Liczba kredytów mieszkaniowych w listopadzie br. spadła niemal o 70 proc. wobec listopada 2021 r., a ich wartość zmniejszyła się o ponad 70 proc. - podało BIK. Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 328,44 tys. zł i była niższa o 3,6 proc. rdr.
Analizując sytuację w poszczególnych przedziałach kwotowych udzielonych kredytów mieszkaniowych, w okresie styczeń - listopad 2022 r. widać pewne zróżnicowanie. Najniższe ujemne dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły kredytów z przedziału powyżej 500 tys. zł w ujęciu liczbowym (-39,4%) i w wartościowym (-37,8%). Najwyższe ujemne dynamiki zarówno w ujęciu liczbowym, jak i wartościowym wystąpiły natomiast w kredytach do 150 tys. zł odpowiednio (-55,3%) oraz (-53,9%).
- Utrwalił się trend spadkowy w kredytach mieszkaniowych. W listopadzie w ujęciu liczbowym wynik był bardzo zły, bowiem banki udzieliły tylko 6 615 kredytów. W ujęciu wartościowym banki udzieliły w listopadzie kredytów mieszkaniowych na wartość 2,173 mld zł – to 70,7% mniej niż przed rokiem. Można więc już chyba powiedzieć, że mamy epokę lodowcową na rynku kredytów mieszkaniowych. Rynek jest w hibernacji, pozbawiony sterydów w postaci ultraniskich stóp procentowych i możliwości wydłużania okresu kredytowania powyżej 25 lat (wymóg do liczenia zdolności kredytowej). Wartość akcji kredytowej z pierwszych jedenastu miesięcy 2022 r. na poziomie 43,378 mld zł powoduje, że w całym 2022 r. wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych powinna wynieść około 46 mld zł, co oznacza spadek prawie o połowę w stosunku do zeszłego roku. To co może stanowić pewne światełko w tunelu, to powolna odbudowa zdolności kredytowej, którą widzimy od kilku miesięcy. Powodem są rosnące wynagrodzenia i brak podwyżek stóp procentowych w ostatnich miesiącach, co może „odmrozić” rynek kredytów mieszkaniowych. Rolę słońca będzie grała zmiana cyklu stóp procentowych. Myślę, że nastąpi to dopiero w 2024 r. Wówczas rosnący popyt na kredyty zapewni popyt na nieruchomości, który spotka się z ograniczoną podażą nieruchomości – obecnie mamy spadek wydawanych pozwoleń na budowę i nowo rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Sytuacja ta przyczyni się do kolejnego wzrostu cen nieruchomości – stwierdził prof. Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Miesięczny odczyt Indeksu Jakości portfela kredytów mieszkaniowych w listopadzie 2022 r. wyniósł 1,07%. W ostatnich 12 miesiącach (od listopada 2021 r. do listopada 2022 r.) jakość portfela pogorszyła się, o czym świadczy wzrost Indeksu o (+0,57 p.p.).
Do 27 listopada br. banki zaraportowały do bazy BIK 1,07 mln rachunków kredytów mieszkaniowych objętych wakacjami kredytowymi o wartości do spłaty 270 mld zł.
- Wartość Indeksu Jakości kredytów mieszkaniowych sukcesywnie pogarsza się (wzrost wartości Indeksu) w ujęciu 3, 6 i 12 miesięcznym. Obecny odczyt Indeksu pomimo niewielkiego spadku w relacji do października br. jest jednym z najwyższych od 2017 r. Zakładałem, że negatywny efekt pogarszania jakości zostanie ograniczony w wyniku ustawowych „wakacji kredytowych”. Jednak hibernacja szkodowości nie ziściła się. Nie można również abstrahować od kredytów walutowych, w szczególności w CHF, narażonych na rosnące ryzyko kursowe oraz ryzyko stopy procentowej (możliwe kolejne podwyżki stóp procentowych przez SNB), a także ryzyko prawne. Kolejnym czynnikiem ryzyka jest stale pogarszająca się sytuacja gospodarcza z dość negatywnymi prognozami na przyszły rok. W kolejnych kwartałach może nastąpić dalsze pogorszenie jakości portfela - tym bardziej, że niekorzystny trend zaczął się już w maju i z miesiąca na miesiąc nabierał tempa. W listopadzie co prawda mamy niewielkie polepszenie, pytanie tylko czy trwałe? Trudno w tym momencie przesądzać, musimy uzbroić się w cierpliwość i szczegółowo analizować na bieżąco sytuację. Rok 2023 będzie w mojej opinii kluczowy zarówno dla jakości portfela kredytów mieszkaniowych jak i jego wartości. Zakładam bowiem duże nadpłaty kredytów mieszkaniowych po zakończeniu wakacji kredytowych – ostrzega prof. Rogowski.
PAP/BIK
