Stopy procentowe nie drgnęły, a WIBOR wyrównał się w kilku wariantach stawek i przymarzł do zimowych poziomów. Nie oznacza to jednak, że na rynku hipotek nic się nie działo. „Mijanka” marż dla stało- i zmiennoprocentowych kredytów to tylko jeden przykład.
Pierwsze trzy miesiące 2024 roku stały pod znakiem uspokojenia na rynku kredytów hipotecznych. Część banków „odkopywała” się z zaległości po lawinie wniosków o preferencyjne produkty, a pozostałe, przynajmniej na początku, nie decydowały się na ostrzejsze konkurowanie na wyrównanym nagle polu walki.
Nowa era „post-BK2” nie oznacza jednak, że zapanował zupełny marazm. Jeśli spojrzeć z nieco dalszego dystansu, kilka sygnałów, które mogą zwiastować nadchodzące trendy. Bazując na comiesięcznych rankingach Bankier.pl, przedstawiamy garść hipotecznych spostrzeżeń.
Stagnacja stawek jest faktem…
Ostatnim impulsem, który wpłynął znacząco na oprocentowanie kredytów hipotecznych była jesienna obniżka stóp procentowych. Jej zaskakująca, znacząca skala doprowadziła do zawirowań w bankowych cennikach. W przypadku kredytów opartych na WIBOR efektem minięcia się z oczekiwaniami był wzrost oprocentowania jesienią. Dla stałoprocentowych hipotek dostosowanie przyszło później i miało bardziej gwałtowny charakter.
W kolejnych miesiącach zmiany stawek prezentowanych w symulacjach banków były niewielkie. Na wykresie, zwłaszcza stałoprocentowych ofert, zrobiło się niemal płasko. Słowo marazm to jednak przesada. Argumentem służy spojrzenie na marże proponowane przez kredytodawców.
… ale marże ruszyły w dół
Wyczekiwane przez klientów zmiany miały miejsce w większej skali w przypadku mniej popularnych w ostatnich kwartałach kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. „Osunięcie” było znaczące – średnia obniżyła się w okresie styczeń-marzec o 0,19 pp. Podobnego zjawiska nie obserwowaliśmy od 2022 r.
Wyraźny spadek może okazać się przypadkowym nałożeniem się decyzji w kilku bankach. Przykładowo, po serii podwyżek marż pod koniec 2023 r. na korektę w dół zdecydował się największy kredytodawca na rynku – PKO BP. W lutym i marcu cenniki zmieniały także inne banki, które wcześniej zaliczyły górkę „cenowej sinusoidy” lub eksperymentowały z różnicowaniem cen dla nowych i stałych klientów.
Przy okazji doszło do ponownej „mijanki” marż w obu wariantach śledzonych przez nas kredytów hipotecznych. Średnia marża dla zmiennoprocentowych hipotek znalazła się poniżej analogicznego wskaźnika dla stałoprocentowych kredytów. Przypomnijmy, że w tym ostatnim przypadku mówimy o marży obowiązującej po okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Jest to parametr umykający zapewne przynajmniej części klientów porównujących bankowe propozycje.
Wydarzenia z początku 2024 r. nie przekreślają na razie średnioterminowego wzrostowego trendu. Kredyty hipoteczne są nadal sporo droższe niż przed rokiem – po raz ostatni średnie poniżej 2 pp. odnotowaliśmy w kwietniu 2023 r.
Zdolność kredytowa – zmiany w pigułce
W comiesięcznych rankingach śledzimy również maksymalną zdolność kredytową szacowaną przez poszczególne banki. Przyjmujemy, że o finansowanie stara się rodzina „dwa plus jeden” mieszkająca w Warszawie. Łączny miesięczny dochód gospodarstwa domowego to 15 tys. zł netto. Klienci nie mają innych zobowiązań kredytowych.
Średnia z szacunków banków w pierwszych trzech miesiącach pozostawała niemal stała. Dla 25-letniego kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym i 20-procentowym wkładem własnym wynosiła ok. 920 tys. zł.
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 217388795
Varnish cache server
Największy spadek zdolności odnotowaliśmy pomiędzy styczniem a marcem dla profilowych kredytobiorców w Banku Millennium (28 tys. zł). Największy wzrost – w Citi Handlowym (o 39 tys. zł).
Bazując na szacunku raty równej wyliczonej w oparciu o maksymalną kwotę kredytu, śledzimy także maksymalny wskaźnik DSTI akceptowany przez bank. Oznacza on relację raty do dochodu miesięcznego. Średnio banki w swoich symulacjach nieznacznie przekraczały poziom 45 proc.
Wahania wskaźnika w poszczególnych miesiącach były niewielkie. Maksymalne DSTI można potraktować jako sygnał bardziej lub mniej restrykcyjnego podejścia do oceny finansowej wydolności klientów. Najbardziej w I kwartale w takim rozumieniu postawę zaostrzył Santander Bank (spadek o 4,2 pp.), a poluzował – ING Bank Śląski (+1,4 pp.).
