Po wzrostach w III kw. 2025 r. i październikowym hamowaniu, najnowszy odczyt indeksu urban.one wskazuje na spadki cen mieszkań. Pomimo wciąż wyższego popytu niż przed rokiem i rosnącej sprzedaży, do obniżania cen i stosowania rabatów zachęcały pojawiające się informacje o grożącej lokalnie nadpodaży mieszkań.
W listopadzie 2025 r. odczyt indeksu urban.one dla całej Polski wyniósł 117,47 pkt. Był tym samym o 0,29 pkt niższy niż w październiku i jednocześnie o 2,88 pkt wyższy niż w analogicznym miesiącu 2024 r.
Obniżkę w ujęciu miesięcznym zanotowano także w przypadku indeksu urban.one liczonego dla największych po Warszawie polskich rynków sprzedaży mieszkań (Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Gdyni, Poznania i Łodzi). W listopadzie odczyt spadł o 0,34 pkt względem października i wyniósł 131,98 pkt (+3,71 pkt r/r).
„W listopadzie deweloperzy zaczęli wprowadzać rabaty”
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, końcówka 2025 r. przyniosła na największych rynkach nieruchomości w Polsce ożywienie, do którego przyczyniły się obniżki stóp procentowych i łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych.
Choć w listopadzie Biuro Analiz Kredytowych zanotowało spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych do 19,1 tys. (-17,9 proc. m/m), to było ich wciąż więcej (+22,4 proc. r/r) niż w analogicznym okresie 2024 r.
– W listopadzie deweloperzy, dysponując rekordową ofertą ponad 60 tys. mieszkań, zaczęli wprowadzać liczne rabaty i upusty cenowe, które dodatkowo napędzały sprzedaż – zauważa Małgorzata Wełnowska. – Nowy rok powinien przynieść dalszy wzrost poziomu sprzedaży i poprawę relacji pomiędzy popytem a podażą, głównie dzięki ostrożniejszym inwestycjom deweloperskim i nadchodzącej reformie planowania przestrzennego – kontynuuje ekspertka Cenatorium.
Wspomniane rabaty były szczególnie widoczne w Gdańsku i Gdyni, gdzie – według danych Cenatorium – zanotowano obniżkę przeciętnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym. Nieznaczne podwyżki w ujęciu miesięcznym miały miejsce we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Tam z kolei obniżyła się wycena mieszkań z drugiej ręki.
Sprzedaż mieszkań rośnie, ale oferta wciąż puchnie
Jak jednak wynika z opisywanych przez Bankier.pl danych JLL, choć sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach rośnie, to jeszcze szybciej powiększa się dostępna oferta. Trend ten lokalnie spowodował pojawienie się groźby nadpodaży, zwłaszcza na rynku pierwotnym. W całym 2025 r. deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach (oprócz Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi także w Katowicach) sprzedali niespełna 43 tys. mieszkań. W tym czasie wprowadzili do oferty 48,7 tys. lokali.
Do pęczniejącej oferty przyczyniają się także gotowe mieszkania, na które deweloperzy mają trudności ze znalezieniem kupców. Liczba takich lokali w ostatnim kwartale 2025 r. wzrosła na analizowanych rynkach do ponad 14 tys. (+46 proc. k/k). Znacznie dłuższy od przeciętnego czas potrzebny na wyprzedanie oferty, może w 2026 r. prowadzić do nadpodaży przede wszystkim w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach a w konsekwencji do obniżek cen.
Wyższe koszty alibi do dalszych podwyżek?
Hamulcem spadków stawek, w opinii ekspertów przepytanych w comiesięcznej ankiecie przez Cenatorium, mogą być jednak wciąż rosnące koszty budowy, do których przyczynią się przede wszystkim zmiany w prawie: tzw. ustawa schronowa czy zaplanowane na wrzesień nowe przepisy wprowadzające nowe warunki techniczne, dotyczące m.in. energooszczędności projektowanych budynków.
Najbliżej równowagi popytowo – podażowej jest Warszawa. Jednak również szukający własnego „M” na stołecznym rynku mogą liczyć na obniżki stawek. Po sześciu miesiącach z rzędu ze wzrostami odczyt indeksu urban.one obrazującego sytuację na warszawskim rynku w listopadzie obniżył się o 0,17 m/m i zatrzymał na 129,74 pkt.
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, oferta deweloperska w stolicy jest wciąż na wysokim poziomie i przekracza 15 tys. mieszkań. Jednak, by ochronić się przed zaburzeniem względnej równowagi między popytem a podażą, kolejny miesiąc z rzędu deweloperzy ograniczyli wprowadzanie nowych mieszkań na rynek.
