Tylko w jednej dzielnicy Warszawy sprzedający mieszkania oczekują średnio mniej niż 10 tys. zł/mkw. – wynika z danych SonarHome.pl. Takie stawki w większości dzielnic odeszły w zapomnienie kilka lat temu. Nie oznacza to jednak, że mieszkań w tym przedziale cenowym nie znajdziemy w stolicy wcale.
Sprawę cen mieszkań w Warszawie nagłośnił ostatnio Adrian Zandberg, współprzewodniczący Lewicy Razem, który w serwisie społecznościowym „X” (dawny Twitter) stwierdził, że w stolicy nie ma już dzielnic, w których mieszkania kosztowałyby mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy.
W Warszawie nie ma już dzielnicy, w której mieszkania kosztują mniej niż 10 tysięcy za metr.
— Adrian Zandberg (@ZandbergRAZEM) September 19, 2023
Dla nauczyciela czy wykładowcy na uniwersytecie własne mieszkanie, nawet w „taniej” dzielnicy, jest poza zasięgiem.
Tak się skończyła wiara w rynek, który wszystko załatwi.
Kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Pobierz kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Chcesz sprawdzić, jaka będzie rata po dopłacie? Zastanawiasz się, na jaką kwotę kredytu będzie Cię stać? Chcesz dowiedzieć się, jak długość okresu spłaty wpłynie na raty? Pobierz kalkulator, który wyliczy szacunkowy harmonogram kredytu z dofinansowaniem - "pełną" ratę i ratę po dopłacie.
Pobierz poradnik zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Jedna dzielnica poniżej psychologicznej bariery
Uściślijmy zatem kilka faktów. Przyjmując, że Adrian Zandberg miał na myśli średnie ceny ofertowe, faktycznie – w zdecydowanej większości warszawskich dzielnic średnie oczekiwania sprzedających mieszkania przekraczają 10 tys. zł/mkw.
Wyjątek – przynajmniej w oparciu o dane serwisu SonarHome.pl, stanowi Rembertów, gdzie w sierpniu w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań wpisywano średnio 9660 zł/mkw. Była to jednocześnie najniższa stawka wśród warszawskich dzielnic. Dane z poprzednich miesięcy pokazują jednak, że i tam – i to pomimo znacznego oddalenia od centrum – przeciętne oczekiwania sprzedających zmierzają ku 10 tys. zł/mkw.
|
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy – sierpień 2023 |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Dzielnica |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Zmiana m/m [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Kiedy średnia cena przekroczyła 10 tys. zł? |
|
Śródmieście |
18 400 |
+0,5 |
+10,8 |
styczeń 2018 |
|
Żoliborz |
16 247 |
+2,9 |
+14,4 |
listopad 2018 |
|
Wilanów |
16 192 |
+4,1 |
+12,8 |
listopad 2019 |
|
Wola |
15 268 |
+5,1 |
+12,8 |
kwiecień 2019 |
|
Mokotów |
14 708 |
+3,1 |
+13,2 |
lipiec 2019 |
|
Ochota |
14 225 |
+3,5 |
+12,7 |
styczeń 2020 |
|
Włochy |
12 989 |
+1,8 |
+9,8 |
kwiecień 2021 |
|
Praga-Północ |
13 336 |
+5,9 |
+11,9 |
styczeń 2021 |
|
Ursynów |
13 018 |
+3,5 |
+10,8 |
luty 2021 |
|
Praga-Południe |
12 635 |
+4,0 |
+11,9 |
sierpień 2021 |
|
Bielany |
12 144 |
+3,2 |
+8,5 |
kwiecień 2021 |
|
Bemowo |
11 807 |
+2,5 |
+5,9 |
wrzesień 2021 |
|
Ursus |
11 084 |
+1,2 |
+9,5 |
marzec 2022 |
|
Targówek |
10 998 |
+3,2 |
+9,2 |
marzec 2022 |
|
Wawer |
10 495 |
+3,3 |
+9,3 |
marzec 2023 |
|
Białołęka |
10 442 |
+3,0 |
+10,8 |
lipiec 2023 |
|
Rembertów |
9660 |
+0,8 |
+9,6 |
– |
|
Źródło: SonarHome.pl |
||||
W pozostałych dzielnicach próg ten został już przekroczony kilka miesięcy, a w niektórych przypadkach nawet kilka lat temu.
