REKLAMA

Kawalerka – bardzo małe, za to bardzo drogie mieszkanie. Sprawdzamy ceny 1 mkw.

2021-03-27 06:00
publikacja
2021-03-27 06:00
Kawalerka – bardzo małe, za to bardzo drogie mieszkanie. Sprawdzamy ceny 1 mkw.
Kawalerka – bardzo małe, za to bardzo drogie mieszkanie. Sprawdzamy ceny 1 mkw.
fot. RUBEN M RAMOS / / Shutterstock

Przed początkiem epidemii Covid-19, w czasach rozpędzonej koniunktury, najmniejsze mieszkania cieszyły się dużym wzięciem u tych inwestorów, którzy chcieli zarabiać na wynajmie. Pandemia koronawirusa jednak mocno uderzyła w ten rynek, dziś stopy zwrotu są już mniejsze. Czy więc dalej opłaca się kupować kawalerki pod wynajem, czy takie mieszkanie to dobre rozwiązanie na “start” dla młodego człowieka lub pary?

W ciągu ostatnich kilku lat rynek nieruchomości w Polsce przechodził “fascynację” inwestorów rozwiązaniami mikro. Wysoka koniunktura na rynku najmu, dająca stopy zwrotu na poziomie 6 nawet do 8 proc. w przypadku najmu na doby, pchała kupujących do poszukiwania jak najtańszych mieszkań, które jednocześnie pozwalałyby maksymalizować stopy zwrotu. Stąd też w największych polskich miastach mieliśmy prawdziwy “wysyp” inwestycji typu mikrokawalerki, a więc kompaktowych malutkich mieszkań, często o powierzchni nieprzekraczającej nawet 15 metrów kwadratowych.

Trzy lata temu rząd podjął próbę uregulowania tego rynku. Pojawiły się przepisy, zgodnie z którymi lokal, który kwalifikuje się jako mieszkanie, musi mieć przynajmniej 25 mkw. powierzchni.

Taki stan rzeczy nie wyeliminował jednak z rynku mieszkań najmniejszych, kilkunastometrowych. Nadal są one sprzedawane, tyle że jako lokale użytkowe. Z punktu widzenia inwestora oznacza to konieczność zapłaty wyższego VAT-u. Ten na mieszkania ma 8 proc., na lokale 23 proc. Mimo to kawalerki nie tylko nie zniknęły z rynku, ale nawet święciły tryumfy.

Mocne hamowanie w wynajmie

Pytanie, na ile Covid-19 zmieni sytuację pod tym względem. Na razie przełożył się na wyraźny spadek popytu na mieszkania ze strony najemców, a tym samym spadek czynszów najmu.

Spadki czynszów to oczywiście skutek ograniczeń w podróżowaniu, pracy i nauki zdalnej, anulowania koncertów i innych wydarzeń o charakterze masowym itp. W dużych miastach najbardziej odczuwalny jest spadek zainteresowania wynajmem po stronie studentów - jednej z największych grup najemców. Do tego dochodzi duża podaż mieszkań na wynajem, których gwałtownie przybywało w szczycie hossy, tuż przed pandemią. W takiej sytuacji korekta stawek czynszów jest nieunikniona.

I rzeczywiście - z ostatniego raportu Amron-Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że korekta poziomu czynszów w największych miastach kraju była wyraźna. W Warszawie uśredniona przeciętna stawka najmu mieszkania wynosi aktualnie 1666 zł miesięcznie. W ciągu roku spadła o blisko 11 procent. Jeszcze więcej, bo o ponad 16 proc., spadły czynsze w Krakowie. Obecnie średnio za wynajem mieszkania płaci się tam 1275 zł. Wyraźny spadek poziomu czynszów odnotowano również we Wrocławiu. Aktualnie średnia płatność za wynajem miesięcznie wynosi w tym mieście 1476 zł. Czynsze rok do roku poszły w dół o 8 proc. W pozostałych miastach - Poznań, Gdańsk, Łódź, Katowice - przecena była mniejsza, sięgnęła niecałych 5 proc.

Czy w związku z takim obrotem sprawy inwestorzy będą “odpływać” z rynku najmu? Według ekspertów PKO BP niekoniecznie. W dobie skrajnie niskich stóp procentowych nawet pomimo wyraźnego spadku czynszów inwestycja na wynajem może być opłacalna, stąd kupujący mogą być nadal zainteresowani takimi mieszkaniami.

