Stabilizacja obserwowana latem na rynku mieszkaniowym i przerzedzona oferta zachęciły deweloperów do śmielszego inwestowania we wrześniu. Druga fala pandemii, która nadciągnęła w październiku, może jednak zgasić wracający do wysokich poziomów popyt i wstrzymać wiele rozpoczętych inwestycji.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” rośnie nieprzerwanie od maja. We wrześniu odczyt indeksu wyniósł 103,86 pkt i był o 0,2 pkt wyższy w relacji do sierpnia. W porównaniu z wrześniem 2019 r. wzrost wyniósł 0,77 pkt. Odczyt indeksu zbliżył się także do poziomu notowanego w kwietniu, a więc na początku pandemii koronawirusa, gdy osiągnął 104,06 pkt.
Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cenatorium, nastroje na rynku pozostają pesymistyczne. Blisko 86 proc. respondentów przewidywało dalsze pogorszenie warunków gospodarczych dla rynku mieszkaniowego w Polsce w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy.
Cisza przed pandemiczną burzą
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego we wrześniu wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. W ostatnim miesiącu trzeciego kwartału rozpoczęto prace przy budowie 26,2 tys. mieszkań, z czego 17 tys. zaczęli budować sami deweloperzy. W Warszawie rozpoczęto budowę 1916 nowych lokali, z kolei największy wzrost aktywności deweloperów odnotowano we Wrocławiu, gdzie we wrześniu rozpoczęła się budowa 1548 mieszkań. To siedmiokrotnie wyższy wynik w porównaniu z sierpniem.
Względem sierpnia wzrosła także liczba wydanych przez urzędy pozwoleń na budowę mieszkań. W całym kraju odnotowano 23,5 tys., z czego blisko 14 tys. otrzymali deweloperzy. Najwięcej pozwoleń wydano im w Warszawie – 1512, co było rekordowym wynikiem na stołecznym rynku w 2020 r. Tuż za stolicą znalazł się Gdańsk (1211 pozwoleń) oraz Wrocław (1028 pozwoleń).
– Wysoka aktywność deweloperów we wrześniu jest przede wszystkim wynikiem poprawy sytuacji epidemicznej w Polsce w okresie wakacyjnym. Niska liczba zachorowań, powrót Polaków do zakupów mieszkaniowych, a także ówczesne deklaracje rządu o braku wprowadzenia kolejnego lockdownu pozytywnie wróżyły na nadchodzące miesiące oraz zachęciły deweloperów do dalszej ekspansji, stąd wysoka liczba wydanych pozwoleń na budowę wynikająca z chęci dalszego inwestowania – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Druga fala wstrzyma inwestycje
Niewielu spodziewało się wówczas, że druga fala pandemii koronawirusa uderzy tak gwałtownie i pociągnie za sobą częściowy lockdown oraz groźbę pełnego lockdownu.
– Deweloperzy rozpoczęli tak wiele budów, ponieważ na wielu rynkach oferta była już mocno wyprzedana z racji mniejszej liczby nowych inwestycji w poprzednich miesiącach. Druga fala pandemii z pewnością wstrzyma jednak wiele projektów – podkreśla Anna Karaś.
Jak dodaje, rząd podejmuje decyzje spontanicznie, ciężko więc przewidzieć, w jakiej kondycji znajdzie się polska gospodarka zimą i wiosną, jak bardzo wzrośnie bezrobocie i, w konsekwencji, jak mocno te czynniki przełożą się na popyt na mieszkania.
Jak w przypadku ograniczonego popytu zachowają się deweloperzy? Zdaniem Radosława Okulskiego, eksperta rynku nieruchomości, jeśli w najbliższych miesiącach popyt wśród klientów indywidualnych znacząco spadnie, deweloperzy będą mogli przestawić się na budowę obiektów na sprzedaż w całości do funduszy zajmujących się najmem instytucjonalnych.
W dużych miastach wzrost cen wyhamował
Odczyt indeksu urban.one biorącego pod uwagę duże miasta wyniósł we wrześniu 104,65 pkt i był o 0,3 pkt wyższy niż w sierpniu. W dalszym ciągu pozostaje jednak niższy niż przed rokiem. W porównaniu z wrześniem 2019 r. spadek wyniósł 2,24 pkt.
Wzrost cen na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) pokazuje także tzw. indeks szybki zagregowany dla wszystkich wspomnianych miast. Tempo wzrost jednak wyraźnie wyhamowało.
– W poszczególnych miastach sytuacja jest jednak odmienna. We Wrocławiu, Krakowie, Łodzi i Poznaniu ceny raczej ustabilizowały się. W Gdańsku i Gdyni widać odbicie z wiosennego dołka, który w większym stopniu dotknął te dwa ośrodki i powrót cen do tendencji wzrostowej – informuje Anna Karaś.