Jako ostatnie do grona „dziesięciotysięczników” dołączyła Białołęka, gdzie średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. oczekiwano tam po raz pierwszy w lipcu 2023 r. Również w lipcu, ale po raz drugi próg ten przekroczony został w Wawrze. Wcześniej powyżej 10 tys. zł/mkw. oczekiwano tam w marcu 2023 r., ale w kolejnych miesiącach byliśmy świadkami nieznacznej korekty.
Już nie 10, a 15 tys. zł/mkw.
W sześciu najdroższych warszawskich dzielnicach (Śródmieściu, Żoliborzu, Wilanowie, Woli, Mokotowie i Ochocie) średnie ceny ofertowe przekroczyły 10 tys. zł/mkw. jeszcze przed wybuchem pandemii COVID-19. Najwcześniej – w Śródmieściu – w styczniu 2018 r.
Dodatkowo, w Śródmieściu, na Żoliborzu, Wilanowie oraz Woli mówimy już o przekroczeniu kolejnej psychologicznej granicy – 15 tys. zł/mkw. Miało to miejsce pomiędzy sierpniem 2021 r. a sierpniem 2023 r.
W dwunastu z siedemnastu warszawskich dzielnic średnie stawki wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży przekroczyły 10 tys. zł co najmniej dwa lata temu – do września 2021 r.
Co z tymi cenami?
O tym czym są jednak średnie ceny ofertowe, o czym nam mówią, a o czym nie, wyjaśniamy w artykule „Co naprawdę mówią dane o cenach mieszkań? Tłumaczymy”. Odrzucając więc średnie stawki, trzeba podkreślić, że w dalszym ciągu podczas przeglądania portali ogłoszeniowych znajdziemy mieszkania, za które sprzedający oczekują mniej niż 10 tys. zł/mkw. Przede wszystkim będą to jednak lokale większe, a więc takie, za które ostatecznie trzeba zapłacić więcej, ale cena w przeliczeniu na metr kwadratowy jest niższa, a także mieszkania o niższym standardzie lub oddalone od centrum.
Dodatkowo, średnie ceny ofertowe mówią nam jedynie o tym, jakich kwot za oferowane przez siebie mieszkania oczekują sprzedający. To, jakie stawki wpisywane są w aktach notarialnych (przynajmniej przeciętnie), pokazują natomiast ceny transakcyjne. Różnice pomiędzy jednymi a drugimi, zwłaszcza na rynku wtórnym, są coraz większe i w przypadku Warszawy sięgają już ponad 17 proc., a stawki ofertowe zawsze można negocjować.
Wzrost cen mieszkań przyspieszył
Jak kształtują się tymczasem średnie ceny transakcyjne mieszkań w stolicy? Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, w II kw. 2023 r. za nowe mieszkania płacono w Warszawie średnio 13 135 zł/mkw. – o 2,5 proc. więcej niż kwartał wcześniej oraz o 6,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2022 r.
Mniej - przeciętnie 12 199 zł/mkw. w II kw. 2023 r. – wpisywano w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. Oznaczało to wzrost o 2,4 proc. w ujęciu kwartalnym i za sprawą wcześniejszych obniżek – obniżkę o 4 proc. w ujęciu rocznym.
Już sama zapowiedź i wprowadzenie w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który przełożył się na wzrost popytu na hipoteki, sprawiły, że wzrost średnich cen transakcyjnych mieszkań – także w stolicy – przyspieszył. Na podwyżki kwot oczekiwanych i płaconych za mieszkania ma wpływ także ograniczana przez deweloperów podaż mieszkań. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, na koniec sierpnia 2023 r. w Polsce w budowie pozostawało ok. 807 tys. mieszkań – najmniej od kwietnia 2019 r.
Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium, w II kw. 2023 r. najmocniej – o 4,2 proc. k/k i 8,3 proc. r/r – wzrosła średnia cena płacona za metr kwadratowy w przypadku najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 35 mkw. W II kw. 2023 r. było to średnio 13 203 zł/mkw.
Wracając do przewijającej się w poprzednich akapitach średniej stawki 10 tys. zł/mkw., w przypadku kawalerek została ona przekroczona w I kw. 2020 r. Dwa lata później – w I kw. 2022 r. – po raz pierwszy średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. płacono w Warszawie za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw.
