Ceny mieszkań będą rosnąć czy spadną?

Ceny mieszkań na wynajem stoją w miejscu, ale ceny zakupu nieruchomości rosną. Cena ofertowa 38 mkw. kawalerki w Warszawie to ponad 310 tys. zł. Z kolei jej wynajęcie kosztuje średnio 1735 zł miesięcznie. Co się dzieje na rynku nieruchomości?

Z najnowszych danych udostępnionych przez Bankier.pl wynika, że rosną ceny ofertowe nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Przez ostatnie dwa miesiące odnotowywaliśmy kilkuprocentowe spadki średnich cen mieszkań, ale już w lipcu nastąpiła zmiana, która w najlepszym przypadku oznacza zastój stawek w najbliższym czasie. Najwyższe ceny ofertowe tradycyjnie odnotowano w Warszawie (7869 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 7895 zł/mkw. na rynku wtórnym za średnie mieszkanie o powierzchni 38-60 mkw.). Wśród dużych miast najniższe ceny znajdziemy w Szczecinie. Na tamtejszym rynku średni koszt zakupu 1 mkw. wyniósł w lipcu 4647 zł.

(fot. Sławomir Stroński / Bankier.pl)

Średnie ceny ofertowe rosną, ale ceny transakcyjne są niższe

Średnie ceny ofertowe rosną, ale ceny transakcyjne realnie są niższe o ok. 10%-15%. Praktycznie nikt nie kupuje mieszkania bez negocjacji, a cena, np. 8 tys. zł za mkw. kawalerki w Warszawie, w dalszych dzielnicach np., w Białołęce, po prostu nie ma uzasadnienia (w tej dzielnicy cena ofertowe to 5,5-7 tys. zł za mkw). Podobnie jest w innych dużych miastach, gdzie ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne.

Jeszcze w lutym NBP informował, że przyrost podaży okazał się bardziej dynamiczny niż wzrost popytu i zapas lokali czekających na kupców zaczął rosnąć. Równocześnie analitycy NBP wskazywali, że nawet pomimo fiaska programu "Mieszkanie dla młodych" głównym czynnikiem stymulującym popyt na rynku nieruchomości są… wzrastające wymogi odnośnie do wielkości wkładu własnego przy zakupie mieszkania finansowanego z kredytu hipotecznego. Innymi słowy, kupują osoby, które jeszcze mogą większość zakupu sfinansować z kredytu hipotecznego. Dzisiaj na wkład własny musi wynosić co najmniej 10% wartości mieszkania.

Od 2016 roku będzie to 15%, a od 2017 roku aż 20%. Innymi słowy, na zakup mieszkania o wartości 400 tys. zł teraz potrzeba mieć co najmniej 40 tys. zł, za rok konieczne będzie już 60 tys. zł, a za dwa lata aż 80 tys. zł oszczędności (do tego należy dodać przynajmniej 15 tys. zł na inne opłaty i koszty związane zakupem mieszkania i uruchomieniem kredytu). Biorąc pod uwagę naszą zdolność do oszczędzania, za rok liczba potencjalnych kredytobiorców znacznie się pomniejszy. Przykładowo, przy obecnym oprocentowaniu lokat trzeba systematycznie odkładać 1 tys. zł miesięcznie przez 8 lat, by odłożyć ok. 100 tys. zł.

Innymi słowy, jeśli ceny nieruchomości nie spadną, to mieszkań nie będzie miał kto kupować. I nawet środki z programu wsparcia MdM nic tu nie pomogą.

Czy wprowadzą podatek katastralny?

Kolejna kwestia dotyczy podatków. Dzisiaj podatek od nieruchomości to grosze i nawet przeciętnie zarabiającego Polaka stać na zapłacenie podatku od mieszkania w centrum wartego pół miliona złotych. Ale sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej, gdy rządzący wprowadzą w Polsce podatek katastralny. Teraz wydaje się to nieprawdopodobne, ale niewykluczone, że decyzja w tej sprawie nie będzie zapadać w Warszawie, a w Brukseli.