Druga fala dotrze na rynek mieszkaniowy z opóźnieniem
We wrześniu wyraźnie wzrósł także czas ekspozycji ofert w serwisach ogłoszeniowych. Jak wynika z danych Cenatorium, ogłoszenia znikały z portali średnio po 16-17 dniach, podczas gdy w sierpniu widniały na nich średnio przez 13 dni.
– W sytuacji niskich stóp i relatywnie wysokiej inflacji zakup nieruchomości nadal postrzegany jest jako dobry pomysł na długoterminową inwestycję. Nawet jeśli się na nim nie zarobi, to można po prostu przechować gotówkę. W przypadku drugiego lockdownu rynek zapewne znowu zatrzyma się, a czy odczuje długoterminowe skutki, to już zależeć będzie od skali szkód, jakie pandemia uczyni w gospodarce – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Jak dodaje, oddziaływanie drugiej fali koronawirusa na rynek mieszkaniowy poznamy z opóźnieniem.
– Z obserwacji zachowań użytkowników wiemy, że proces poszukiwania mieszkania trwa średnio pięć miesięcy. Warto też zaznaczyć, że wielu klientów, zwłaszcza szukających mieszkań w celu zaspokojenia potrzeb życiowych, nie inwestycyjnie, zapewne nie zrezygnuje z tego zamiaru pomimo pandemii – twierdzi Marcin Krasoń.
Do drugiej fali pandemii lepiej przygotowani będą też sami deweloperzy. Wiosenny lockdown przyspieszył bowiem zmiany technologiczne na rynku i przekonał zarówno sprzedających, jak i kupujących do odważniejszego korzystania w tym procesie z technologii i internetu.
Małe mieszkania znikają najszybciej
Wrześniowy odczyt indeksu urban.one dla Warszawy wyniósł 109,57 pkt i wzrósł względem sierpnia o 0,99 pkt. Nieprzerwany wzrost odczytu obserwowany od maja sprawił, że w relacji rocznej był on o 1,97 pkt wyższy.
Jak wynika z tzw. indeksu szybkiego, stawki notowane na stołecznym rynku mieszkaniowym rosną od wiosny, ale znacznie wolniej niż przed wybuchem pandemii koronawirusa. Średnia cena na koniec września kształtowała się na poziomie 11,3 tys. zł/mkw.
– Różnica pomiędzy aktywnymi ofertami a cenami mieszkań usuwanych z oferty nie była istotna, co oznacza, że warszawiacy zaakceptowali ceny na obecnym poziomie – uważa Anna Karaś.
Transakcji na stołecznym rynku nadal jest jednak mniej niż przed wybuchem pandemii. Wynik utrzymują kupujący inwestycyjnie. Z rynku najszybciej znikają małe mieszkania jedno- i dwupokojowe, kupowane najczęściej z myślą o najmie bądź długoterminowym wzroście wartości.
Sytuacja na rynku najmu jest jednak niekorzystna. Studenci nie wrócili na uczelnie i w dalszym ciągu uczą się zdalnie, więc w ofercie pojawił się duży wybór mieszkań do wynajęcia. Duża podaż z kolei wywiera presję na obniżki cen.
– Spadek rentowności najmu jest w tym roku tym bardziej zauważalny, gdyż ceny mieszkań cały czas delikatnie rosną przy spadających stawkach najmu. Wielu inwestorów, nawet jeśli ich mieszkanie nie jest wynajęte, zakup mieszkania traktuje jako lokatę kapitału, która ma zabezpieczyć ich majątek przed utratą wartości spowodowaną inflacją – komentuje Radosław Okulski.
Jak dodaje, od wiosny widoczny jest odpływ klientów z lokat bankowych, którzy w dużym stopniu trafiają właśnie na rynek nieruchomości.
Polacy chętniej stawiają domy mimo drożejących działek
Największym wzrostem charakteryzuje się odczyt indeksu urban.one dla działek budowlanych. We wrześniu wyniósł on 136,92 pkt i był o 0,91 pkt. wyższy niż w sierpniu oraz o 3,9 pkt. wyższy niż rok wcześniej.
Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną rosną wraz ze wzrostem popytu na nie. Po spowolnieniu obserwowanym w pierwszych miesiącach pandemii koronawirusa lato przyniosło znaczący wzrost inwestycji.
Według danych GUS-u we wrześniu w Polsce rozpoczęto budowę 8902 domów jednorodzinnych. To najlepszy wrześniowy wynik w historii. W porównaniu z wrześniem 2019 r. rozpoczętych budów było o 4,1 proc. więcej. Wzrost względem września 2018 r. wyniósł z kolei 13,3 proc.
Tegoroczny wrzesień przyniósł także drugi w historii wynik pod względem liczby pozwoleń umożliwiających budowę domów jednorodzinnych. Było ich 9485 – o 16,1 proc. więcej w relacji do września 2019 r. i o 24,2 proc. więcej niż we wrześniu 2018 r. W porównaniu z rekordowym pod tym względem wrześniem 2017 r. tegoroczny wynik był o 5,9 proc. niższy.
