Podwieszane balkony i markizy - nie zamontujemy ich bez odpowiednich formalności

Mieszkańcy starszej zabudowy często decydują się na podwieszanie balkonów. Dzięki temu chcą zwiększyć funkcjonalność i atrakcyjność swoich nieruchomości. To popularne rozwiązanie zwłaszcza w przypadku blokowisk z wielkiej płyty. Montażu balkonu nie zrobimy jednak bez odpowiednich formalności. Podobnie ma się rzecz z markizami.

(YAY Foto)

Firmy oferujące balkony przyczepne/podwieszane dziś przeżywają prawdziwy renesans, co nie powinno dziwić. W czasach rozpędzonej koniunktury na rynku mieszkaniowym wielu właścicieli decyduje się na modernizacje, by zwiększyć wartość swojej nieruchomości. Obecnie takie powierzchnie, jak balkony są już właściwie standardem na rynku pierwotnym. Inaczej ma się rzecz na rynku wtórnym, szczególnie w przypadku bloków z wielkiej płyty. Nie wszystkie są wyposażone w balkony. Stąd wspólnoty czy spółdzielnie decydują się na dostawianie. Z punktu widzenia właścicieli mieszkań to racjonalne rozwiązanie. Balkon zwiększa funkcjonalność, ale też  wartość nieruchomości - nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Grupa docelowa zainteresowana takimi balkonami jest potencjalnie bardzo duża. W blokach z wielkiej płyty żyje ciągle kilkanaście milionów Polaków. Wiele takich budynków nie ma balkonów. Wspólnoty i spółdzielnie najczęściej decydują się na taki krok podczas termomodernizacji. Dzięki systematycznemu rozwojowi technologii, dziś balkony przyczepne można zainstalować nawet w ciągu jednego dnia. Możliwy jest wybór parametrów i wyglądu.

Balkon w pojedynkę?

Co jednak w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa nie chce zdecydować się na taki krok? Czy pojedynczy właściciel mieszkania w bloku może się zdecydować na montaż samodzielnie?

Teoretycznie odpowiedź jest twierdząca, natomiast, jeśli zainteresowany jest tylko jeden z mieszkańców budynku wielorodzinnego, będzie to bardzo trudne, o ile nie niemożliwe do przeprowadzenia. Dostawienie pojedynczego balkonu w bloku jest ingerencją w elewację budynku, czego nie można dokonać bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Kolejny problem to utrzymanie balkonu. Naprawy powinny być przeprowadzane, chociaż w części z pieniędzy wspólnotowych. Pytanie jednak dlaczego pojedynczy balkon ma być opłacany przez wszystkich.

Balkon przynajmniej częściowo przynależy do części wspólnej. Wynika to z przepisów „Ustawy o własności lokali” (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm.). Zgodnie z nimi elewacja stanowi część nieruchomości wspólnej, a montaż balkonu stanowi ingerencję w elewację budynku,  dlatego właściciel mieszkaniec, który chce podwiesić balkon (ale też przeprowadzić zabudowę już istniejącego balkonu) powinien wystąpić o zgodę wspólnoty.

Na tym nie koniec. Pod kątem prawa budowlanego montaż balkonu stanowi rozbudowę nieruchomości. Nie jest to przebudowa, ponieważ skutkuje zwiększeniem kubatury budynku. Do kubatury brutto wlicza się bowiem  także kubaturę balkonów.

Czym jest rozbudowa budynku? Jest ona traktowana tak samo, jak budowa, a więc wymaga tych samych formalności. Zgodnie z prawem budowlanym budową jest także odbudowa, rozbudowa czy też nadbudowa obiektu budowlanego. Dostawienie balkonu traktuje się tak samo, jak „pełnoprawną” budowę.

W takiej sytuacji konieczny więc będzie projekt oraz zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Najlepiej, by nie ryzykować samowoli budowlanej, na samym początku przymiarek do inwestycji wystąpić o  warunki zabudowy.

Remont, ale za czyje?

W praktyce spraw dostawienia pojedynczego balkonu w ogromnej większości przypadków rozbija się na braku zgody wspólnoty mieszkaniowej. Przyczyna to nie tylko niechęć, ale też nieostrość przepisów. Nie do końca jest jasne na przykład to, kto ma ponosić koszty remontu.

Balkony to powierzchnie, które z jednej strony klasyfikuje się jako przynależne do mieszkań, z drugiej jednak strony są one przymocowane do elewacji, a więc części wspólnej. Niejasność w tym zakresie potęguje również nieprecyzyjne orzecznictwo. Kwestia balkonów i ich przynależności czy to do mieszkań, czy to do części wspólnej nie została precyzyjnie określona w ustawie o własności lokali. Stąd często rodzą się nieporozumienia.

Sądy przyjęły w tym zakresie salomonowe rozwiązanie, które jednak nie rozwiewa wątpliwości a tym samym ewentualnych konfliktów. W 2017 roku Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że taras/balkon przynależy do mieszkania w tym zakresie, i w tej powierzchni, która jest wykorzystywana bezpośrednio przez właścicieli lokalu. Chodzi w szczególności o wierzchnią warstwę wykończeniową.

W tym właśnie zakresie właściciele odpowiadają za balkony i ich stan techniczny. Jeśli natomiast chodzi o te części balkonu, które są trwale połączone z budynkiem, które są elementem konstrukcji obiektu, za ich utrzymanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Markizy

Jak nietrudno się domyślić, sytuacja w przypadku montażu markiz jest analogiczna. Bez jakichkolwiek formalności na balkonie możemy jedynie postawić parasol, a więc element niepołączony trwale z budynkiem.

Markizy, tak jak i podwieszane balkony, ingerują w elewację budynku, a więc cześć wspólną. Montaż będzie  wymagać zgody wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli natomiast chodzi o prawo budowlane, sprawa jest niejasna i niedookreślona. By uniknąć nieporozumień warto zwrócić się z pytaniem do urzędu.

Teoretycznie montaż markizy nie  wymaga pozwolenia na budowę. Zgodnie z z art. 29 ust 2 pkt 15 Prawa budowlanego „pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych”. Wg niektórych interpretacji, pod owe „urządzenia” można podciągnąć i markizę.

Niewykluczone natomiast, że montaż trzeba będzie zgłosić. Jak mówią przepisy (art. 30 Prawa Budowlanego) zgłoszenia robót budowlanych wymagają te prace, które polegają na zamontowaniu  na obiektach budowlanych urządzeń o wysokości powyżej 3 m. Rozmiar markizy (z całą pewnością również i sposób zamontowania) przesądzi więc o formalnościach, które będziemy musieli spełnić.

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Polecane
Najnowsze
Popularne