Nawet jeśli wyniesie on zaledwie 1% wartości nieruchomości, to dla wielu „biednych właścicieli pałaców” będzie to oznaczać konieczność przeznaczenia na jego zapłatę kilku tysięcy złotych rocznie. Z kolei osoby, które mają po kilka nieruchomości, prawdopodobnie nie będą w stanie całości podatku przerzucić na najemców, a to oznacza, że opłacalność wynajmu wyraźnie spadnie. Prawdopodobnie spowoduje to wzrost podaży mieszkań na sprzedaż – czytaj: obniżenia cen na rynku.

Wysoka podaż, mniej chętnych na kredyt

Dane GUS-u wskazują, że podaż na rynku nieruchomości nie jest zła, chociaż dynamika oddanych do użytku mieszkań jest o 4% mniejsza niż w analogicznym okresie rok temu. Według wstępnych danych, w okresie styczeń-czerwiec 2015 r. oddano do użytkowania 63,7 tysięcy mieszkań. Jednak tylko w czerwcu liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o 16,6% r/r - do 12 tysięcy.

Rekordowo niskie stopy procentowe sprzyjają zaciąganiu kredytów hipotecznych, ale z danych BIK-u wynika, że Polacy zaciągają je mniej chętnie niż rok temu. BIK Indeks, który informuje o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych, spadł w czerwcu o 6,7%. Od początku roku średnia wartość indeksu wyniosła -1,1%.

W tej sytuacji raczej powinniśmy spodziewać się spadku realnych cen za 1 mkw, a nieznaczny wzrost cen ofertowych należy traktować jako formę kreowania popytu przez deweloperów.

Ceny najmu stoją w miejscu

Równocześnie ceny wynajmu mieszkań stoją w miejscu. W relacji miesiąc do miesiąca najwyższa zmiana, jaka wystąpiła wśród badanych miast, to podwyżka o zaledwie 3% (dane Otodom.pl i Bankier.pl). Dotyczyła ona Łodzi, w dodatku mieszkań o powierzchni co najmniej 60 mkw. Naturalnie największa gorączka na rynku zacznie się na koniec wakacji. To okres największego ruchu spowodowany poszukiwaniem nowych lokali do wynajęcia przez studentów.

Studentów ubywa

Kłopot w tym, że studentów jest coraz mniej – w 1995 roku urodziło się w Polsce 433 tys. osób; w 1996 roku już 428 tys. osób; w 1997 roku – 412 tys., a w 1998 roku – 395 tys. Tylko w 2013/2014 roku spadek liczby studentów wyniósł 11%. Jest coraz mniej młodych, ponadto niektórzy coraz chętniej wybierają uczelnie zagraniczne. To zła wiadomość dla właścicieli mieszkań, których wystrój pamięta jeszcze czasy Gierka. Kończą się czasy, gdy za wynajem 2-pokojowej rudery można było żądać równowartości połowy przeciętnego wynagrodzenia. Rynek pomału się cywilizuje.

Pamiętajmy też o tym, że ludzie umierają – zostawiają po sobie nieruchomości. Część rodzin od razu wystawia je na sprzedaż – często latami nie mogąc znaleźć nabywców. Inni wynajmują za cenę czynszu plus dosłownie 300-400 zł. Przy spadającej liczbie mieszkańców ceny skierowane są na południe. Polska to nie tylko 10 dużych miast, w których żyje ok. 17 mln Polaków. Pozostałe 20 mln mieszka w mniejszych miejscowościach lub na wsi. Tutaj rynek nieruchomości wygląda zupełnie inaczej. Buduje się mniej, dodatkowo ubytek ludności spowodowany emigracją powoduje, że ceny mieszkań w najlepszym wypadku są stabilne i nie spadają.

Nieruchomości to bezpieczniejsza inwestycja niż giełda, ale nie wszędzie. Może dzisiaj przynoszą wyższe stopy zwrotu, ale tylko ze względu na słabość polskiego rynku kapitałowego. To wcale nie oznacza, że za 10 lat mieszkania będą dwukrotnie droższe niż obecnie – demografia, preferencje społeczne, ograniczenia w dostępie do kredytu oraz możliwość wprowadzenia podatku katastralnego wskazują, że jest to mało prawdopodobne.

Łukasz Piechowiak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~student

Jak narazie to ceny szalenie rosną ( jeśli chodzi o wynajem ), Kawalerka we Wrocławiu kosztuje 2000/msc ( taka średnia ), pokój jednoosobowy to koszt 900 - 1000 zł ( który nie pamięta czasów Gierka ) więc Wrocław jest ewenementem albo autor nie wziął pod uwagę migracji Ukraińców do Polski :) niby o parę tysięcy młodych studentów mniej, ale o parę milionów Ukraińców więcej, Pozdrawiam :)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 0 ~Beata


Witam wszystlich,


jestem tu od niedawna. Bardzo interesujac blog. Interesuja mnie tez wszystkie tu poruszane tematy. Mam pytanie. Co to jest TBS? na ofertach mieszkan do sprzedazy jest czesto ta wzmianka . ceny Mieszkan oferowane z nia sa stosunkowe niskie, korzystne. wydaje mi sie ze nie sa to wlasnosciowe mieszkania, ale moge sie mylic. Prosze o odp. z gory dziekuje za wszelkie odpowiedzi.. Bea

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 1 ~zypolek

Dużo lepsze warunki macie pod miastem - bez porównania lepsze. Radzymin, Akacjowa Aleja. Tym bardziej, że mają przecież budować obwodnicę w Markach - będzie jeszcze łatwiej o dojazd, koło 10 minut ma to trwać. Zakładam, że ludzie tym bardziej będą chcieli uciekać z miasta, kto chce się ładować w ogromny kredyt?

! Odpowiedz
0 0 ~pelka

Wiadomo kiedy powstanie ta obwodnica? Mam się w przyszłym roku wprowadzać, byłoby fajnie, jakby ten dojazd ogarnęli. W sumie kupowaliśmy mieszkanie zakładając, że ten dojazd będzie znacznie dłużej trwał, ale też nie stanowiło to dla mnie specjalnego problemu. Przebijanie się przez miasto z dzielnicy na dzielnicę było dla mnie większym problemem.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~andziks

Mamuy mieszkanie z II etapu tej inwestycji - jesteśmy bardzo zadowoleni, a trochę już mieszkamy. W stolicy nie było nas stać na mieszkanie, a tutaj ze swoejgo wynagrodzenia jesteśmy w stanie normalnie żyć i pozwalać sobie na wszystko co lubimy. Do pracy w Wawie mamy naprawdę blisko.

! Odpowiedz
1 17 ~Mariusz

Dziwne ceny sa w tej Warszawie, Warszawa jest wogole dziwna ... bylem tam przez 3 lata i na szczescie sie wyniosłem. Cena mieszkania 3 pokojowego na Śląsku to 130-180 tyś, a zarobki (informatyk) nie mniejsze niż w Warszawie. Warszawa to dziwne miejsce.

! Odpowiedz
4 3 ~andziks

Radzymin ma ładne i tanie mieszkania. Tam jest np. Akacjowa Aleja - piękna okolica, świetne otoczenie i odpowiedni standard. Wszystko jednak zależy od tego jaki budżet, gdzie miejsce pracy. My kupiliśmy tam mieszkanie w ładnym otoczeniu, a za podobny metraż w Wawie musielibyśmy zapłacić ponad 150 tysięcy więcej. Kosmiczna różnica, prawda?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 1 ~aaa

lokalizacja to tylko tak drogo w centrum

! Odpowiedz
0 4 ~ech

Hieny budowlane ukuły termin "bańka podażowa". Strach przed spadkiem cen i zysków tak robi.

! Odpowiedz
1 2 ~kornel

Musi być taniej, ale co ciekawe - całkowicie inaczej ma być w nieruchomościach magazynowych. Czytaliście, że ceny wynajmu powierrzchni mają iść w górę? Takie wnioski widać w bazach JARTOM i wydają się być one uzasadnione...

! Odpowiedz

Wskaźniki makroekonomiczne

Inflacja rdr 2,2% IX 2017
PKB rdr 3,9% II kw. 2017
Stopa bezrobocia 7,0% VIII 2017
Przeciętne wynagrodzenie 4 501,22 zł VII 2017
Produkcja przemysłowa rdr 4,3% IX 2017

Znajdź profil

Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl