„Bezpieczny kredyt 2 procent” dla poszukujących dziś mieszkania to już historia. Tysiące kredytobiorców związało jednak z nim swoje losy na najbliższe lata. A życie zmusza nieraz do zmiany wcześniejszych planów. Rodzą się pytania, które trafiają do redakcji Bankier.pl.
Niemal 90 tys. preferencyjnych kredytów hipotecznych trafiło do klientów, którzy w drugim półroczu minionego roku zdecydowali się na skorzystanie z programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Zasady schematu były pozornie proste, ale diabeł, jak zwykle, tkwił w szczegółach. Ustawa przewidywała szereg scenariuszy, w których można utracić prawo do dopłat.
Do redakcji Bankier.pl nadal trafiają pytania dotyczące programu preferencyjnych hipotek z 2023 r. Tym razem pochodzą one jednak od aktywnych kredytobiorców – osób, które już spłacają kredyt z dopłatami do rat i mają wątpliwości, czy zmiana życiowych planów nie spowoduje komplikacji.
Kredyt na siedzibę biznesu a „Bezpieczny kredyt 2 procent”
Kredytobiorca skorzystał z „Bezpiecznego kredytu 2 procent” na zakup mieszkania. Osoba ta prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności teraz przedsiębiorca chce zaciągnąć kredyt na kupno lokalu przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej, nie dla celów mieszkalnych. Czy ma taką możliwość?
Ustawa wskazuje, że przyczyną utraty prawa do otrzymywania dopłat może być scenariusz, w którym „kredytobiorca nabył prawo własności innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, albo nabył spółdzielcze prawo do innego lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to nabył w drodze dziedziczenia”.
Warto zwrócić uwagę, że w przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej, prawo własności nieruchomości kupowanej „na działalność” nabywa osoba fizyczna (a nie np. spółka jako osoba prawna). Dlatego kluczowym pytaniem w tym scenariuszu będzie, jaki status ma nabywany lokal. Jeśli jest to lokal użytkowy (niemieszkalny), to jego nabycie nie będzie spełniać cytowanego wyżej warunku i nie oznacza utraty prawa do dopłat BK2. W innym przypadku, gdy nieruchomość ma obecnie status lokalu mieszkalnego, kredytobiorca nabywa prawo, o którym jest mowa w cytowanym fragmencie ustawy i prawo do dopłat wygasa.
Partner/partnerka w lokalu kupionym z „Bezpiecznym kredytem 2 procent”
Przeglądam warunki kredytu BK2 i jestem ciekawa, jak wygląda kwestia mieszkania w lokalu kupionym właśnie dzięki temu programowi i czy można wprowadzić do niego partnera/partnerkę. Z tego co widziałam, to nie wolno z tą osobą prowadzić gospodarstwa domowego na 12 miesięcy przed podpisaniem umowy o kredyt. Czy to oznacza, że pary, które ze sobą nie mieszkały mogą teraz mieszkać w takim lokalu, a pary, które na 12 miesięcy przed podpisaniem umowy mieszkały ze sobą nie mają takiej możliwości, bo stracą dopłaty?
Po pierwsze w ustawie jest mowa o prowadzeniu (we wspomnianych 12 miesiącach przed kredytem) wspólnego gospodarstwa domowego z kredytobiorcą. Gospodarstwo jest rozumiane w ustawie następująco i dość specyficznie: „gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną albo wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską, albo opieką prawną”. Definicja nie obejmuje zatem bezdzietnych partnerów mieszkających razem. „Para w związku nieformalnym niewychowująca wspólnego dziecka nie jest gospodarstwem domowym na gruncie ustawy” – wskazało w wyjaśnieniach do aktu ministerstwo.
W tym przypadku istotne jest także dodatkowe zdanie, które znalazło się w ustawie. Brzmi ono „a prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą w dniu udzielenia bezpiecznego kredytu 2% oznaczałoby naruszenie warunku, o którym mowa w art. 9a ust. 1 pkt 1”. Należy ten warunek zatem traktować jako warunek, który musi być spełniony łącznie, by groziła utrata dopłat.
Idea jest następująca – ustawodawca chciał „uszczelnić” schemat, by nie dopuścić do samodzielnego starania się o kredyt osoby spełniającej warunki wstępne, by później w nieruchomości zamieszkała osoba, która stanowiła „przeszkodę” w dostępie do BK2. Warunek z art. 9a dotyczy posiadania prawa do nieruchomości (własności i spółdzielczego). Brzmi on następująco: „Bezpieczny kredyt 2% może zostać udzielony, jeżeli: w dniu jego udzielenia: kredytobiorca nie posiada i przed tym dniem nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawa takiego nie posiada i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie posiadała osoba prowadząca z nim wspólnie to gospodarstwo”.
Można zatem „wprowadzić” do mieszkania osobę, z którą się prowadziło w ciągu 12 miesięcy przed dniem udzielenia kredytu wspólnie gospodarstwo, ale taka osoba musiałaby spełnić warunek nieposiadania nieruchomości zacytowany powyżej.
Wyjazd za granicę a „Bezpieczny kredyt 2 procent”
Kupiłam pod koniec roku mieszkanie na kredyt 2%. Niedawno w mojej firmie pojawiła się oferta pracy/szkolenia w oddziale za granicą. Pomyślnie przeszłam rekrutację. Niestety okazało się, że jest to oferta aż na rok, czyli rok mieszkania za granicą. Przez rok byłabym zatrudniona przez siedzibę za granicą. Dostawałabym wypłatę w euro i musiałabym przesyłać sobie pieniądze z zagranicznego konta na polskie konto, skąd bank X pobiera kredyt. Czy to może być jakiś problem dla banku? Wiem, że nie mogę wynająć nikomu swojego mieszkania i nie mam zamiaru tego robić, bo od czasu do czasu będę tu wracać na weekendy, święta, urlop. Czy mogę stracić dopłaty?
Ustawa wskazuje, że prawo do dopłat ustaje, jeśli „kredytobiorca zaprzestał na okres co najmniej 12 miesięcy prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym” kupionym z użyciem „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Jeśli okres ten będzie krótszy, np. dzięki odpowiedniemu rozplanowaniu wspomnianych urlopów, to prawo do dopłat nie wygasa. W ustawie nie wskazano precyzyjnie, jak należy rozumieć termin „prowadzenie gospodarstwa domowego w lokalu”, a ziszczenie się wspomnianego warunku potwierdzane jest wyłącznie poprzez złożenie oświadczenia przez kredytobiorcę.
„Samo niewynajmowanie mieszkania to nie wszystko. Należy pamiętać, aby nie zaprzestać prowadzenia gospodarstwa domowego w kupionym mieszkaniu na dłużej niż rok. Zgodnie z zapisami ustawy, przy braku zamieszkiwania ponad rok lokalu nabytego przy wsparciu kredytu z dopłatami, tracimy prawo do dopłat. Fakt utraty tego prawa należy od razu zgłosić bankowi. Jeśli tego nie zrobimy, narażamy się na ryzyko zwrotu dopłat wraz z odsetkami od momentu ustania prawa do dopłat” – podkreśla Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto.
„Istnieje możliwość przywrócenia dopłat w momencie ponownego zamieszkania w przedmiotowym mieszkaniu. Należy wtedy złożyć stosowny wniosek. Nie zawsze jednak będzie to miało pozytywny skutek. Aby przywrócić dopłaty, to w danym roku, w danym momencie musi być w Banku Gospodarstwa Domowego budżet na ten cel. Teraz, w 2024 roku już go nie ma. Nie byłoby więc dziś możliwości wznowienia dopłat. Niestety przyszły rok będzie prawdopodobnie wyglądał tak samo” – dodaje Krzysztof Bontal.
„W kontekście pochodzenia wpływów na kredyt przede wszystkim każdy Klient powinien dokładnie zapoznać się ze swoją umową kredytową. Ma tam wszystkie warunki, które zobligowany jest spełniać. Jeśli chodzi o ten konkretny bank, to w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% nie wymagał on ani wpływów wynagrodzenia na konto, ani wpływów z żadnego innego źródła. Nie ma znaczenia skąd będą pochodziły środki na ratę. Klientka może sama zasilać konto do spłaty zobowiązania. Pracodawca nie musi bezpośrednio przelewać wypłaty” – wskazuje ekspert.
