pobiera opłat za dodatkowe spłaty kapitału. To wynik ostrożności w obliczu niejasnych zasad ujętych w ustawie. Lepiej nie mieć na głowie UOKiK, zdają się sądzić banki.
Po drugie, w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym, prawo nie pozwala na pobierania opłat od nadpłat i całkowitej spłaty po trzech latach życia kredytu. Banki mogą przyjąć bardziej korzystne dla klientów podejście (np. serwując zero w cenniku od początku), ale w najgorszym razie po 36 miesiącach klient ma pełną swobodę.
Skorzystanie z opcji nadpłacania zobowiązania sprawia, że całkowity koszt pożyczania spada. To jeszcze jedna przyczyna, dla której jest on raczej sygnałem niż rzeczywistym wyznacznikiem tego, ile przyjdzie nam zapłacić za hipotekę. Dodatkowo, zwykle strategia nadpłacania długu prowadzi do skrócenia okresu kredytowania. Nawet jeśli nie wybieramy tej opcji przy każdej dodatkowej wpłacie, to na horyzoncie pojawi się moment, w którym od pozbycia się kredytu dzieli nas jedna porządna nadpłata zamiast kilku lat rat. To między innymi z tego powodu (obok przeprowadzek związanych ze sprzedażą poprzedniej nieruchomości i refinansowania) średni czas spłaty kredytu hipotecznego bliższy jest 12-14 latom niż 25 czy 30.
Sprawdź korzyści z refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
Jeden bank na 30 lat? Nie ma obowiązku
Kredyt hipoteczny nie jest jednorazową decyzją na lata również z powodu istnienia „wtórnego rynku”, czyli możliwości refinansowania zobowiązania. W momencie, gdy nie ma barier wyjścia w postaci opłaty za całkowitą spłatę kredytu, można rozważyć przeprowadzkę do innego banku. Są na taki krok lepsze i gorsze momenty, w zależności od sytuacji rynkowej czy stażu i warunków naszej umowy. Dziś refinansowanie to jeden z czynników napędzających ruch na rynku hipotek.
Warto pamiętać, że o pełnej mobilności w dzisiejszych realiach nie ma mowy. Przeszkodą mogą okazać się nie tylko koszty i formalności, ale także typ kredytu. Przejście na oprocentowanie zmienne, gdy spłacamy kredyt z okresowo stałą stopą nie jest możliwe. To wynik zaleceń nadzoru finansowego, których trzymają się banki.
Przeniesienie kredytu do innego banku pozwala zmniejszyć koszty finansowania i odciążyć budżet, a czasem także przyspieszyć pozbywanie się długu. To także kolejna przyczyna, dla której „mieć hipotekę” to raczej proces niż sztywna relacja.
Sprawdź możliwość refinansowania z kalkulatorem na SMART Bankier.pl »
