W lipcu 2023 r. w pierwszych bankach rozpoczęto przyjmowanie wniosków na kredyty hipoteczne z dopłatami. Niewielu spodziewało się wówczas, jak krótkie życie będzie miał ten program i jak dalekosiężne skutki.
W historii polskiego rynku kredytów mieszkaniowych było kilka epizodów tzw. „wsparcia” dla wybranych grup potencjalnych kredytobiorców. Na ich tle „Bezpieczny kredyt 2 procent” wyróżnia się jednak pod wieloma względami. Mijająca druga rocznica startu „BK2” to dobra okazja, żeby przypomnieć, co zawdzięczamy temu eksperymentowi.
6 miesięcy hipotecznej „fiesty”
3 lipca 2023 r. w pięciu bankach na polskim rynku, można było wnioskować już o nowy kredyt z dopłatami do odsetek. W gronie pionierów, którzy w ekspresowym tempie uruchomili preferencyjny produkt były podmioty mocno powiązane ze Skarbem Państwa – dwa największe banki (PKO BP, Bank Pekao) grające pierwsze skrzypce na rynku hipotek oraz Alior Bank i VeloBank.
Początki były trudne, bankowcy gubili się w interpretacjach skomplikowanej ustawy, a klienci nierzadko otrzymywali sprzeczne odpowiedzi na swoje wątpliwości. „Bezpieczny kredyt 2 procent” nie stał hitem z dnia na dzień. W lipcu 2023 r. odpowiadał za zaledwie ok. 10 proc. sprzedaży hipotek. Gdy jednak do procedury się „przetarły”, a do schematu zaczęły dołączać kolejne banki, sprzedażowe słupki ruszyły w górę.
Z miesiąca na miesiąc porcja rynku należąca do „BK2” powiększała się. Jesienią napędzana dopłatami hossa była już widoczna jak na dłoni. W grudniu 2023 r. „Bezpieczny kredyt 2 procent” stanowił 80 proc. sprzedaży kredytów hipotecznych. Banki, które zdecydowały się nie brać udziału w programie mogły tylko z boku przyglądać się, jak u ich konkurentów rosną kolejki.
Pociąg odjeżdża – strach zdemolował rynek
FOMO, fear of missing out – obawa przed pozostaniem “na peronie”, gdy rynkowy pociąg odjeżdża to słowo klucz dla zrozumienia najbardziej istotnego efektu „Bezpiecznego kredytu 2 procent”. Od początku program reklamowano jako otwarty, bez limitów wniosków, ale tylko w pierwszym okresie działania. Bardzo szybko obserwatorzy rynku zwrócili uwagę na to, że „BK2” od 2024 r. będzie niedostępny dla nowych zainteresowanych. Środki przewidziane na schemat nie pozwolą na „otwarcie bram” w kolejnych latach.
Pokazem siły efektu FOMO był zwłaszcza IV kw. 2023 r. Kredytobiorcy łapiący się na dopłaty gotowi byli kupować wszystko, co dało się znaleźć na rynku mieszkaniowym. Był to poniekąd racjonalny wybór. Alternatywą dla finansowania na warunkach efektywnie zbliżonych do czasów rekordowo niskich stóp procentowych były komercyjne hipoteki ze stawkami 8-10 proc. i odpowiednio do tych cen dopasowaną dostępnością. Dla części klientów sytuację opisywało dobrze hasło „teraz albo Bóg wie kiedy”.
Efekty już znamy aż za dobrze – ceny nieruchomości wystrzeliły, gdy deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym zdali sobie sprawę z nadarzającej się okazji. Z kolei w bankach oferujących preferencyjne hipoteki zrobiło się tłoczno. Apogeum „ścisku w drzwiach” miało miejsce w grudniu 2023 r., ostatnim miesiącu życia „BK2”. Wnioski złożone pod koniec roku stanowiły tak dużą „górkę”, że dominowały jeszcze w sfinalizowanej sprzedaży w pierwszych miesiącach 2024 r.
„BK2” zakończył erę dopłat do kredytów?
O rynkowych efektach „Bezpiecznego kredytu 2 procent” dyskutowano przez kolejnych kilkanaście miesięcy. Na rynku hipotek program pozostawił po sobie ślad w postaci rekordowej sprzedaży, niewidzianej od gorącego 2021 r. Na wykresach sprzedażowych okres napędzanej dopłatami prosperity widać jak na dłoni. Zwłaszcza, że po nim nadeszła zdecydowanie płaska stabilizacja.
Skumulowanie w tak krótkim czasie „wsparcia” dla kredytobiorców zdecydowanie wyróżnia się na tle poprzednich podobnych programów. Ani „Rodzina na Swoim” ani „Mieszkanie dla młodych” nie zdobyło takiego udziału w rynku jak „Bezpieczny kredyt 2 procent”. W szczytowym momencie „Rodzina na Swoim” odpowiadała za 22 proc. rocznej sprzedaży kredytów hipotecznych ilościowo. „MdM” wypadł w tym porównaniu jeszcze słabiej – z wynikiem 18 proc. Tymczasem BK2, mimo zaledwie półrocznej obecności w ofertach, odnotował wynik bliski 39 procentom.
Wywindowanie cen nieruchomości i „złoty strzał” zamiast regularnego wsparcia dla poszukujących pierwszego mieszkania – to grzechy główne „BK2”. Z dwuletniej perspektywy widać jednak jeszcze co najmniej dwa ważne, społeczne efekty.
Po pierwsze, deweloperzy trafili na świecznik, stając się obiektem specyficznego zainteresowania opinii publicznej. Chociaż w „BK2” sfinansowano więcej transakcji z rynku wtórnego niż pierwotnego, to deweloperów uznano za głównych beneficjentów programu. Nie bez znaczenia były tutaj także oportunistyczne reakcje na boom kredytowy. Inicjatywy takie jak ustawa nakazująca ujawnianie cen lokali to w pewnej mierze dziecko „Bezpiecznego kredytu 2 procent”.
Po drugie, idea dopłacania do kredytów hipotecznych stała się „radioaktywna”, ryzykowna politycznie. Kontrowersje, jakie wzbudziły kryteria „BK2” i rynkowe efekty tego schematu, pozostawiły po sobie trwały ślad. Losy „Kredytu na start” dobrze pokazują, że mimo zastanawiającej determinacji pomysłodawców następcy „BK2”, atmosfera wokół preferencji dla kupujących nieruchomości na własność zrobiła się zbyt gęsta. Nie pomogło nawet odcięcie się od sektora deweloperskiego poprzez ograniczenie dopłat do transakcji z rynku wtórnego. Być to właśnie okaże się najważniejszą schedą po „Bezpiecznym kredycie” – pogrzebanie podobnych pomysłów na dłużej.
