Koniec obniżek marż i dalszy szybki spadek zdolności kredytowej – tak można podsumować rozwój sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w drugim kwartale roku. Z danych zebranych przez Bankier.pl wynika, że dostępna kwota finansowania dla śledzonego w panelu profilu klienta obniżyła się od jesieni zeszłego roku o połowę.
![Hipoteka poza zasięgiem, zdolność na nowych minimach [HipoTracker Bankier.pl]](https://galeria.bankier.pl/p/6/f/4c76a26c524a7c-945-567-77-57-3783-2270.webp)
Drugi kwartał obfitował w ważne wydarzenia na rynku kredytów hipotecznych. Wejście w życie nowych zasad oceny zdolności kredytowej, zapowiedź wprowadzenia wakacji dla kredytobiorców i nowych wskaźników referencyjnych, a potem zwrot w polityce niektórych banków – to wszystko zdarzyło się w okresie od początku kwietnia. W międzyczasie trzykrotnie zmieniły się stopy procentowe, a wskaźnik WIBOR 3M dotarł do okolic 7 proc.
W cokwartalnych raportach od stycznia 2018 r. śledzimy, jak zmienia się rynkowa oferta kredytów hipotecznych dla jednego, niezmiennego profilu klienta. Na potrzeby HipoTrackera Bankier.pl, założyliśmy, że o finansowanie stara się:
- bezdzietne małżeństwo mieszkające w mieście pow. 500 tys. mieszkańców,
- kupujące na rynku pierwotnym mieszkanie o wartości 337,5 tys. zł (50 m kw.),
- zarabiające łącznie 6,2 tys. zł miesięcznie, w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony,
- posiadające pozytywną historię kredytową, bez obecnie spłacanych obciążeń.
Klienci gotowi są skorzystać z dodatkowych produktów banku, aby obniżyć marżę kredytową. Nie chcą jednak nabywać produktów inwestycyjnych i ubezpieczeń z funduszami kapitałowymi. Zobowiązanie zaciągane jest na 30 lat i spłacane w ratach równych.
Kredyty z minimalnym wkładem własnym – pożegnanie z szansą na finansowanie
Pierwszy scenariusz, dla którego wyliczyliśmy średnie wartości z bankowych ofert, to kredyt na 303 750 zł, z 10-procentowym wkładem własnym (33 750 zł). W drugim kwartale 2022 r. profilowi klienci utraciliby jakiekolwiek szanse na otrzymanie finansowania w niemal wszystkich bankach na rynku.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa osiągnęła w czerwcu 2022 r. wartość 278 tys. zł. To najniższy wskaźnik w historii panelu HipoTracker, od początku 2018 r. W porównaniu ze styczniem 2021 r. średnia zdolność klientów spadła o niemal 300 tys. zł, a od początku tego roku obniżyła się o ponad 150 tys. zł.
W czerwcu 2022 r. średnia marża kredytowa dla kredytów z 10-procentowym wkładem własnym wyniosła 2,40 pp. W maju odnotowaliśmy najniższy poziom tego wskaźnika od początku pandemii w 2020 r.
Średnia rata kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, po okresie opłacania ubezpieczenia pomostowego i wpisaniu do księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, wynosiła 1281 zł we wrześniu 2021 r. Był to ostatni miesiąc przed początkiem cyklu podwyżek stóp procentowych. Od tej pory koszt obsługi kredytu piął się do góry. W grudniu rata równa sięgała 1686 zł, w marcu już 1939 zł, a w czerwcu 2022 r. przekroczyła poziom 2500 zł.
Podobne zmiany miały miejsce w przypadku średniego łącznego kosztu kredytu, uwzględniającego odsetki, prowizję, obowiązkowe ubezpieczenia i wszystkie pozostałe elementy poza ubezpieczeniem nieruchomości. Wskaźnik ten wynosił we wrześniu 2021 r. 167,3 tys. zł, a w grudniu – 272,1 tys. zł, w marcu – 404,6 tys. zł, a w czerwcu – 605,3 tys. zł.
Kredyt z 20-procentowym wkładem własnym – średnia marża już po minimach
W drugim scenariuszu zakładamy, że kredytobiorcy wnoszą wkład własny w wysokości 67,5 tys. zł. Kwota kredytu wynosi wówczas 270 tys. zł. Średnia marża kredytowa we wrześniu 2021 r. wynosiła 2,14 pp., pozostając na zbliżonych poziomach od lipca 2020 r.
W ciągu czwartego kwartału 2021 r. wskaźnik ten obniżył się do 2,08 pp., a w I kw. 2022 r. spadł do 1,93 pp. W maju 2022 r. odnotowaliśmy najniższy od kwietnia 2019 r. poziom – 1,87 pp. Wzrost w kolejnym miesiącu wskaźnika o 0,03 pp. może być sygnałem, że banki przyhamowują z cenowymi promocjami i lokalne minimum jest już za nami.
Średnia maksymalna zdolność kredytowa odnotowana na koniec II kwartału 2022 r. wynosiła 284 tys. zł. Ponownie były to najniższe w historii badania HipoTracker odczyty tego wskaźnika. Profilowa rodzina rok wcześniej mogła średnio pożyczyć 600 tys. zł. Obecnie zbliża się do poziomu, który będzie oznaczał brak możliwości sfinansowania przewidzianego w założeniach zakupu.
Średnia rata kredytu ze standardowym, 20-procentowym wkładem własnym, również pobiła rekord. Wskaźnik ten wyniósł w czerwcu 2107 zł, o 600 zł więcej niż w styczniu. Średni łączny koszt kredytu dla profilowego zobowiązania osiągnął wartość 497 tys. zł i był o ponad 170 tys. zł wyższy niż na koniec poprzedniego kwartału.
Załamanie w pełnej krasie
Spadek popytu i rosnące stopy procentowe to nie jedyne „nieszczęścia” spadające na rynek kredytów hipotecznych. W pierwszych trzech miesiącach roku niespodziankę sprawił nadzór, w drugim kwartale – rząd. Powszechne wakacje kredytowe, zmiany w wyznacznikach oprocentowania hipotek, a do tego coraz czarniejsze prognozy sytuacji gospodarczej w najbliższych kwartałach i perspektywa psucia się jakości portfela – dla kredytodawców to zbieg okoliczności zachęcających do wzmożenia ostrożności.
Banki radzą sobie z rosnącą niepewnością na różne sposoby. Niektóre przykręcają kurek i podnoszą marże, inne widzą okazję na podbicie mizernej sprzedaży „gdy leje się krew”. Są także instytucje preferujące przyglądanie się z boku rozwojowi sytuacji.
Dla przeciętnie zarabiających potencjalnych kredytobiorców roszady w cennikach nie mają już jednak większego znaczenia. Finansowanie stało się dla nich albo niedostępne albo oferowane kwoty nie odpowiadają oczekiwaniom. Efekty widać w spadających w szybkim tempie wynikach sprzedaży hipotek.
