Zakup własnego mieszkania w 2025 roku pozostaje wyzwaniem dla wielu Polaków, szczególnie w obliczu wysokich cen nieruchomości i rosnących kosztów życia. Po zakończeniu programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w styczniu 2024 roku nie wprowadzono nowej, bezpośredniej formy pomocy w postaci dopłat do kredytów hipotecznych, takiej jak planowany, lecz anulowany program „Pierwsze Klucze”. W tym artykule eksperci portalu GetHome.pl omówią dostępne opcje pomocowe, z jakich aktualnie mogą skorzystać osoby przymierzające się do zakupu „własnego M.”.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – klucz do zakupu mieszkania bez środków własnych
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, znany także jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, jest jedną z głównych form wsparcia dla osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie, ale nie mają wystarczających oszczędności na wkład własny. Program, wprowadzony w ramach Polskiego Ładu, pozostaje aktywny i będzie dostępny do końca 2030 roku. Jego celem jest ułatwienie dostępu do kredytu hipotecznego poprzez państwową gwarancję wkładu własnego, co pozwala na sfinansowanie do 100% wartości nieruchomości kredytem.
Szczegółowe zasady działania programu
Jak działa program? Niweluje problem wysokiego wkładu własnego, który często – mimo zdolności kredytowej – blokuje możliwość uzyskania finansowania. Przy tej formie pomocy Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarantuje do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 tys. zł, co eliminuje lub znacząco zmniejsza konieczność wnoszenia własnego wkładu przez kredytobiorcę. Jak podkreśla Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl, suma wkładu własnego, który z własnej kieszeni wykłada klient, oraz kwoty gwarantowanej przez państwo nie może przekroczyć 200 tysięcy złotych, lub 20 proc. wartości nieruchomości (30 proc. przy kredytach ze stałą stopą procentową).
Program obejmuje zarówno rynek pierwotny (nowe mieszkania od dewelopera), jak i wtórny (używane mieszkania), a także budowę domów jednorodzinnych. Gwarancja BGK jest udzielana na okres minimum 15 lat, a kredyt musi być spłacany w ratach annuitetowych (równych).
Ważnym elementem jest limit ceny za metr kwadratowy nieruchomości, które mogą być kupione z tym wsparciem. Zależy on od lokalizacji i rynku (pierwotny lub wtórny). Na przykład, w 2025 roku w Warszawie limit dla rynku pierwotnego wynosi około 12-13 tys. zł/m², a w mniejszych miastach jest niższy, np. w Łodzi około 9-10 tys. zł/m². Limity te są aktualizowane kwartalnie przez BGK i publikowane na ich stronie internetowej, co zapobiega spekulacjom cenowym.
Program jest adresowany przede wszystkim do osób, które nie mają dużych oszczędności, ale posiadają stabilne dochody umożliwiające spłatę kredytu, bowiem kredytobiorca musi spłacić całą kwotę, włącznie z tą gwarantowaną.
Program zawiera element "spłaty rodzinnej" dla rodzin z dziećmi. Jeśli w trakcie spłaty kredytu urodzi się drugie lub kolejne dziecko, państwo spłaci część kredytu: 20 tys. zł za drugie dziecko i 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne. To dodatkowe wsparcie dla rodzin, które planują powiększenie gospodarstwa domowego.
Kto może skorzystać z programu?
Beneficjent musi być osobą pełnoletnią, które nie posiada prawa własności innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w Polsce lub za granicą. Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci – one mogą skorzystać z programu, nawet jeśli posiadają inną nieruchomość. Wymogiem tutaj jest metraż owego mieszkania. W przypadku rodzin z dwojgiem dzieci nie może być ono większe niż 50 m2, dla rodzin z trojgiem dzieci nie większe niż 75 m2, a dla rodzin z czworgiem dzieci nie większe niż 90 m2. Jeśli dzieci jest piecioro lub więcej w rodzinie, limit metrażowy nie obowiązuje.
Wymagane jest polskie obywatelstwo lub status rezydenta podatkowego w Polsce, a także brak negatywnej historii kredytowej w BIK (Biuro Informacji Kredytowej).
Kredytobiorcami mogą być single, pary (niekoniecznie małżeństwa), małżeństwa lub rodziny z dziećmi. Nie ma górnego limitu wieku, ale banki oceniają zdolność kredytową, co może ograniczać dostęp dla osób starszych.
Procedura składania wniosku
W 2025 roku wnioski o kredyt w ramach programu składa się w bankach partnerskich współpracujących z BGK, takich jak Alior Bank, Santander, PKO BP czy mBank. Proces wygląda następująco:
1. Ocena zdolności kredytowej: Bank sprawdza dochody, wydatki i historię kredytową.
2. Wybór nieruchomości: Musi spełniać limity cenowe i być przeznaczone na cele mieszkaniowe (nie inwestycyjne).
3. Złożenie wniosku: Wraz z dokumentami, takimi jak zaświadczenie o dochodach, akt małżeństwa (jeśli dotyczy) i umowa przedwstępna zakupu.
4. Gwarancja BGK: Bank wnioskuje do BGK o gwarancję, co trwa zwykle kilka dni.
5. Podpisanie umowy: Po pozytywnej decyzji, kredyt jest uruchamiany.
Cały proces może trwać od 1 do 3 miesięcy, w zależności od banku. Warto pamiętać, że program nie oferuje dopłat do rat, a jedynie ułatwia uzyskanie kredytu – oprocentowanie jest rynkowe, zależne od WIBOR lub innych wskaźników.
Przykładowo, przy zakupie mieszkania za 400 tys. zł, gdzie bank wymaga 20% wkładu (80 tys. zł), BGK może zagwarantować tę kwotę, umożliwiając sfinansowanie całej ceny kredytem. To znacząco obniża barierę wejścia na rynek nieruchomości, zwłaszcza dla młodych osób, jednak beneficjent musi wykazać się wystarczającą zdolnością kredytową, by spłacić kwotę kredytu wraz kwotą gwarantowaną przez państwo.
Brak następcy „Bezpiecznego kredytu 2%” – co po anulowaniu „Pierwszych kluczy”?
Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który umożliwiał zakup pierwszego mieszkania z dopłatami do rat przez 10 lat, zakończył przyjmowanie nowych wniosków 2 stycznia 2024 roku, po wyczerpaniu limitu budżetowego wynoszącego 941 mln zł na 2024 rok. W ciągu pół roku od startu programu w lipcu 2023 roku złożono ponad 100 tys. wniosków, co pokazuje jego ogromną popularność. Niestety, po jego zakończeniu nie wprowadzono bezpośredniego następcy, który oferowałby podobne dopłaty do rat kredytów hipotecznych.
Zapowiadany program „Pierwsze Klucze”, który miał być częścią szerszej strategii „Klucz do Mieszkania” i zastąpić „Bezpieczny Kredyt 2%”, został oficjalnie anulowany w sierpniu 2025 roku. Program ten miał wspierać zakup mieszkań na rynku wtórnym oraz budowę domów jednorodzinnych, oferując dopłaty do rat i obniżone oprocentowanie do 1,5%. Planowano, że obejmie osoby w wieku 25–35 lat, z limitami dochodowymi (np. 6,5 tys. zł netto dla singla) i cenowymi (10–11 tys. zł/m²). Jednak z powodu braku konkretnych decyzji politycznych, niejasnych warunków i krytyki za potencjalny wpływ na wzrost cen nieruchomości, rząd zrezygnował z jego realizacji. Środki przeznaczone na „Pierwsze Klucze” zostały przekierowane na rozwój budownictwa społecznego i komunalnego, co ma wspierać samorządy w budowie tanich mieszkań na wynajem.
Brak nowej formy dopłat do kredytów hipotecznych oznacza, że osoby planujące zakup mieszkania w 2025 roku muszą polegać na innych formach wsparcia, takich jak „Mieszkanie bez wkładu własnego” lub formuła stymulująca oszczędzanie na mieszkanie, czyli Konto Mieszkaniowe.
Dla osób, które nie są jeszcze gotowe na zakup mieszkania, ale chcą systematycznie gromadzić środki na ten cel, rząd wprowadził Konto Mieszkaniowe w ramach programu „Pierwsze Mieszkanie”. Ta forma wsparcia, dostępna od 2023 roku i kontynuowana w 2025 roku, jest skierowana do osób w wieku od 20 do 45 lat, które nie posiadają własnego mieszkania ani domu jednorodzinnego. Celem Konta Mieszkaniowego jest zachęcanie do regularnego oszczędzania na zakup nieruchomości lub remont odziedziczonego lokalu, z dodatkowymi benefitami w postaci premii mieszkaniowej od państwa.
Jak działa Konto Mieszkaniowe?
Konto Mieszkaniowe to specjalny rachunek oszczędnościowy prowadzony przez banki komercyjne, takie jak PKO BP, Pekao SA czy mBank, które podpisały umowę z BGK. Umożliwia ono gromadzenie środków na zakup pierwszego mieszkania, domu lub na remont nieruchomości, np. odziedziczonego lokalu. Minimalny okres oszczędzania wynosi 3 lata, a maksymalny 10 lat. Aby otrzymać premię mieszkaniową, należy dokonywać regularnych wpłat – co najmniej 11 wpłat rocznie, w wysokości od 500 zł do 2000 zł miesięcznie.
Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl przypomina, że premia mieszkaniowa jest formą dopłaty od państwa, której wysokość zależy od liczby lat oszczędzania, kwoty zgromadzonych środków oraz inflacji. W 2025 roku premia wynosi od 3% do 6% rocznie zgromadzonych oszczędności, z maksymalnym limitem rocznym około 1200 zł dla singla i 2400 zł dla małżeństw lub rodzin. Środki zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym, wraz z premią, można przeznaczyć na:
• Zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym.
• Budowę domu jednorodzinnego.
• Remont lub modernizację nieruchomości, np. odziedziczonego mieszkania.
• Wkład własny przy kredycie hipotecznym, w tym w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Kto może założyć Konto Mieszkaniowe?
Konto Mieszkaniowe jest dostępne dla osób w wieku 20–45 lat, które nie są właścicielami mieszkania ani domu jednorodzinnego. Wyjątek stanowią osoby, które odziedziczyły nieruchomość, ale nie zamieszkują w niej – mogą one wykorzystać środki na remont takiego lokalu. Nie ma limitów dochodowych, co czyni program dostępnym dla szerokiej grupy osób. W przypadku rodzin z dziećmi, premia mieszkaniowa jest wyższa, co zachęca do oszczędzania na cele mieszkaniowe.
Jak założyć Konto Mieszkaniowe?
1. Wybierz bank: Sprawdź listę banków partnerskich na stronie BGK lub gov.pl. W 2025 roku program obejmuje większość dużych banków komercyjnych.
2. Podpisz umowę: W banku należy podpisać umowę na Konto Mieszkaniowe, określając planowane wpłaty i cel oszczędzania.
3. Wpłacaj regularnie: Wpłaty muszą być dokonywane co najmniej 11 razy w roku, w kwotach od 500 zł do 2000 zł miesięcznie.
4. Złóż wniosek o premię: Po zakończeniu okresu oszczędzania (minimum 3 lata), bank składa wniosek do BGK o przyznanie premii mieszkaniowej.
5. Wykorzystaj środki: Zgromadzone oszczędności i premia mogą być użyte na zakup lub remont nieruchomości.
Zalety i ograniczenia
Zdaniem eksperta portalu GetHome.pl, konto Mieszkaniowe to atrakcyjna opcja dla osób planujących zakup mieszkania w dłuższej perspektywie. Premia mieszkaniowa zwiększa efektywność oszczędzania, a brak limitów dochodowych czyni program dostępnym dla wielu. Jednak konieczność regularnych wpłat i minimalny okres 3 lat mogą być wyzwaniem dla osób o nieregularnych dochodach. Ponadto, środki można wykorzystać tylko na cele mieszkaniowe – wcześniejsze wypłaty bez takiego przeznaczenia powodują utratę premii.
W 2025 roku program zyskuje popularność, szczególnie wśród młodych osób, które chcą połączyć oszczędzanie na Konto Mieszkaniowe z kredytem w ramach „Mieszkania bez wkładu własnego”. Na przykład, po 5 latach oszczędzania 1000 zł miesięcznie można zgromadzić około 60 tys. zł plus premia (ok. 6-9 tys. zł), co stanowi solidny wkład własny na zakup mieszkania.
Wsparcie dla osób niepełnosprawnych – „Dostępne Mieszkanie” i inne formy pomocy
Osoby z niepełnosprawnościami mogą liczyć na dedykowane programy, które ułatwiają zakup lub adaptację mieszkań dostosowanych do ich potrzeb. Kluczową inicjatywą jest program „Dostępne Mieszkanie”, realizowany przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON).
Program ten oferuje dofinansowanie do zakupu mieszkania bez barier architektonicznych. Wysokość dopłaty zależy od różnicy między ceną nabywanego mieszkania a ceną sprzedawanego (jeśli dotyczy) oraz od lokalizacji – dla przykładu w III kwartale 2025 roku w Łodzi wynosiła ona do 101 228 zł. Beneficjentami są osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu o znacznym lub z tytułu niepełnosprawności narządu ruchu uniemożliwiającej poruszanie się bez użycia wózka, które nie posiadają innego mieszkania lub chcą zamienić obecne na bardziej dostępne. Wnioski składa się w powiatowych centrach pomocy rodzinie.
Dodatkowo, w ramach programu „Samodzielność – Aktywność – Mobilność!” PFRON oferuje wsparcie na likwidację barier architektonicznych, takich jak montaż wind, ramp czy poszerzanie drzwi. Dofinansowanie może pokryć do 60% kosztów sprzętu, który nie jest refundowany przez NFZ. Dla dzieci z niepełnosprawnościami poniżej 16. roku życia dostępne są fundusze na adaptację mieszkań, np. instalację uchwytów czy antypoślizgowych podłóg.
