Jak wybrać kredyt hipoteczny i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wiążące klienta z bankiem często na wiele lat. Podpowiadamy, o czym warto pamiętać przed podpisaniem umowy.

Dlaczego bez oszczędności nie można myśleć o kredycie na mieszkanie? Co wpływa na zdolność kredytową? Dlaczego niska rata to nie wszystko? Co składa się na łączny koszt kredytu?  – między innymi na te pytania znajdzie się odpowiedź w naszym opracowaniu.

Wkład własny i zdolność kredytowa, czyli hipoteczne „must have”

Na długo przed wyborem konkretnej oferty banku, osoby myślące o kredycie hipotecznym będą musiały zadbać co najmniej o dwie podstawowe kwestie:

  1. Zgromadzenie przynajmniej minimalnego wkładu własnego. Nie ma już możliwości, tak jak jeszcze kilka lat temu, zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. Banki powinny standardowo wymagać 20 proc. wartości nieruchomości (od stycznia 2017 roku będzie to minimalna kwota wkładu własnego określona rekomendacją KNF), mogą zgodzić się na mniejszy wkład własny przy dodatkowym ubezpieczeniu lub zabezpieczeniu, jednak bezwzględnie klient musi z własnych środków wnieść przynajmniej 1/10 wartości nieruchomości.

  2. Posiadanie zdolności kredytowej na interesującym poziomie. Każdy bank indywidualnie ocenia możliwość klienta do terminowej spłaty zobowiązania i określa maksymalną kwotę kredytu, jaką zgodzi się udzielić. W procesie oceny zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę między innymi wysokość i źródła dochodów, wiek kredytobiorcy, liczbę osób pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym, wydatki, spłacane kredyty i pożyczki czy historię kredytową. Wiedząc, co jest istotne w procesie oceny możliwości kredytowych danego klienta, można się do tego przygotować, aby nieco poprawić swój wizerunek w oczach banku. 

Jeśli te dwa warunki są spełnione, możemy dopiero przystąpić do porównywania warunków ofert kredytów mieszkaniowych zaproponowanych przez banki.

Jak wybrać kredyt hipoteczny i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy
Jak wybrać kredyt hipoteczny i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy (fot. Marek Kuwak / FORUM)

Oprocentowanie w czasach taniego kredytu

Podstawowym kosztem kredytu są odsetki, które zgodnie z umową kredytową należą się bankowi za korzystanie z udzielonych przez tę instytucję środków. Wysokość spłacanych odsetek zależy od oprocentowania kredytu. Zdecydowana większość dostępnych dziś na naszym rynku kredytów hipotecznych udzielana jest w złotych i ma oprocentowanie zmienne, które składa się z dwóch elementów:

  1. stawki WIBOR, czyli stawki oprocentowania, po jakiej banki w Polsce udzielają pożyczek innym bankom na rynku międzybankowym. Stawka ta ulega ciągłym zmianom. Zmienia się między innymi w ślad za zmianami stóp procentowych dokonywanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Najczęściej przy określaniu oprocentowania kredytów hipotecznych banki przyjmują WIBOR 3-miesięczny, może się jednak zdarzyć, że bank przyjmuje WIBOR 6-miesięczny lub 12-miesięczny,
  2. marży banku, czyli określanej przez bank stałej składowej oprocentowania kredytu. Jej wysokość zależy od polityki stosowanej przez bank. Siatki marż najczęściej uwzględniają z jednej strony kwotę kredytu, z drugiej – wysokość wnoszonego przez kredytobiorcę wkładu własnego. Im wyższy wkład własny, tym zazwyczaj marże są niższe. Marża może też być uzależniana od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowaniu inwestycji, tym zwykle niższa jest stopa procentowa. Może również zależeć od akcji promocyjnych prowadzonych przez banki lub być obniżana w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów, takich jak konto, karta debetowa, kredytowa, ubezpieczenie, plan systematycznego oszczędzania, etc.

Obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskimi stawkami WIBOR. Najpopularniejszy w kontekście kredytów hipotecznych WIBOR 3M utrzymuje się od lutego ubiegłego roku poniżej 2 pp. Przy obecnych marżach, zaczynających się od 1,6-1,7 pp., otrzymujemy bardzo atrakcyjne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynoszące nawet mniej niż 4 proc.

Dla osób dopiero starających się o kredyt niskie stopy procentowe, które przekładają się na atrakcyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych, oznaczają nieco większą zdolność kredytową. Natomiast przedstawiana przez banki wysokość pierwszych rat może nie wydawać się klientom większym ciężarem. Jednak czasy taniego kredytu mogą też stanowić swojego rodzaju pułapkę dla tych, którzy zadłużą się nadmiernie. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że kredyt hipoteczny będziemy spłacać latami, a przy zmiennym oprocentowaniu raty w tym czasie nie będą tylko spadać, tak jak obserwowaliśmy to ostatnio, ale i zaczną wzrastać.

Poniższa tabela prezentuje, jak może się zmienić wysokość miesięcznej raty przykładowego, spłacanego obecnie kredytu, jeśli WIBOR 3M zacznie wzrastać, przyjmując wartości, jakie notował tylko w ciągu ostatnich 8 lat.

Rata przy wzroście stawki WIBOR

(kredyt na 250 tys. zł, na 30 lat, oprocentowanie WIBOR 3M + marża 1,5 proc.)

WIBOR 3M

1,72% (stawka wyjściowa)

2,67%

5,11%

6,85%

Oprocentowanie

3,22%

4,17%

6,61%

8,35%

Miesięczna rata

1 085 zł

1 218 zł

1 598 zł

1 896 zł

Co w zamian za niższą marżę?

O ile na zmiany stawki WIBOR nie mamy wpływu, warto zadbać, aby wybrany przez nas kredyt hipoteczny miał jak najniższą marżę. Będzie ona bowiem w ustalonej wysokości towarzyszyć nam najpewniej do końca spłaty zobowiązania. Banki często proponują obniżkę marży w ramach tak zwanej sprzedaży wiązanej, czyli w zamian za skorzystanie z innych produktów.

Dla niższej marży warto przenieść z innych instytucji podstawowe produkty bankowe, z których na co dzień korzystamy - konto osobiste, kartę debetową czy kredytową. Warto również skorzystać z oferowanego przez bank ubezpieczenia nieruchomości, które w podstawowym zakresie wymagane jest przy każdym kredycie hipotecznym. Zaleca się jednak ostrożność przy pochopnym korzystaniu z długoletnich programów oszczędnościowych czy skomplikowanych produktów inwestycyjnych.

Odsetki to nie wszystko, czyli co jeszcze składa się na łączny koszt kredytu

Odsetki, choć są głównym kosztem, jaki ponosi klient pożyczający od banku pieniądze na mieszkanie, nie są jedynym wyznacznikiem tego, ile faktycznie zapłacimy bankowi. Wybierając ofertę kredytu hipotecznego warto również zwrócić uwagę na inne składowe łącznego kosztu kredytu, takie jak:

  • prowizja, czyli opłata pobierana przez bank za udzielnie kredytu, liczona od kwoty kredytu. Jej wniesienie może być wymagane ze środków własnych, gotówką, z góry, przed uruchomieniem kredytu. Może być też wliczona w kwotę kredytu, kredytowana i spłacana wraz z comiesięczną ratą. Choć wiele banków deklaruje jej wysokość na poziomie „od 0%”, zdarzą się oferty, przy których prowizje sięgają nawet 5%. Zwolnienie z konieczności poniesienia kosztów prowizji najczęściej możliwe jest w ramach trwającej w banku promocji lub w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów banku.
  • ubezpieczenie pomostowe, jest to ustanawiane przez bank zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Żeby nieruchomość mogła faktycznie zacząć pełnić rolę zabezpieczenia kredytu, w księdze wieczystej musi pojawić się zapis uprawniający pożyczający pieniądze bank do zaspokojenia z nieruchomości. O wpis hipoteki do księgi wnioskuje kredytobiorca - w sądzie prowadzącym rejestr ksiąg wieczystych. Zapis o hipotece w dziale IV księgi pojawi się średnio po kilku miesiącach. Może to jednak potrwać tak krócej, jak i dłużej - w zależności od obłożenia konkretnego sądu wieczystoksięgowego. Do tego czasu bank będzie albo pobierał miesięczną składkę z tytułu ubezpieczenia pomostowego, albo podwyższy marżę kredytu hipotecznego. Po prawomocnym wpisie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, kredytodawca zaprzestanie pobierania tej dodatkowej opłaty.
  • opłata za wycenę nieruchomości - bank będzie chciał potwierdzić wartość nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Może dokonać tego pracownik banku lub zadanie to zlecone będzie zewnętrznej firmie. Koszt inspekcji nieruchomości lub wyceny przez wyspecjalizowany podmiot ponosi zazwyczaj kredytobiorca.
  • inne ubezpieczenia, jeśli są wymagane. Może zdarzyć się na przykład, że jako dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu będzie wymagana cesja praw z ubezpieczenia na życie najstarszego kredytobiorcy. Konieczność poniesienia kosztu takiej polisy będzie również wpływała na atrakcyjność danej oferty.
  • inne opłaty i prowizje przewidziane umową i zawarte w tabeli opłat i prowizji, czyli wszystkie opłaty, jakie mogą pojawić się w tracie wielu lat spłaty zobowiązania. Może to być na przykład koszt sporządzenia aneksu, wcześniejszej spłaty, wysłania przez bank SMS-a przypominającego o zaległej racie etc. Warto zapoznać się z tymi pozycjami w tabeli opłat i prowizji, ponieważ w trakcie spłaty mogą pojawić się różne okoliczności, które generować będą dodatkowe koszty po stronie kredytobiorcy.

Komentarz Partnera

Rozważając zaciągnięcie kredytu hipotecznego, zdecydowanie należy pamiętać o kwestii wkładu własnego. Jest to tym bardziej istotne, że od 2017 r. zmienia minimalna wymagana kwota wkładu własnego. Obecnie, aby otrzymać kredyt, należy dysponować wkładem własnym w wysokości 15% lub 10%, jeżeli bank odpowiednio ubezpiecza część kredytu. Od 1 stycznia 2017 r. banki, które nie będą stosowały odpowiedniego ubezpieczenia, będą wymagały od klientów 20% wkładu własnego. Dla przykładu Bank Zachodni WBK nadal będzie oferował kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym, odpowiednio ubezpieczając część kredytu. Warto wiedzieć również, że posiadanie wyższego wkładu własnego z reguły wiąże się z niższymi kosztami kredytu. Należy pamiętać, że do wkładu własnego zaliczamy nie tylko środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych czy książeczkach mieszkaniowych. W Banku Zachodnim WBK mogą to być również wpłaty dokonane na poczet inwestycji, a w przypadku kredytów na budowę domu także wartość zakupionych już materiałów budowlanych lub działki budowlanej. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom z pewnością zainteresuje fakt, że do wkładu własnego zaliczamy dofinansowanie wypłacane w ramach kredytów mieszkaniowych "Mieszkanie dla młodych". BZ WBK jako wkład własny może również uznać 90% lub 70% ceny (w zależności od formy sprzedaży) posiadanej nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży).

Tomasz Borkowski, zespół rozwoju produktów i procesów kredytowych w Banku Zachodnim WBK

Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 scorpiox

Bardzo fajnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług firmy, która zajmuje się budową/wykończeniami i oferuje usługi finansowania - doradztwa finansowego. Firma Complete Home, której zleciłem budowę domu ma coś takiego w swojej ofercie i dobrali mi odpowiedni kredyt. Nie musiałem w tym momencie szukać kolejnej firmy i zaoszczędziłem sporo czasu.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 0 ~866349865423

Warto też samemu wycenić kredyt poprzez skorzystanie z kalkulatora wyceny instrumentów finansowych na 24ivalue.

! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
2 4 ~Łukasz

Wdzę, że autorka zapomniała o rzeczy zasadniczej RRSO - od tego zaczyna się ocenę kredytu

! Odpowiedz
1 6 ~gość

W Ostatnim czasie sam podpisałem umowę kredytu hipotecznego i w kwestii tego co jest w rankingach, reklamach i co mówi doradca w placówce banku polecam weryfikować na infolinii banku.

Otóż taki przykład, banki reklamują się, że mają niskie marże, ale okazuje się że aby z nich korzystać trzeba spełniać 150 warunków albo skorzystać wszystkich produktów bankowych włącznie z funduszami itd. Po drugie doradca w placówce mówi, nam że jeśli skorzystamy z 10 produktów to obniży nam marżę kredytu albo prowizję, a w rzeczywistości okazuję się, że promocja tyczy się 1 produktu, a cała reszta jest tylko po to aby doradca mógł więcej zarobić.

Polecam weryfikować uzyskiwane informacje na infolinii danego banku, bo rolują nas na każdym kroku

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 21 ~Doradca

A propos doradców kredytowych... Osobiście po 10 latach pracy w banku zrezygnowałem ze stanowiska dyrektorskiego właśnie dlatego, że nie chciałem pogodzić się z koniecznością przymusowej sprzedaży produktów, których sam bym nie kupił. Zostałem doradcą po to żeby nie musieć tego robić. Moi klienci dostają najtańszą ofertę niezależnie od tego ile bank mi płaci. Z góry odradzam im nieobowiązkowe ubezpieczenia i kosztowne programy inwestycyjne. Tylko dzięki temu zostałem w tej branży bo nie lubię wyrzutów sumienia. I jakoś zarabiając mniej na pojedynczym kliencie nie narzekam na dochody bo klientów mam więcej. Polecam wszystkim doradcom taką taktykę, a wtedy więcej banków przemyśli swoje oferty.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 24 ~kredytobiorca

Przy wyborze kredytu mieszkaniowego najgorsze co można zrobić to skorzystać z usług tzw. doradcy finansowego aka pośrednika. Wiele osób z tego korzysta nie mając pojęcia, że w 90% przypadków tzw. doradca ostatecznie namówi ich na ofertę banku w którym otrzyma on największą prowizję a nie Klient najlepsze warunki. W związku z wysokimi prowizjami, aktualnie rozsiało się tych tzw. doradców cała masa przez co znaleźć kompetentnego i uczciwego praktycznie graniczy z cudem. Stanowczo odradzam.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 3 ~TK

A ja polecam. Nie mam czasu i ochoty biegać po wszystkich bankach i szukać najlepszej oferty. Taki doradca zrobi to za mnie. Natomiast inną sprawą jest to, że tak jak mówisz, większość będzie próbowała przekonać do kredytu, który będzie z największą prowizją. Rzecz w tym, że nie masz obowiązku słuchać doradcy. Masz oferty, masz dokumenty, trzeba dokładnie przeczytać, sobie policzyć i wybrać najlepszą. Czyli to samo, co musiałbyś zrobić w każdym z banków z osobna, tylko oszczędzasz dobrych kilkadziesiąt godzin bieganie po bankach.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 4 ~Eltor odpowiada ~TK

On Ci znajdzie ofertę, ale nie najtańszą, a najkorzystaniejszą dla siebie, czyli z tego banku, który największą prowizję odpali. Obowiązku słuchać nie masz, ale skoro jak twierdzisz, nie masz czasu biegać i sprawdzać, to nie masz z czym porównać i nie wiesz czy nie wciska Ci kitu.
Oferty Ci przedstawi, ale wśród nich nie będzie najtańszej dla Ciebie. Będą tylko z tych banków, z którymi współpracuje ten doradca (niespodzianka), a te z najniższą prowizją dla niego nie pojawią się na stole.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 1 ~joro

No to trzeba znaleźć dobrego doradcę, najlepiej z polecenia, a nie pierwszego lepszego.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl