Jak szybko sprzedać mieszkanie na uwłaszczonym gruncie po 1 stycznia 2019 r.?

redaktor naczelna portalu Bankier.pl

Polski rynek nieruchomości wkroczył w nowy rok z nowymi przepisami, a niektórzy właściciele domów i mieszkań z całkiem nowymi obawami. Żeby sprzedać nieruchomość na uwłaszczonych 1 stycznia gruntach, potrzebne jest urzędowe zaświadczenie. Na nie jednak trzeba zaczekać.

Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste na gruntach zabudowanych pod cele mieszkaniowe z automatu przekształciło się we własność. To jedna z ważniejszych zmian na rynku nieruchomości w ostatnim czasie, ale wprowadzana w życie tak, że prawdopodobnie większość posiadaczy objętych nią nieruchomości w najbliższym czasie nie odczuje z tego tytułu żadnych zmian. Pierwsze tygodnie po uwłaszczeniu gruntów mogą być bardziej nerwowe dla osób usiłujących sprzedać w tym okresie dom lub mieszkanie.

Jak szybko sprzedać mieszkanie na uwłaszczonym gruncie po 1 stycznia 2019 r.?
Jak szybko sprzedać mieszkanie na uwłaszczonym gruncie po 1 stycznia 2019 r.? (Google Maps)

Co trzeba zrobić po przekształceniu użytkowania wieczystego?

Przypomnijmy – mimo że do uwłaszczenia doszło z pierwszym dniem roku z automatu, formalnym dowodem wejścia w posiadanie gruntów jest zaświadczenie wydawane przed odpowiedni (w zależności od podmiotu, który dotychczas władał ziemią) urząd – m.in. wójt, burmistrz czy prezydent miasta.

Osoby, które tak jak dotychczas będą pozostawały w lokalach położonych na uwłaszczanych gruntach, nie muszą z powodu przekształcenia podejmować żadnych specjalnych czynności. W terminie do 12 miesięcy od przekształcenia (liczonych od 1 stycznia 2019 r.) otrzymają stosowne pismo urzędowe. Ponieważ przekształcenie było odpłatne – do uregulowania pozostaje tzw. opłata przekształceniowa, równa 20-krotności rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, przy czym podstawę stanowi wysokość opłaty na dzień 1 stycznia 2019 r. Opłatę można wnosić w ratach rocznych, zatem w takim samym trybie, jak dotąd, albo jednorazowo – za co z kolei z reguły przysługuje bonifikata.

Dodatkowy obowiązek czeka natomiast właścicieli domów czy mieszkań na uwłaszczonych gruntach planowanych do sprzedaży.

Jak sprzedać nieruchomość po przekształceniu?

Żeby sfinalizować transakcję sprzedaży nieruchomości u notariusza, konieczne będzie przedłożenie wspomnianego urzędowego zaświadczenia. – (…) od dnia 01.01.2019 notariusze nie będą mieli możliwości sporządzania takich umów bez zaświadczenia – wyjaśniał na łamach Bankier.pl not. Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej.

Obok standardowej procedury, dającej urzędom rok na dostarczenie zaświadczeń nowym właścicielom, ustawa w swoim podstawowym kształcie przewiduje również przyspieszoną ścieżkę - na wniosek termin wydania pisma może zostać przyspieszony do 4 miesięcy.

Jeśli więc właściciele mieszkań lub domów położonych na uwłaszczonych gruntach planują ich zbycie, jednak w bliżej nieokreślonej przyszłości, na przykład w I półroczu 2019 roku, mogą złożyć wniosek i za dodatkową opłatą (50 zł) uzyskać zaświadczenie w terminie do 4, zamiast do 12 miesięcy.

Część posiadaczy nieruchomości położonych na uwłaszczonych gruntach chciałaby jednak dokonać obrotu nieruchomościami szybciej – na przykład w styczniu czy w lutym. W ich przypadku konieczność oczekiwania na stosowne pismo kilka miesięcy mogłaby poważnie pokrzyżować plany. Widmo zamrażarki, do której miałaby trafić pewna pula nieruchomości, wywołało głośną dyskusję publiczną. W efekcie rzutem na taśmę, 31 grudnia 2018 roku uchwalono nowelizację ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, wprowadzając jeszcze jeden tryb wydawania zaświadczenia.

„Organ, o którym mowa w ust. 1, zwany dalej „właściwym organem”, wydaje zaświadczenie (…) na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku” – czytamy w artykule 4.

Tym samym osoby planujące rychłą sprzedaż nieruchomości otrzymały szansę na przyspieszenie transakcji. Jeśli skutecznie uzasadnią wniosek o wydanie zaświadczenia potrzebą zbycia mieszkania czy domu, mogą uzyskać potrzebne notariuszowi zaświadczenie w ciągu kilku tygodni, maksymalnie do 30 dni.

– Mamy już pierwsze wnioski – mówi Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta Szczecin. – Liczymy, że jeszcze w styczniu rozpocznie się wysyłka zaświadczeń – dodaje pytana o pierwsze doświadczenia po masowym (2,5 mln użytkowników wieczystych w skali całego kraju, około 83 tys. w Szczecinie) uwłaszczeniu gruntów. W szczecińskim magistracie pytamy też o to, w jaki sposób skutecznie uzasadnić potrzebę szybszego uzyskania zaświadczenia.

– Wymagane jest złożenie stosownego oświadczenia lub uzasadnienie, z którego wynika potrzeba szybszego otrzymania zaświadczenia. Uzasadnieniem tym jest potrzeba dokonania czynności cywilno-prawnej dotyczącej danej nieruchomości lub lokalu (zbycie nieruchomości). Można dołączyć do takiego wniosku kopię przedwstępnej umowy sprzedaży – wyjaśnia Cyza-Słomska. – W przypadku składania wniosku przez cudzoziemca spoza Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego wymagane jest dołączenie do wniosku zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości (w przypadku lokalu w budynku wielorodzinnym) lub zgody ministra na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu (w przypadku budynku jednorodzinnego) – uzupełnia.

Sprzedaż bez zaświadczenia o przekształceniu gruntu

Niektórzy właściciele nieruchomości wystawionych na sprzedaż zastanawiają się, czy skoro przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dokonało się „z automatu”, na pewno konieczne jest przedkładanie dodatkowego zaświadczenia. Kiedy w połowie listopada konsultowaliśmy odpowiedź na to pytanie z Krajową Radą Notarialną, uzyskaliśmy jednoznaczne stanowisko przedstawione wyżej. W skrócie: żeby doszło do notarialnego poświadczenia transakcji, niezbędny jest ów nowy typ dokumentu.

Teraz, już po Nowym Roku, poprosiliśmy o wyjaśnienie, czy w praktyce faktycznie niemożliwy jest obrót nieruchomościami położonymi na uwłaszczonych gruntach, o ile właściciel nie otrzymał jeszcze stosownego zaświadczenia. Pytaliśmy także o to, czy do wydania zaświadczenia konieczne jest poświadczenie chęci kupna mieszkania np. w formie umowy przedwstępnej. Nie uzyskaliśmy jednoznacznych odpowiedzi. Małgorzata Rakoca z KRN informuje, że w tej chwili Krajowa Rada Notarialna nie jest w stanie odpowiedzieć na postawione pytania. – Praktyka dopiero się kształtuje. KRN zbiera informacje i trwa uzgadnianie stanowisk – dodaje.

Nieco więcej informacji uzyskaliśmy w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju. – Pojawiają się sygnały w prasie, że praktyka notariuszy jednak zmierza do uwarunkowania podpisania umowy ostatecznej (nie przedwstępnej) od przedstawienia zaświadczenia. Resort ma zaplanowane kolejne spotkanie w tej sprawie z notariuszami, w celu wypracowania jednolitej praktyki – potwierdza stanowisko KRN tłumaczy Zbigniew Przybysz z Biura Komunikacji MIiR. Jak mówi, ocena zasadności żądania będzie dokonywana indywidualnie przez organ. Taką zasadność może potwierdzić np. przedłożenie zawartej umowy przedwstępnej.

Przedstawiciele resortu zaznaczają jednak, że póki nie otrzymali sygnałów o jakichkolwiek problemach w obrocie nieruchomościami na przekształconych gruntach. Jak mówi, takie nieruchomości to pewna część rynku i tylko pewnej części transakcji na rynku nieruchomości dotyczy potrzeba oczekiwania na zaświadczenie w trybie wnioskowym. – Transakcje kupna-sprzedaży na rynku mieszkaniowym będą wzrastać na wiosnę - do tego czasu więcej niż dziś użytkowników otrzyma już zaświadczenia w trybie bezwnioskowym i nie będzie składać wniosków w trybie najszybszym, co spowoduje upłynnienie procesu wydawania zaświadczeń – tłumaczy Zbigniew Przybysz z Ministerstwa.

Malwina Wrotniak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 sywiar

Ciekawy artykuł. Rynek nieruchomości sporo się zmienił w ostatnich latach. Ale dobrze, jest trochę bardzo dobrych i pewnych deweloperów. Ostatnio szczególnie zwracam uwagę na Home Invest, kupował ktoś od nich? Mają wiele pozytywnych opinii.

! Odpowiedz
0 1 mor3nko

W połowie 2018 roku nabyłem mieszkanie od dewelopera na gruntach SP. W marcu 2019 roku mam mieć odbiór i przeniesienie własności. W jaki sposób mnie dotyka obecna sytuacja z uwłaszczeniem. Jak u mnie będzie wyglądać cała procedura i papierologia z tym uwłaszczeniem? Czy po odebraniu mieszkania dostane kwitek ile mnie wyniesie uwłaszczenie? Czy deweloper przekazując mi to mieszkanie musi mieć to już uregulowane?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
25 40 karbinadel

Inaczej mówiąc, dali przymusowo coś, o co nikt nie prosił - i jeszcze każą za to płacić

! Odpowiedz
0 24 kmierz

Zapłacimy dopiero, jak wejdzie katastralny. Teraz to na waciki...

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne