Od połowy października branżowy indeks WIG-Nieruchomości tracił przez trzy kolejne tygodnie z rzędu. Ten tydzień z racji, że swoje wyniki przedstawia kilka firm z branży, być może pokaże, czy to chwilowa korekta, czy początek większej przeceny.
Branża w ostatnim czasie przeżywała okres nieprawdopodobnego popytu na oferowane mieszkania. Po maju zeszłego roku, kiedy Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżce referencyjnej stopy procentowej do 0,1 proc., Polacy zaczęli masowo udawać się do banków po kredyt hipoteczny, aby kupić swoje własne M. Innym powodem rozgrzania rynku nieruchomości była chęć zainwestowania swoich oszczędności, które na lokacie w banku realnie traciły.
Zwiększony z różnych powodów popyt windował ceny sprzedawanych mieszkań. Trend ten wydaje się ciągle utrzymywać w największych miastach w Polsce. W dodatku drożeją także działki budowlane oraz domy poza miastem. Wzrost cen na rynku nieruchomości obserwowany był od kilku lat, jednak to ostatnie 2 lata wyraźne wpłynęły na tempo tych zmian.
Beneficjentem tej sytuacji byli deweloperzy, których indeks od covidowego dołka w kwietniu 2020 r. do szczytu z połowy października 2021 r. urósł o równe 75 proc.
Nowa rzeczywistość
Jednak to już przeszłość. Obecnie od poziomu 3 233 pkt WIG Nieruchomości spadł o ponad 7 proc. Mimo że przecena nie jest gwałtowana, to postępuje właściwe każdego dnia. Obecnie indeks ma za sobą 3 tygodnie spadków, w tym ten największy z zeszłego tygodnia kiedy dowiedzieliśmy się o kolejnej podwyżce stóp procentowych. Ten tydzień także zapowiada się na spadkowy.
WIG-Nieruchomości (deweloperzy) pic.twitter.com/UwMRur2wMM
— Konrad Ryczko (@konradryczko) November 5, 2021
Informacji mogących świadczyć o właściwym momencie na realizacje zysków jest kilka. Pierwsza to podwyżka stóp procentowych, o której wszyscy mówią. Jej wpływ przełoży się na normalizacje popytu na kredyty hipoteczne. "Popyt cały czas jest silny, ale uważamy, że takie wzrosty, jakie widzieliśmy w poprzednich kwartałach, to w dłuższym okresie są nie do utrzymania" – mówił po ogłoszeniu wyników za III kwartał wiceprezes mBanku Marek Lusztyn.
Zobacz także
Oprócz popytu, wpłynie ona także na zdolność kredytową Polaków, a więc kwotę, jaką bank będzie zdolny pożyczyć klientom na zakup nieruchomości.
Stopy będą zapewne miały także swój wpływ na popyt inwestycyjny, czyli to jak dużo oszczędności Polacy będą skłonni lokować na rynku nieruchomości. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem może nie być tak atrakcyjna zwłaszcza w kontekście dalszej podwyżki stóp procentowych, która nie jest niemożliwa. Swoje stopy procentowe ciągle podnoszą kraje regionu: Czechy, Węgry czy ostatnio Rumunia. Przy realizacji scenariusza dalszych podwyżek i wzrostu atrakcyjności lokat czy obligacji skarbowych inwestowanie w rynek nieruchomości będzie po prostu mało atrakcyjne pod względem stopy zwrotu z zainwestowanych środków oraz ryzyka, które towarzyszy temu rynkowi (m.in. rosnące koszty administracyjne, zmieniające się regulacje prawne, możliwość odsprzedaży w razie potrzeby).
Skokowy wzrost stóp procentowych mocno zredukuje opłacalność wynajmu mieszkań. Jeżeli stopa NBP wzrośnie do 3-3,5 proc. szybko (jak wycenia rynek), czyli o 3 pp, to miary relatywnej opłacalności najmu ( (⬇️) bardzo szybko spadną w okolice zera lub niżej. pic.twitter.com/mDuUqq9d00
— Ignacy Morawski (@iggnacy) November 4, 2021
Drugą kwestią jest zauważalny spadek nowych inwestycji. We wrześniu deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę 11 268 mieszkań. Najniższy od lutego wynik oznacza obniżkę w relacji miesięcznej o blisko 20 proc., a w skali roku o ok. 34 proc. Nowo budowanych mieszkań było także o 10 proc. mniej niż we wrześniu 2019 r. Spadek w ujęciu miesięcznym dotyczył też pozwoleń na budowę. Deweloperzy we wrześniu uzyskali pozwolenia na budowę dot. 15 305 lokali i w relacji miesięcznej zanotowano 5-procentowy spadek i jednocześnie najniższy wynik od stycznia. Jak wskazują przedstawiciele branży wpływ na to mają głównie ograniczona ilość ziemi pod zabudowę oraz przeciągające się procedury administracyjne.
Rosnące ceny odbiją się także na kosztach działalności firm deweloperskich. "Rosną stawki za surowce, energię, co przekłada się na wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dochodzą do tego duże podwyżki wynagrodzeń pracowników zatrudnionych na budowach. Przedłużające się procedury administracyjne powodują duże koszty kredytowania działek" – mówił dla PAP Biznes prezes Lokum Development Bartosz Kuźniar.
Ceny materiałów budowlanych przyspieszyły w stopniu dwucyfrowym we wrześniu. Znacznie bardziej niż ma to miejsce w przypadku koszyka dóbr Głównego Urzędu Statystycznego mierzącego inflację konsumencką. Ostatni raport Grupy PSB śledzącej ceny wiodących materiałów dla budownictwa oraz domu pokazuje, że ceny we wrześniu 2021 r. wzrosły średnio o 21,7 proc. rok do roku. Odnotowano wzrosty we wszystkich 20 grupach towarowych.
Giełdowe roszady
Mimo kilku niewiadomych dotyczących najbliższych kwartałów giełdowe wiadomości dostarczają inwestorom wciąż nowych możliwości. Jak informował niedawno "Puls Biznesu", jeden z największych banków inwestycyjnych amerykański Goldman Sachs chce sprzedać notowanego na GPW developera firmę Robyg.
Kształtu nabierają też plany wejścia na giełdę kolejnego dużego podmiotu, realizującego inwestycje mieszkaniowe w całej Polsce. Bielski Murapol podał, że szczegółowe warunki oferty zostaną przedstawione w prospekcie, który zostanie opublikowany po jego zatwierdzeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego. Spółka w sierpniu informowała o złożeniu prospektu w KNF. Być może IPO Murapola jest też zwiastunem dojrzałości hossy na rynku nieruchomości, stąd decyzja o ofercie publicznej, którą firma w przeszłości już kilkukrotnie przesuwała.
Nowe rozwiązania
Bez wątpienia inwestor indywidualny zamierzający w obecnym momencie zainwestować swój kapitał w branżę deweloperską powinien być świadomy potencjału i ryzyk, jakie stoją przed sektorem. Ważne jest też, jaki horyzont czasowy przyjmie dla swojej inwestycji. Obecnie wydaje się, że rynek musi oswoić się z nową rzeczywistością gospodarczą. Nie zapominając o tym, jaki wpływ będą miały rozwiązania wprowadzone w "Polskim ładzie", dotyczące dopłat do kredytów, gwarancji przez państwo wkładu własnego czy wpływu budownictwa małych domków jednorodzinnych bez pozwolenia.
Pamiętajmy także o tendencjach rozpoczętych już na zachodzie Europy ograniczających swobodny obrót określonymi nieruchomościami. Mają one zapobiec masowym zakupom mieszkań dokonywanych przez zagraniczne fundusze, które jednorazowo wydają na nie setki milionów euro. Na początku listopada w wywiadzie dla "Rzeczpospolitej" mówił o tym wiceminister rozwoju Piotr Uściński.
Sektor firm deweloperskich będzie na pewno pod szczególną obserwacją w najbliższych dniach ze względu na publikowane wyniki oraz kierunek, jaki obierze indeks deweloperów, wyceniając przyszłość branży, która być może najlepszy czas ma już za sobą, przynajmniej w tym cyklu koniunkturalnym.
