Pierwsze miesiące roku przyniosły kontynuację korzystnych trendów, które rządziły rynkiem hipotek wcześniej. W połowie marca pojawił się jednak „czarny łabędź”. Wojna w Zatoce Perskiej sprawia, że co najmniej w krótkim terminie zmieni się niemal wszystko.
Co kwartał podsumowujemy syntetycznie ruchy na rynku kredytów hipotecznych przez pryzmat comiesięcznych zestawień Bankier.pl. Tym razem wnioski prezentujemy jednak z ciężkim sercem. Dane pokazują realia, które w kilka tygodni zaczęły wyglądać jak wspomnienie po dawno minionych dziejach. Dlatego, uprzedzając komentarze, podkreślamy, że „hipoteczną kronikę” tym razem warto potraktować jako opowieść o tle najświeższych wydarzeń, które podsumowaliśmy w tym artykule.
W podsumowaniach zmian na rynku hipotek sięgamy do danych z rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Cenowa zjeżdżalnia z ostrym hamowaniem
Pod koniec 2025 r. odnotowywaliśmy, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą w końcu przebiło poziom 6 proc. W pierwszym kwartale 2026 r. wskaźnik ten dalej spadał.
W pierwszym tygodniu marca średnia stałoprocentowa stawka sięgnęła 5,78 proc. Rok wcześniej analogiczny wskaźnik wynosił 7,08 proc., a dwa lata wcześniej – 7,53 proc. Tu dodajmy jedną, ale za to kluczową uwagę. Raptem 3 tygodnie później szacowana przez nas średnia wyniosłaby już 6,3 proc.! To świadczy o skali raptownego zwrotu w cennikach banków, który odbył się w cieniu konfliktu na Bliskim Wschodzie. Dokonana w międzyczasie obniżka stóp procentowych o 0,25 pp. nie miała żadnego wpływu na cenę kredytu w takim wariancie.
Jednocześnie pierwszy kwartał przyniósł potwierdzenie jeszcze jednego trendu mającego korzenie w końcówce 2025 r. – stawki oprocentowania proponowane klientom dla zmiennego i stałego oprocentowania zamieniły się miejscami. Zdecydowanie powróciły czasy, gdy za gwarancję niezmienności raty płacimy dodatkową premię w porównaniu z wyjściowymi warunkami dla zmiennej stopy.
Marże nadal spadały
Okres styczeń-marzec charakteryzował się także kontynuacją spadków marż proponowanych przez banki. Średnia z propozycji kredytodawców dla śledzonego przez nas profilu klienta spadła do 1,76 pp. dla oprocentowania zmiennego i 1,82 pp. dla oprocentowania okresowo stałego (po okresie „zamrożenia” stawki).
W obu przypadkach mamy do czynienia z najniższymi poziomami w ostatnich latach. Dalsze losy spadkowego trendu stały się co najmniej niepewne. Chociaż nie obserwowaliśmy gwałtownych podwyżek marż w ostatnich tygodniach, to można postawić hipotezę, że skłonność kredytodawców do cięć się skończyła w obliczu niepewności w otoczeniu. Potwierdzenie tezy mogą przynieść już najbliższe miesiące.
Zdolność kredytowa śrubowała kolejne rekordy
Kolejnym trendem, który potwierdził się w pierwszym kwartale, ale jednocześnie wpada w kategorię „pod obserwacją” jest wzrost zdolności kredytowej. Tempo zmian nie było już tak dynamiczne, jak w okresie serii obniżek stóp procentowych w 2025 r. W marcu profilowa rodzina mogła liczyć na średnio 1,176 mln zł finansowania, podczas gdy w grudniu – na 1,15 mln zł.
Zjawiskiem obserwowanym od początku serii podwyżek stóp procentowych było proponowanie przez banki kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższych kwot. Obserwowaliśmy ten efekt w rankingach, chociaż nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem za różnicę odpowiadał np. inny wariant produktu). Grudzień przyniósł jednak niemal zrównanie się maksymalnej szacunkowej zdolności kredytowej profilowych kredytobiorców dla obu wariantów zobowiązania. W lutym 2026 r. po raz pierwszy w obserwowanej przez nas historii wybierający oprocentowanie zmienne mieli średnio wyższą zdolność kredytową niż zwolennicy stałego oprocentowania.
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten ujmujemy jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI pozostawała stabilna w I kw. 2026 r. Była jednak bliska maksimów, co świadczy o liberalnym (w porównaniu z poprzednimi okresami) podejściem banków do szacowania finansowej wydolności klientów.
Koniec przewidywalności
Przez kilkanaście ostatnich miesięcy trendy na rynku hipotek wydawały się zrozumiałe, wyjaśniały je najpierw oczekiwania na obniżki stóp, a później tempo spadku ceny pieniądza. Niższe stopy i projekcje kolejnych cięć przekładały się na spadek oprocentowania kredytów i wzrost zdolności kredytowej. Majacząca na horyzoncie coraz wyraźniej końcówka cyklu luzowania polityki pieniężnej z kolei dała efekt w postaci „mijanki” stałego i zmiennego oprocentowania.
Wystarczyło kilka dni, by „ziemia usunęła się spod nóg”. Oczekiwania rynków finansowych zmieniają się w rytm doniesień z teatru wojny, a efekty gospodarcze konfliktu pozostają co najmniej niejasne. Ten stan może potrwać tygodnie, miesiące, a może nawet dłużej. Potencjalni kredytobiorcy znaleźli się w nowej rzeczywistości – rządzi niepewność, a to znajduje swoje odbicie w cennikach.