Nastąpiło załamanie wynajmu krótkoterminowego, z którego korzystają głównie turyści, a w przypadku wynajmu długoterminowego znacząco zmalał popyt ze strony pracowników i studentów, którzy w dużej skali przeszli na pracę/naukę zdalną. Niemniej jednak wobec obniżek stóp procentowych relacja zwrotu z najmu względem oprocentowania depozytów silnie się poprawiła, co mocno napędza popyt inwestycyjny oraz związany z chęcią ochrony kapitału. Warto dodać, że okres pandemii spowodował silny odpływ kapitału inwestycyjnego z rynku nieruchomości biurowych i handlowych. Przy nadmiarze kapitału inwestorzy mogą się przekierować na rynek mieszkań na wynajem. Zjawisko to może zwiększać płynność na rynku mieszkaniowym oraz zmniejszać wahania cen w cyklu koniunkturalnym - piszą analitycy PKO BP.

Dla kogo kawalerka?

Czy jednak w niepewnych czasach kupujący będą nadal tak chętnie jak przed pandemią “wchodzić” w formaty mieszkaniowe nieomal zarezerwowane pod wynajem, bez większej możliwości wykorzystania ich dla zaspokojenia długofalowych potrzeb mieszkaniowych?

Takim mieszkaniem właśnie jest kawalerka. Jednopokojowe, małe mieszkanie sprawdza się bez zastrzeżeń tylko w dwóch przypadkach: jako mieszkanie tymczasowe na wynajem i jako mieszkanie własnościowe - również tymczasowe dla młodego człowieka, na tzw. start.

Poza tymi dwoma wariantami kawalerki okazują się po prostu niepraktyczne. Na dłuższą metę raczej nie zaspokoją oczekiwań mieszkaniowych osób żyjących w związkach, zwłaszcza gdy na świat ma przyjść dziecko. Również życie singla w kawalerce na dłuższą metę będzie męczące. Brak drugiego pokoju uniemożliwia choćby przenocowanie gości itp., ale także pozbawia właściciela możliwości podnajmu pokoju innej osobie. Dlatego też nawet osoby żyjące samotnie chętniej postawią na małe dwa pokoje - choćby 40 mkw., niż nawet większą, ale niepraktyczną kawalerkę.

Małe i drogie

Z punktu widzenia inwestora zaletą może być fakt, że tanie kawalerki pozwalają relatywnie niewielkim nakładem środków wejść na rynek najmu. To oczywiście prawda, jednak niska cena wynika wyłącznie z niewielkiej powierzchni, natomiast stawki za 1 mkw. mieszkań typu garsoniera są zazwyczaj wyraźnie podwyższone.

fot. / / gethome.pl

Jak widzimy na powyższym wykresie z ostatniego raportu Amron-Sarfin za IV kw. 2020, kawalerki są najdroższym typem mieszkań, biorąc pod uwagę stawkę za 1 mkw., na większości lokalnych rynków. Wyjątek stanowi tylko Poznań i Łódź. Z kolei w tych miastach, gdzie rynek najmu jest najsilniejszy, tam ceny 1 mkw. kawalerek są wyraźnie wyższe od stawek za inne mieszkania. Tak jest zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, także sporą różnicę widzimy w Gdańsku. W Krakowie 1 mkw. garsoniery jest aż o 2500 zł droższy od mieszkania trzypokojowego i o 1300 zł od dwóch pokoi.

Tak duże różnice w stawkach wynikają także z faktu, że podaż kawalerek pozostaje ograniczona, jest ich mniej zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z drugiej strony ostatnie lata przyniosły “wysyp” inwestycji stricte pod wynajem, najróżniejszych projektów typu mikrokawalerki itp.

Sporo droższe w przeliczeniu na 1 mkw. kawalerki mogą jednak prowokować do zakupu mieszkań większych, a tylko nieco droższych. Dla przykładu: za 35-metrową kawalerkę na krakowskim Podgórzu (ul. Kuklińskiego 7) zapłacimy 380 tys. zł. Stawka to 11 tys. zł/mkw. Jeśli jednak dopłacimy 40 tys. zł, możemy mieć mieszkanie o 10 mkw. (a więc o 1/3) większe na krakowskich Czyżynach. Takich przykładów można podać wiele. Im większym metraż nieruchomości, tym stawka za 1 mkw. maleje. Jest też tym taniej, im dalej od drogich dzielnic centralnych. W efekcie kupujący często mają wybór - czy małe i drogie mieszkanie, za to w centrum miasta, czy na przykład szeregówka, ale poza miastem, w którejś z miejscowości satelickich.

