Pikujący popyt na kredyty hipoteczne i zdolność kredytowa niższa o połowę niż jesienią ubiegłego roku mogą sprawić, że w najbliższych miesiącach rynek sprzedaży mieszkań w Polsce będzie rynkiem kupujących. Na spadającą liczbę osób zdolnych kupić mieszkanie deweloperzy odpowiadają mniejszym zaangażowaniem w nowe budowy.
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł w maju 110,80 pkt i był o 0,21 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 5,44 pkt wyższy niż w maju 2021 r.
Sytuację na polskim rynku sprzedaży mieszkań w ostatnich miesiącach kształtują przede wszystkim rosnące stopy procentowe, a co za tym idzie drożejące kredyty i spadająca zdolność kredytowa.
Wypchnięci z rynku przez WIBOR
Pamiętajmy jednak, że choć mówimy o majowym odczycie indeksu urban.one, to po drodze mieliśmy jeszcze dwie podwyżki stóp procentowych – łącznie o 125 pb. Cykl zacieśniania polityki pieniężnej prowadzony przez Radę Polityki Pieniężnej trwa już dziesiąty miesiąc z rzędu. Pod koniec czerwca wskaźnik WIBOR wpływający na wysokość rat płaconych przez kredytobiorców przekraczał już 7 proc.
Jak wynika z obliczeń Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, zdolność kredytowa obniżyła się od jesieni ubiegłego roku o połowę. Widać to także po pikującym popycie na kredyty hipoteczne. W czerwcu 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało w Polsce 19,5 tys. potencjalnych kredytobiorców, co oznaczało spadek o 59,7 proc. względem czerwca 2021 r. W porównaniu do maja 2022 r. osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy było mniej o 18,1 proc. To najniższy wynik od stycznia 2007 roku.
– Spada nie tylko liczba kredytów, ale także średnia wartość kredytu. Najszybciej sprzedają się małe mieszkania, duże pozostają w ofercie. W ciągu roku dostępna kwota kredytu dla klientów o przeciętnych dochodach spadła o połowę. Dlatego kluczowym czynnikiem przy zakupie lokalu mieszkalnego jest cena całkowita – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Zapaść podażowa i rynek kupujących – przewidują eksperci
Jak jednak zauważa Michał Kubicki, prezes zarządu Omega Asset Management, jeśli wkrótce inwestorzy odwrócą się od rynku najmu, może grozić nam zapaść podażowa.
– Będzie ona poprzedzona głębokim kryzysem finansowym mniejszych firm deweloperskich, które zostaną z niesprzedanymi mieszkaniami. Nadzieję może dawać, paradoksalnie, przedłużający się konflikt zbrojny na Ukrainie, który zmusi część trzymilionowej rzeszy uchodźców do podjęcia decyzji o kupnie lub długoterminowym najmie – ocenia Michał Kubicki.
W opinii Marcina Krasonia, eksperta obido i Otodom, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym z każdym miesiącem widać powrót rynku kupujących.
– To oznacza, że zarówno agenci jak i pracownicy biur sprzedaży deweloperów będą musieli lepiej zaopiekować się klientem. Mieszkania nie sprzedają się już jak świeże bułeczki, a proces podjęcia decyzji o zakupie wydłuża się. To wprowadza niepokój wśród sprzedawców, bo od lat nie było takiej sytuacji - nie rozumieją jej i nie wiedzą, jak działać – analizuje Marcin Krasoń. – Trudnego rynku nie widziano w Polsce od dawna, przewagę konkurencyjną będą miały te firmy, które szybko się do niego dostosują, przeszkolą sprzedawców i wyposażą ich w odpowiednie narzędzia – dodaje.
Indeks urban.one liczony dla największych polskich rynków nieruchomości wyniósł w maju 118,39 pkt i był o 0,5 pkt wyższy niż w kwietniu oraz o 6,95 pkt wyższy w ujęciu rocznym. Nieznacznie w relacji miesięcznej obniżył się za to odczyt indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. W czerwcu 2022 r. wyniósł on 117,73 pkt., co oznaczało spadek o 0,02 pkt względem kwietnia i jednocześnie wzrost o 2,69 pkt w relacji do maja 2021 r.
– Wiele wskazuje na to, że najbliższe miesiące będą należeć do kupujących. O ich względy zabiegać będą zarówno deweloperzy jak i sprzedawcy z rynku wtórnego. Utrzymujące się wysokie ceny lokali mieszkalnych mogą przyśpieszyć proces wychodzenia ludności z miast i osiedlania się w tańszych miejscowościach podmiejskich. Taki trend obserwujemy już od kilku lat pod Warszawą i najprawdopodobniej zobaczymy przy innych większych ośrodkach miejskich. W szczególności, że nadal większość osób pracuje w trybie zdalnym lub hybrydowym, więc czas dojazdu do pracy wciąż nie jest najistotniejszym czynnikiem – prognozuje Małgorzata Wełnowska z Cenatorium.
Nieco inaczej na sprawę patrzy Michał Kubicki, który zauważa, że właśnie deweloperzy budujący na obrzeżach największych miast jako pierwsi odczuli odpływ klientów.
– Pustki po kupujących na kredyt nie będzie w stanie nikt wypełnić, a pierwsi już odczuwają ten odpływ deweloperzy podmiejscy. To ich klienci zniknęli praktycznie z rynku, a ich produktem z kolei nie są zainteresowane ani fundusze PRS, ani indywidualni inwestorzy, kupujący na wynajem. Sytuacja będzie się jeszcze pogarszać, wraz z kolejnymi wzrostami stóp, które, jak prognozują niektórzy analitycy, mogą osiągnąć w tym roku poziom dwucyfrowy – mówi Michał Kubicki.
Deweloperzy ostrożniejsi, choć czerwiec może przynieść wzrost
Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, odpływ z rynku klientów posiłkujących się kredytami wpływa na ostrożne podejście deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2022 r. rozpoczęli oni budowę 55 903 mieszkania, co oznaczało spadek w skali roku o 23,2 proc.
Zdaniem ekspertów w czerwcu powinniśmy być jednak świadkami wzrostu podaży mieszkań. Powodem ma być wchodzący 1 lipca 2022 r. obowiązek odprowadzania przez deweloperów składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
– Aby uniknąć tego obowiązku deweloperzy będą starali się uruchomić nowe inwestycje przed lipcem. Do spadku cen z tego powodu raczej jednak nie dojdzie, ponieważ z nich może być niejako „wirtualna”, tylko po to, by zdążyć przed terminem. Na wyraźne obniżki stawek przyjdzie nam jeszcze zaczekać, bo koszty budowy wciąż są wysokie, a działek brakuje – przewiduje Marcin Krasoń.
Spadki cen transakcyjnych mieszkań w najbliższych miesiącach wieszczą analitycy Banku PKO BP. Jak wynika z ich analizy, pomiędzy II kw. 2022 r. a I kw. 2023 r. oczekiwany jest spadek cen mieszkań do 5 proc.