Osoby niepełnosprawne mogą także skorzystać z ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie mieszkania na cele mieszkaniowe, co obniża koszty transakcji. W 2025 roku planowana jest integracja tych programów z lokalnymi inicjatywami, co ma zwiększyć dostępność mieszkań komunalnych dla osób z ograniczeniami ruchowymi.
Dotacje na remonty i modernizacje – „Czyste powietrze” i inne
Dla osób posiadających mieszkanie lub dom, które wymagają remontu, państwo oferuje wsparcie w poprawie efektywności energetycznej i komfortu użytkowania. Program „Czyste Powietrze” w 2025 roku umożliwia uzyskanie do 170 tys. zł na wymianę starego kotła, termomodernizację, montaż pompy ciepła czy instalację fotowoltaiczną. Program skierowany jest do właścicieli domów jednorodzinnych i mieszkań, z priorytetem dla osób o niższych dochodach. Wnioski składa się przez portal beneficjenta Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.
Podobnym programem jest „Ciepłe Mieszkanie”, który koncentruje się na modernizacji mieszkań w blokach. W 2025 roku oferuje dotacje do 58 tys. zł na ocieplenie ścian, wymianę okien czy instalację nowoczesnych systemów grzewczych. Program integruje się z „Moim Prądem 6.0”, który wspiera instalacje fotowoltaiczne i magazyny energii, co pozwala obniżyć rachunki za prąd.
Ważną formą wsparcia jest ulga termomodernizacyjna, umożliwiająca odliczenie od podatku do 53 tys. zł na osobę (106 tys. zł dla małżeństw) na wydatki związane z remontami energetycznymi, np. wymianą okien, izolacją czy zakupem ekologicznych urządzeń grzewczych. Ulgę rozlicza się w zeznaniu podatkowym, co czyni ją dostępną dla większości właścicieli.
W ramach strategii „Klucz do Mieszkania” rząd planuje zwiększyć finansowanie budownictwa komunalnego i remontów mieszkań społecznych. W 2025 roku na ten cel przeznaczono 2,5 mld zł, co ma poprawić jakość mieszkań dostępnych dla najemców o niższych dochodach.
Jak skorzystać z pomocy państwa? Praktyczne kroki
Aby skorzystać z dostępnych form wsparcia, należy działać krok po kroku:
1. Określ swoją sytuację: Sprawdź, czy spełniasz warunki programów – np. brak własności mieszkania dla „Mieszkania bez wkładu własnego” lub orzeczenie o niepełnosprawności dla „Dostępnego Mieszkania”.
2. Zbierz dokumenty: Przygotuj zaświadczenia o dochodach, orzeczenia o niepełnosprawności (jeśli dotyczy) oraz dokumenty dotyczące nieruchomości.
3. Skontaktuj się z odpowiednią instytucją: Wnioski o kredyty składa się w bankach partnerskich (np. PKO BP, Alior), o dofinansowanie dla niepełnosprawnych w PFRON, a o dotacje remontowe w WFOŚiGW.
4. Monitoruj terminy: Programy mają ograniczone budżety i limity wniosków, dlatego warto działać szybko. Sprawdzaj aktualizacje na stronach gov.pl lub bgk.pl.
5. Skonsultuj się z ekspertem: Doradcy kredytowi lub pracownicy PFRON mogą pomóc w wypełnieniu wniosków i doborze najlepszego programu.
Podsumowanie – szanse i wyzwania w 2025 roku
W 2025 roku zakup mieszkania z pomocą państwa jest możliwy przede wszystkim dzięki programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który eliminuje barierę wkładu własnego. Jednak po zakończeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%” i anulowaniu „Pierwszych Kluczy” nie ma obecnie nowych programów oferujących dopłat stricte do rat kredytów hipotecznych, co ogranicza wsparcie dla osób o niższej zdolności kredytowej. Dedykowane programy dla osób niepełnosprawnych, takie jak „Dostępne Mieszkanie”, oraz dotacje na remonty, jak „Czyste Powietrze” czy „Ciepłe Mieszkanie”, pozostają kluczowymi narzędziami dla określonych grup a nie dla szerokich rzesz kredytobiorców zainteresowanych zakupem nieruchomości. Zdaniem eksperta portalu GetHome.pl, sytuacja jest więc trudniejsza dla osób chcących kupić mieszkanie, choć należy pamiętać, że wiele z dotychczasowych form pomocowych „pompowało” ceny nieruchomości, czego skutkiem było utrudnienie dostępu do mieszkań, zamiast ułagtwienia. Pomimo braku następcy „Bezpiecznego Kredytu 2%”, państwo nadal oferuje różnorodne możliwości, które mogą przybliżyć Cię do własnego mieszkania.
Marcin Moneta