Podsumowanie

Wszystko, co tu zostało napisane, nie miało na celu zdyskredytować kawalerki. Są to mieszkania, które świetnie się sprawdzają w określonych warunkach i z określonym przeznaczeniem. Rynek najmu - zwłaszcza krótkoterminowego - wydaje się idealny dla tego formatu mieszkaniowego. Obecnie jednak w sektorze tym nastroje nie są dobre, dominuje niepewność. Należy więc założyć, że inwestorzy, pozostając przy mieszkaniach jako formie lokaty kapitału, będą jednak chętniej wybierali mieszkania większe i bardziej uniwersalne niż małe garsoniery.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy

Otwórz Konto Firmowe Godne Polecenia i zyskaj nawet 1600 zł premii!

Komentarze (39)

dodaj komentarz
miki789
Super, polecam wszystkim, świetna baza ofert w ramach której każdy będzie miał okazję wybrać coś interesującego dla siebie. Jeśli chodzi o serwis ofertyprofit.pl to przede wszystkim człowiek nie musi tych wszystkich ogłoszeń sam przeglądać tylko dostajemy konkretne informacje o tych ofertach, które odpowiadają temu Super, polecam wszystkim, świetna baza ofert w ramach której każdy będzie miał okazję wybrać coś interesującego dla siebie. Jeśli chodzi o serwis ofertyprofit.pl to przede wszystkim człowiek nie musi tych wszystkich ogłoszeń sam przeglądać tylko dostajemy konkretne informacje o tych ofertach, które odpowiadają temu jakie wcześniej nakreśliło się oczekiwania. Więc pod tym katem ta oferta się zdecydowanie będzie wyróżniała.
money_maker88
Kiedy raport na temat ilości sprzedanych nieruchomości w 2020r ???
bankster-kreator
To znak, że ludzi już nawet na kawalerki nie stać i wyciskane są z nich resztki soków. Niedługo kawalerki będą w podobnej cenie jak dwupokojowe. Chodzi tylko o spekulacyjne podbicie ceny za kwadrat przed załamaniem rynku.
traderfr
Zobaczcie jak eksperci od nieruchomości w 1m2 pakują dodatkową sypialenkę :) 5:45

https://www.youtube.com/watch?v=NujulqYJVWw&t

a tutaj kolejny ekspert mówi że mikroapartamenty to przyszłość

https://www.youtube.com/watch?v=OL_ZBY85asM

krótki najem padł a wraz z nim te teoryjki. Oby nikt
Zobaczcie jak eksperci od nieruchomości w 1m2 pakują dodatkową sypialenkę :) 5:45

https://www.youtube.com/watch?v=NujulqYJVWw&t

a tutaj kolejny ekspert mówi że mikroapartamenty to przyszłość

https://www.youtube.com/watch?v=OL_ZBY85asM

krótki najem padł a wraz z nim te teoryjki. Oby nikt nie musiał mieszkać w takich klatkach!

darek_znawca
30m2 to full na wypasie mieszkanie. Zobaczcie jak w lodzi przerobili kamienice na mikrokawalerki najmniejsze są po 12m2. https://wroblewskiego54.pl/budynek-a/
iluminata odpowiada darek_znawca
Chów klatkowy :)
lorelie odpowiada iluminata
a widziałeś jak cały świat mieszka w Wielkiej Brytanii? bo chyba mało widziałeś w życiu...
statystyczny_obywatel
Audycja zawiera lokowanie produktu.
iluminata
Kupowanie symbolicznych mieszkanek po takich cenach to głupota.
Krach za rogiem! Teraz szkoda kasę mafii developerskiej dawać.
darek_znawca
Też, tak myśle. Ale developerzy puszczaja reklamy, na lokacie masz 0%, kup mieszkanko będziesz miał 8%. I niektorym ludziom to działa na wyobraznie no i kupują i kupują. Jak to się skończy zobaczymy za rok. Może się okazać też tak że 20% mieszkań będzie stać pustych.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki