Sprzedaż mieszkań na uwłaszczanych gruntach w zamrażarce. Na jak długo?

redaktor naczelna portalu Bankier.pl

Po 1 stycznia 2019 roku w urzędach miejskich zacznie się masowa wysyłka zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Magistraty mówią o ogromnej skali przedsięwzięcia i wciąż niewyjaśnionych przez ministerstwo wątpliwościach w ustawie.

Wydawane dokumenty, a dokładniej konieczność oczekiwania na nie (według obecnie obowiązującego prawa w najlepszym razie do 4 miesięcy) nastręczy też problemów planującym kupno lub sprzedaż mieszkania czy domu. Bez zaświadczenia nie dopną transakcji.

Bez zaświadczenia nie sprzedasz

Z dniem 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przejdzie do historii i z automatu zamieni się w prawo własności. Poświadczać ten fakt będą odpowiednie zaświadczenia, które muszą trafić do 2,5 mln dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Otrzymanie pisma o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność będzie kluczowe dla osób planujących sprzedaż mieszkania lub domu po Nowym Roku. Bez niego nie dopną transakcji. Według obowiązującego obecnie prawa na wydanie dokumentu ustawodawca daje urzędnikom maksymalnie rok lub – na wniosek – do 4 miesięcy.

Koniec użytkowania wieczystego - co trzeba wiedzieć

Z tekstu dowiesz się m.in.:

  • na czym polega użytkowanie wieczyste,
  • ile trzeba zapłacić za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność,
  • kto zyska, a kto straci na likwidacji użytkowania wieczystego?

KRN jednoznacznie ocenia, że spowoduje to zamrożenie obrotu nieruchomościami do czasu uzyskania zaświadczeń. – Jeśli zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, że zaświadczenie jest warunkiem sine qua non do zawarcia umowy, to od dnia 01.01.2019 notariusze nie będą mieli możliwości sporządzania takich umów bez zaświadczenia – wyjaśnia not. Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej. – Ustawa statuuje owo zaświadczenie jako jedyny dokument stwierdzający przekształcenie. Jest to więc główny warunek formalny, bez którego strony nie są w stanie precyzyjnie określić przedmiotu umowy w zakresie praw związanych. W opinii Krajowej Rady Notarialnej skutkiem działania ustawy, nawet po proponowanej nowelizacji, będzie zamrożenie obrotu nieruchomościami (nie tylko lokalowymi), które podlegają przekształceniu do czasu uzyskania zaświadczeń – podsumowuje szef KRN.

Ile może potrwać oczekiwanie na formalne dopięcie transakcji? Resort inwestycji i rozwoju zapewnia, że planującym zbycie nieruchomości otworzy furtkę do uzyskania tzw. uproszczonego zaświadczenia, wystarczającego do podpisania umowy sprzedaży u notariusza, w terminie do miesiąca. – Pamiętać należy, że terminy ich [zaświadczeń – red.] wydania są tylko terminami instrukcyjnymi – uczula not. Białecki. Mimo wszystko zapowiedzi ministerstwa powinny ucieszyć tych planujących obrót nieruchomościami położonymi na uwłaszczanych terenach.

Urzędnicy mają wątpliwości

Te same zapowiedzi martwią jednak urzędników. Za wydanie nowym właścicielom zaświadczeń o uwłaszczeniu gruntów będą odpowiedzialne organy będące ich dotychczasowym posiadaczem. Obok gruntów należących do Skarbu Państwa duża część ziem objętych użytkowaniem wieczystym była dotąd w posiadaniu jednostek samorządu terytorialnego. Nowy obowiązek spadnie więc m.in. na wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. W przypadku stolic województw przekształceniem objętych jest zwykle łącznie kilkadziesiąt, a czasami kilkaset tysięcy użytkowników wieczystych.

Ilu użytkowników wieczystych obejmie przekształcenie?

Miasto wojewódzkie

Liczba użytkowników wieczystych objętych przekształceniem

Białystok

23 500

Gdańsk

36 000

Kielce

Około 20 000

Kraków

130 000

Lublin

20 000

Łódź

200 000

Opole 6500

Poznań

50 000

Szczecin

83 000

Warszawa

„W tej chwili nie jesteśmy w stanie podać konkretnej liczby zaświadczeń”

Wrocław

105 000

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji uzyskanych w urzędach miejskich

Na wywiązanie się z tego masowego zawiadomienia ustawodawca dał urzędnikom wspomniane 12 miesięcy. Gdy właścicielowi nieruchomości będzie zależało na skróceniu tego terminu, będzie mógł zawnioskować o wydanie zaświadczenia w przyspieszonym trybie - do 4 miesięcy. Ostatnie zapowiedzi wiceministra inwestycji i rozwoju każą magistratom spodziewać się jeszcze krótszego czasu na wydanie zaświadczeń. Jeśli wejdzie w życie zapowiadana nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, na przygotowanie uproszczonego wariantu pisma urzędnicy mieliby do 30 dni.

Pracownicy urzędów miast wyrażają obawę o możliwość wywiązania się z tak krótkich terminów (wyjątkiem jest Opole: – W przypadkach, kiedy zgłaszać się będą osoby wnioskujące o przyśpieszenie wydania zaświadczenia, bo np. planowane będzie zbycie lokalu, sprawy takie będą załatwiane w trybie pilnym i na pewno nie będą to ustawowe 4 miesiące – informuje naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UMO Agnieszka Radlak). – Ustalony w ustawie 4-miesięczny termin na wydanie zaświadczenia na wniosek użytkownika wieczystego pozwala domniemywać, że gminy wydadzą zaświadczenia w terminie, natomiast skrócenie w/w terminu może wpłynąć na nieterminowe wydawanie zaświadczeń – uważa Beata Krzyżanowska, rzecznik prasowy Prezydenta Miasta Lublin. – Oczywiście dołożymy wszelkich starań, żeby przeprowadzić proces przekształcenia jak najsprawniej, jednak należy wziąć pod uwagę: ogromną skalę przedsięwzięcia, możliwość wnioskowania o decyzyjny tryb ustalania wysokości i okresu wnoszenia opłaty, brak aktualizacji danych przez użytkowników wieczystych itp. W każdej sytuacji staramy się szukać rozwiązań, jednocześnie liczymy, że zapowiadane akty wykonawcze do ustawy rozwieją część wątpliwości – mówi Sylwia Cyza-Słomska ze szczecińskiego magistratu.

Wzmianki o mało klarownych artykułach ustawy pojawiają się w rozmowach z przedstawicielami wielu urzędów. – Wątpliwością interpretacyjną ustawy (którą dostrzega zresztą nie tylko tutejszy urząd) wymagającą wyjaśnień, jest między innymi kwestia opodatkowania opłaty za przekształcenie podatkiem VAT - która bezpośrednio wpływa na proces wydawania zaświadczenia – informuje Monika Łysek, zastępca dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami i Geodezji Urzędu Miasta Kielce.

– Budzi duże wątpliwości art. 14 ustawy, zgodnie z którym przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem pomocy publicznej. Brak jest jakichkolwiek komentarzy, wyjaśnień w tym zakresie. Brak jest wskazania kogo dotyczy pomoc publiczna, w jaki sposób należy ustalić wartość pomocy, jak należy zmusić przedsiębiorców do złożenia dokumentów wynikających z art. 37 ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej w celu prawidłowego obliczenia pomocy – dodaje Beata Krzyżanowska z lubelskiego magistratu. Dodaje, że niejasności dotyczą też „m.in. art. 2 ust. 2 ustawy dotyczącego zezwolenia ministra do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, co w konsekwencji prowadzi do ustalenia cudzoziemców będących użytkownikami wieczystymi”. – Dotychczas nie było wymogu prowadzenia rejestru użytkowników wieczystych będących cudzoziemcami – mówi Krzyżanowska.

– Należy mieć również na uwadze, że oprócz wystawienia zaświadczenia ważne jest uzyskanie wpisu w księgach wieczystych. Nie znamy stanu przygotowań sądów wieczystoksięgowych do realizacji wniosków związanych z przekształceniem – dodaje Sylwia Cyza-Słomska z urzędu miasta w Szczecinie.

– Ponadto ustawa nie wskazuje, jaki kształt powinno mieć zaświadczenie potwierdzające fakt przekształcenia, co nastręcza kłopoty w odniesieniu do nieruchomości wielolokalowych – zwraca uwagę Konrad Klimczak, inspektor z Urzędu M. St. Warszawy.

O wręcz „licznych wątpliwościach interpretacyjnych” mówią m.in. urzędnicy z Lublina czy Poznania. Samorządowe organy wystąpiły z prośbą o jednoznaczne interpretacje do Ministerstwa, ale wciąż czekają na wiążące stanowiska. – [W sprawie wątpliwości – red.] wystąpiono do Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Do dnia dzisiejszego nie otrzymano odpowiedzi – informuje nas Daria Kulczewska z biura prasowego w Urzędzie Miasta Poznania. – Obecnie oczekujemy na odpowiedź Ministerstwa – uzupełnia rzeczniczka prezydenta Lublina. Stołeczny urząd dopiero planuje podobne wystąpienie, a oprócz Ministerstwa o rozwianie wątpliwości zamierza prosić także Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zdążyć w terminie

Urzędnicy konsekwentnie podkreślają też, że na cały proces składa się nie tylko samo wydawanie zaświadczeń, ale również, a w opinii niektórych przede wszystkim, konieczność zbadania podstaw do wydania takiego dokumentu bądź nie. – Konieczne będzie zbadanie przesłanek przekształcenia określonych w art. 1 ust. 2 omawianej ustawy. W związku z przedstawionymi okolicznościami realizacja tego zadania będzie musiała zostać rozłożona w czasie – sygnalizuje Grażyna Rokita z biura prasowego krakowskiego urzędu miasta. Marcin Masłowski, rzecznik prasowy prezydenta Łodzi, dodaje, że poprzedzająca wydanie zaświadczeń analiza pozwoli rozstrzygnąć, czy nieruchomość może być przekształcona. – Przekształceniu nie podlegają na przykład nieruchomości, na których obok budynku mieszkalnego jest budynek usługowy – uzupełnia.

W urzędach miejskich zanosi się więc na emocjonujący koniec roku i to nie tylko w związku z finałem niedawnych wyborów samorządowych. Przedstawiciele magistratów zapewniają, że trwają intensywne przygotowania do wejścia w życie ustawy. – Tak, przygotowujemy się, jednak wejście w życie przedmiotowej ustawy powoduje wiele problemów natury finansowej i księgowej – słyszymy w Warszawie. – Trwają przygotowania do stworzenia funkcjonalności programu komputerowego, który pozwoli na sprawne wydawanie zaświadczeń (…) Na dzień dzisiejszy brak jest możliwości dokonania oceny sprawności wydawania zaświadczeń – informują urzędnicy w Lublinie.

– W związku z obowiązkami nałożonymi przez ustawę na samorządy analizowana jest także sytuacja kadrowa Urzędu m.st. Warszawy pod kątem możliwości dokonania ewentualnych przesunięć pracowników oraz możliwości rozpoczęcia procesów rekrutacyjnych – informuje inspektor Konrad Klimczak ze stołecznego urzędu miasta.

Mimo że ustawodawca w uzasadnieniu do ustawy nie widział podstaw do zwiększania zatrudnienia w związku z nowymi obowiązkami, skierowaliśmy do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju prośbę o aktualne stanowisko ws. gotowości urzędników do wydawania zaświadczeń w skróconych trybach. Resort podtrzymuje wcześniejsze optymistyczne zapowiedzi co do wydawania nowych dokumentów tuż po Nowym Roku, bowiem - jak przekonuje - samorządy miały dostatecznie dużo czasu na przygotowania.

– Urzędy mogą przygotowywać się do przekształcenia już od kilkunastu miesięcy. Zamysł ustawowego przekształcenia był od dawna znany, podobnie jak termin przekształcenia - wydłużony w kolejnych projektach ustawy – mówi Zbigniew Przybysz z Biura Komunikacji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Przedstawiciel resortu nie widzi też podstaw do przedłużonego badania formalnych podstaw do wydawania zaświadczeń. – Badanie przesłanek przekształcenia dla poszczególnych nieruchomości (jeśli potrzeba ewentualne wyjaśnienia), określenie odpłatności - może zakończyć się przed 1 stycznia 2019 r. Od 5 października 2018 r. do 1 stycznia 2019 r. urzędy mogą przygotować treść zaświadczeń. W ten sposób ich wydanie (lub wysyłka) może nastąpić już 4 stycznia 2019 r., a więc w pierwszym dniu roboczym obowiązywania ustawy – dodaje Przybysz.

W resorcie nie ma też obaw, że urzędnicy nie zdążą z wydawaniem planowanych uproszczonych zaświadczeń w ciągu 30 dni. Skoro będą uproszczone - to znaczy pozbawione niektórych informacji - ich przygotowanie zajmie mniej czasu - argumentuje MIiR.

Ministerstwo podkreśla przy tym, że rychłe wydawanie zaświadczeń jest w interesie samych JST, dlatego że umożliwia szybszą jednorazową spłatę, co jest finansowym "zastrzykiem" do budżetu samorządu. – W każdym wielokrotnie kierowanym przez MIiR do właściwych organów apeli o dobre przygotowanie procesu wydawania zaświadczeń (o potrzebie wcześniejszego podjęcia uchwał w sprawie bonifikat) zawsze podkreślamy, że w tej sprawie samorządy działają w interesie własnych mieszkańców. Jesteśmy przekonani, że kierując się troską o sprawną obsługę mieszkańców oraz wysoką ocenę inwestorów, urzędy będą maksymalnie skracać czas oczekiwania na zaświadczenia. W takim wypadku terminy ustawowe (12 miesięcy, 4 miesiące i 30 dni) będą maksymalnymi, dotyczącymi jedynie mniejszej części ogólnej liczby spraw – zapewnia przedstawiciel resortu.

Malwina Wrotniak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 piterro1980

Klasyk to jest może dla ciebie. Sam istniejesz tylko teoretycznioe.

! Odpowiedz
1 1 jasiek2017

Inaczej mowiac rynek wtorny moze stanac co spowodowac moze run na deweloperow. A to oznaczac moze wzrosty cen.

! Odpowiedz
4 0 pamelarosaflores11

Pomogliśmy wielu ludziom w pomocy Tobia!
Potrzebujesz wsparcia w zakresie kompleksowej obsługi kredytowej i dopasowania oferty do Twoich potrzeb

skontaktujemy się z Tobą w ciągu 24 godzin, a zaoferujemy Ci jedno z następujących rozwiązań:

pożyczka gotówkowa i konsolidacja
hipoteka
pożyczka dla firm
pożyczka dla rolników
leasing
pożyczki pozabankowe


Zapraszamy do współpracy.
pamelarosaflores11@gmail.com

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
17 34 dziki_losos

Podatek katastralny za 3, 2, 1...

! Odpowiedz
0 1 jasiek2017

7,8 13

! Odpowiedz
18 22 flecik

Cytując klasyka "państwo polskie istnieje tylko teoretycznie"!

! Odpowiedz