NOWY RAPORTWzrost cen mieszkań wyraźnie przyspieszył. Najmocniej podrożały małe lokale

Dane za II kw. 2023 r. pokazały, że już samo oczekiwanie na uruchomienie programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” okazało się impulsem do wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Najmocniej podrożały najmniejsze lokale.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku

Po spokojnej końcówce 2022 r. z przebłyskami korekty i względnie spokojnym, choć już bez wyjątku wzrostowym początku obecnego roku, II kw. 2023 r. przyniósł wyraźne przyspieszenie wzrostu cen mieszkań. Jedynie w Łodzi sytuacja była odmienna. Tam jednak już I kw. 2023 r. pokazał znaczące wzrosty, wahające się od 4,6 do 4,8 proc. w ujęciu kwartalnym.

Wróćmy jednak do II kw. 2023 r., który najmocniejsze wzrosty przyniósł w przypadku średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży najmniejszych mieszkań.

Zgodnie z danymi Bankier.pl, za kawalerki o powierzchni poniżej 35 mkw. w II kw. 2023 r. płacono średnio od ponad 2 proc. k/k więcej w Gdańsku i Lublinie, przez ponad 4 proc. k/k w Warszawie, po ponad 5 proc. k/k w przypadku Poznania.

Oznacza to, że nominalnie za metr kwadratowy mieszkania o tym metrażu płacono od blisko 200 zł (Łódź) do ponad 500 zł więcej (Warszawa) niż w I kw. 2023 r. W Warszawie średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych po raz pierwszy przekroczyła 13 tys. zł/mkw.

Wyraźny wzrost przekraczający w przypadku każdego z analizowanych miast 2 proc. k/k zanotowano także w przypadku większych mieszkań, o powierzchni od 35 do 60 mkw. W tym segmencie najmocniej – o 4,7 proc. k/k – wzrosła średnia cena transakcyjna we Wrocławiu.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” rozbudził popyt i ceny

Rozpędzające się ceny mieszkań w II kw. 2023 r. należałoby wiązać z zapowiedzią wprowadzenia i oczekiwaniem na uruchomienie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Już przed trzema miesiącami eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości przewidywali, że właśnie mniejsze mieszkania z segmentu popularnego, a więc takie, których ostateczna cena jest najniższa i na które popyt wzrośnie najmocniej, będą drożały najszybciej.

Przypomnijmy, że wejście w życie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który obecnie oferuje jedenaście banków, zdecydowanie rozruszało popyt na kredyty hipoteczne. Jak wynika z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w ciągu dwóch pierwszych miesięcy obowiązywania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Polacy złożyli ok. 42 tys. wniosków. Jak szacuje Biuro Informacji Kredytowej, w sierpniu 60 proc. wniosków o hipoteki stanowiły te w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc”.

W samym sierpniu – zgodnie z danymi BIK – o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 38,8 tys. potencjalnych kredytobiorców – o 12,4 proc. więcej niż w lipcu i aż o 213,8 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu 2022 r., choć w tym przypadku pod uwagę trzeba wziąć efekt niskiej bazy.

Większe mieszkania również drożeją, choć wolniej

Mocniej niż przed trzema miesiącami w górę poszły jednak również średnie kwoty (w przeliczeniu na metr kwadratowy) płacone za większe mieszkania. Te kwoty za lokale o powierzchni od 60 do 80 mkw. wzrosły w ujęciu kwartalnym od 1 proc. w Warszawie do ok. 2,5 proc. w Poznaniu, Krakowie, Gdańsku i Olsztynie.

Średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży największych mieszkań o powierzchni przekraczającej 80 mkw. wzrosły w II kw. 2023 r. od 0,6 proc. k/k w Łodzi, przez 1,5 proc. k/k we Wrocławiu, po ponad 3 proc. k/k w Gdańsku.

Poprzednie kwartały dały odetchnąć kupującym

Sytuacja z wcześniejszych trzech kwartałów i efekt wysokiej bazy sprawiły jednak, że w ujęciu rocznym wciąż możemy mówić o jednocyfrowych podwyżkach średnich cen transakcyjnych, nierzadko nawet poniżej +3 proc. r/r., a więc znacznie poniżej inflacji CPI, nawet tej zanotowanej w sierpniu.

Również i w tym przypadku mocniejsze wzrosty stawek zanotowano w przypadku mniejszych mieszkań. Zarówno średnie kwoty płacone za najmniejsze mieszkania (poniżej 35 mkw.) jak i większe, choć też z segmentu popularnego (35-60 mkw.), najmocniej – o ponad 9 proc. r/r – wzrosły w Łodzi.

Relatywnie stabilnie pod tym względem wypadł Gdańsk, gdzie za kawalerki płacono średnio o 4,6 proc. więcej niż rok wcześniej, z kolei za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. o 4,4 proc. więcej niż w II kw. 2022 r.

Oczekiwania sprzedających wyprzedzają rzeczywistość

Jeszcze wyraźniej od wzrostu średnich kwot płaconych za mieszkania, w II kw. 2023 r. przyspieszyły średnie stawki wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, pierwsza połowa 2023 r. przyniosła powiększenie się rozwarstwienia pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W największych polskich miastach normą są kilkunastoprocentowe różnice, przy czym tendencja ta była najmocniej widoczna na rynku wtórnym.

W każdym spośród sześciu największych polskich miast różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi zanotowanymi w II kw. 2023 r. przekraczały 10 proc. Najmniejszą różnicę – 10,4 proc. – odnotowano we Wrocławiu.

Również w każdym z analizowanych miast rozwarstwienie pomiędzy średnimi oczekiwaniami a kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych wzrosły względem II kw. 2022 r. Najmocniej – o 13,4 pp. w ujęciu rocznym – w Łodzi, na co wpływ miała przede wszystkim sytuacja notowana w ostatnim kwartale.

Źródło: