Cenowa okazja, ale z małą „gwiazdką” – mieszkanie nie ma centralnego ogrzewania. Czy piec węglowy oznacza kłopoty z uzyskaniem kredytu hipotecznego, a zakup stanie się drogą przez mękę? Z mitami na ten temat rozprawia się ekspertka Expander Advisors.
Banki chętnie oferują lepsze warunki osobom kupującym lub budującym nieruchomości energooszczędne. W cennikach wielu instytucji znajdziemy specjalne produkty dla tej kategorii. Na rynku wtórnym jest jednak wiele mieszkań kuszących niższą ceną, ale zlokalizowanych w starym budownictwie. Niektóre mają szereg zalet docenianych przez amatorów np. wysokich sufitów i czterech kątów „z historią”. Wadą bywa jednak brak centralnego ogrzewania i piece węglowe.
– Sam brak centralnego ogrzewania nie oznacza automatycznie, że bank odmówi kredytu hipotecznego. W praktyce nie jest to przeszkoda formalna, ale czynnik, który może skomplikować proces finansowania i wpłynąć na ocenę nieruchomości – wskazuje Aleksandra Dołęgowska, Ekspertka Nieruchomości Expander Wrocław.
Po pierwsze, standard wpływa wycenę
– Kluczową rolę odgrywa wycena przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Mieszkanie z piecami węglowymi jest zwykle traktowane jako lokal o niższym standardzie technicznym, a rzeczoznawca może uwzględnić w wycenie konieczność przyszłej modernizacji systemu ogrzewania – podkreśla ekspertka.
– W rezultacie wartość nieruchomości przyjęta przez bank bywa niższa od ceny transakcyjnej, co oznacza, że kupujący musi dysponować większym wkładem własnym – dodaje Aleksandra Dołęgowska.
Przypomnijmy, że minimalna wysokość wkładu własnego akceptowana przez banki jest zróżnicowana. W wielu instytucjach wynosi 10 proc., ale są banki, gdzie dolna granica to 20 proc. wpłaty własnej. Zasoby, jakimi dysponuje kupujący mogą zatem ograniczyć liczbę banków, w których można się starać o finansowanie.
Po drugie, więcej formalności
– Zdarza się również, że bank stawia dodatkowe warunki związane z modernizacją instalacji grzewczej. Może to być na przykład deklaracja wymiany źródła ciepła po zakupie mieszkania lub przedstawienie kosztorysu planowanego remontu. Dodatkowo pewne komplikacje mogą pojawić się przy ubezpieczeniu nieruchomości, które jest obowiązkowe przy kredycie hipotecznym. Część ubezpieczycieli traktuje piece na paliwo stałe jako czynnik podwyższonego ryzyka, co może skutkować wyższą składką lub dodatkowymi zapisami w polisie – ostrzega ekspertka Expander Advisors.
– W praktyce bank może również wymagać dodatkowych dokumentów technicznych, takich jak protokół kominiarski potwierdzający sprawność przewodów kominowych czy bardziej szczegółowy opis instalacji w operacie szacunkowym – dodaje ekspertka.
Po trzecie, świadectwo charakterystyki energetycznej
– Coraz większe znaczenie w procesie transakcyjnym ma także charakterystyka energetyczna lokalu, czyli świadectwo charakterystyki energetycznej przekazywane kupującemu przy sprzedaży mieszkania. W przypadku lokali ogrzewanych piecami węglowymi wskaźniki energetyczne zazwyczaj wypadają słabiej. Wynika to z niższej sprawności takich źródeł ciepła, a także z faktu, że mieszkania tego typu często znajdują się w starszych budynkach o gorszej izolacji – wskazuje Aleksandra Dołęgowska.
O ile sama charakterystyka energetyczna rzadko stanowi bezpośrednią podstawę odmowy kredytu, jednak może wpływać pośrednio na ocenę nieruchomości. Potwierdza bowiem jej standard techniczny i potencjalną konieczność modernizacji instalacji grzewczej, co z kolei może mieć znaczenie przy wycenie i ocenie ryzyka kredytowego – dodaje ekspertka.
Jeśli nie zamierzamy w ramach remontu wymieniać źródła ciepła, to powinniśmy liczyć się z tym, że wkrótce zostaniemy do tego zmuszeni. Jak wskazuje ekspertka Expander, lokalne regulacje antysmogowe w wielu regionach przewidują stopniowe wycofywanie pieców węglowych. Oznacza to, że właściciel takiego mieszkania i tak będzie musiał w przyszłości zmienić źródło ogrzewania, a banki coraz częściej biorą to pod uwagę przy analizie nieruchomości.
Banki przyglądają się szczegółom
Brak dostępu do kredytu hipotecznego w przypadku zakupu mieszkania bez centralnego ogrzewania to mit. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że nie jest to również typowa, „prosta” transakcja. Musimy liczyć się z bardziej ostrożnym podejściem kredytodawcy.
– Najczęściej oznacza to niższą wycenę nieruchomości, konieczność posiadania większego wkładu własnego oraz ewentualne dodatkowe formalności związane ze stanem technicznym lokalu, planowaną modernizacją ogrzewania i jego charakterystyką energetyczną – podsumowuje ekspertka Expander Advisors.
