Rosnący popyt, ale wciąż nienadążający za podażą, przekłada się na wciąż puchnącą ofertę mieszkań w największych polskich miastach. Czy popyt w dalszym ciągu będzie rósł i pozwoli deweloperom walczyć z nadpodażą, będzie zależało od dalszych obniżek stóp procentowych. Bez tańszych hipotek, deweloperom nie pozostanie nic innego, jak obniżki cen – takie wnioski płyną z najnowszego raportu JLL za IV kw. 2025 r.
W IV kw. 2025 r. na siedmiu największych rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy sprzedali ok. 11,6 tys. mieszkań – o 14,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Cały ubiegły rok deweloperzy działający w analizowanych miastach zakończyli z blisko 43 tys. sprzedanymi lokalami, a wyłączając z analizy Katowice (uwzględniane w statystykach JLL dopiero od trzech miesięcy) nieco ponad 41 tys. lokali – o ok. 1,5 proc. powiększając wynik zanotowany rok wcześniej.
Nowych mieszkań wciąż więcej od sprzedanych
Kwartalnie dostępna oferta na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce powiększyła się o 5,5 proc., osiągając rekordowy poziom 69,9 tys. mieszkań, głównie za sprawą Łodzi, gdzie w ciągu ostatnich trzech miesięcy 2025 r. pojawiło się rekordowe 2,8 tys. nowych ofert.
W całym 2025 r. na sześciu największych rynkach pojawiło się w sprzedaży w sumie 48,7 tys. nowych mieszkań. Dodając do tego Katowice, gdzie liczba wprowadzonych do oferty mieszkań była w całym roku wyraźnie wyższa od sprzedaży, zanotowano 52 tys. nowych ofert.
Jak zauważają eksperci JLL, choć deweloperów może cieszyć rosnący w ostatnich miesiącach popyt na mieszkania, to niepokoić może liczba niesprzedanych lokali. Liczba mieszkań, na które nie znaleziono kupców, wzrosła w ciągu kwartału do ponad 14 tys. (+46 proc. k/k). Największy przyrost niesprzedanych mieszkań zanotowano w Katowicach i Krakowie, gdzie w porównaniu z analogicznym okresem 2024 r., liczba takich lokali wzrosła prawie trzykrotnie.
W tych miastach grozi nadpodaż mieszkań
Niepokoić deweloperów może zwłaszcza wielkość tego wolumenu w porównaniu ze sprzedażą. Liczba niesprzedanych mieszkań była niższa od kwartalnej sprzedaży jedynie w Warszawie i Trójmieście. We wspomnianych Katowicach gotowych mieszkań, które pozostały w sprzedaży było blisko trzy razy więcej niż lokali sprzedanych. W Łodzi współczynnik ten wyniósł 1,7.
Patrząc z kolei na cały 2025 r., w porównaniu z liczbą sprzedanych mieszkań, pula gotowych, niesprzedanych lokali to stanowiła 16 proc. w Trójmieście i 22 proc. w Warszawie. Wskaźnik ten nie odbiegał więc znacząco od wieloletniej normy wynoszącej 15-20 proc. W Krakowie, Poznaniu i Łodzi był on jednak znacznie wyższy i osiągnął 43-46 proc. a w Katowicach 75 proc.
– Tak jak w poprzednich kwartałach, w Warszawie i Trójmieście można mówić o sytuacji bliskiej równowagi popytu i podaży. Poprawiła się nieco sytuacja we Wrocławiu, gdzie przy utrzymaniu wielkości sprzedaży z czwartego kwartału obecna oferta wyprzedałaby się szybciej niż w półtora roku. Trudniejszą sytuację mają deweloperzy w Krakowie i Poznaniu, gdzie jest to ok. 7 kwartałów. Jeszcze słabsza jest pod tym względem sytuacja w Łodzi – ok. 9 kwartałów, czyli ponad dwa lata. W Katowicach mówimy już o rekordowo wysokim wskaźniku – 15 kwartałów, co oznacza prawie 4 lata teoretycznego czasu wyprzedaży całej dostępnej oferty – czytamy w raporcie JLL.
Nadpodaż zmusi do odważniejszych obniżek cen?
Co zatem z cenami mieszkań? W prognozach na 2026 r. eksperci JLL wskazywali na nieznaczne wzrosty cen, nieodbiegające poziomem od inflacji, czyli de facto brak realnego wzrostu cen mieszkań. Jak wynika z najnowszego raportu JLL, w ujęciu kwartalnym w przypadku przeciętnych cen mieszkań sprzedanych, notowano stabilizację a w miastach, gdzie podaż przewyższała popyt spadki. Tak było we Wrocławiu, gdzie za mieszkania kupowane od deweloperów płacono średnio o 4,4 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. W Krakowie i Poznaniu obniżki wyniosły ok. 2,7 proc.
W ujęciu rocznym wzrost znacząco odbiegający od inflacji CPI zanotowano jedynie w Warszawie. Było to 7,7 proc. r/r. Na drugim biegunie znalazł się Poznań, gdzie mieszkania potaniały przeciętnie o 3,6 proc.
– W nadchodzących kwartałach można spodziewać się dalszych promocji cenowych i działań mających na celu sprzedaż rosnącej w ostatnim czasie oferty. Kluczowym czynnikiem dla całego rynku pozostanie to, co dzieje się na rynku kredytów hipotecznych – spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą wzmocnić popyt i pomóc deweloperom w poradzeniu sobie z nadpodażą na części z rynków. Bez takiego wsparcia, deweloperzy na rynkach z blisko dwuletnim okresem wyprzedaży oferty będą zmuszeniu do dalszego uatrakcyjniania swojej oferty cenowej – prognozują eksperci JLL.
