Zmienne czy stałe? To pytanie wciąż stawiają sobie kredytobiorcy hipoteczni. Tymczasem stawki zbliżają się do siebie powoli, ale systematycznie. W grudniu jesteśmy tylko o mały kroczek od zrównania się najlepszych ofert.
Od kilku miesięcy śledzimy na łamach Bankier.pl tendencje w cennikach banków. Korzystając z symulacji przygotowywanych przez banki na potrzeby rankingów hipotek, porównujemy propozycje dla wybierających zmienne i okresowo stałe oprocentowanie. Grudzień przynosi kontynuację średnioterminowego trendu rosnącej „zbieżności”.
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
W grudniu wciąż najlepsza stałoprocentowa stawka jest niższa niż zmienne oprocentowanie na start. Skurczył się jednak ponownie dystans dzielący te punkty. Spójrzmy na dane sprzed dokładnie roku. W grudniu 2024 roku najlepsza na rynku stawka dla okresowo stałego oprocentowania wynosiła 6,58 proc., a dla zmiennego – 7,62 proc. Dystans pozostawał znaczący i wynosił 1,04 pp.
W grudniu 2025 r. różnica jest już znikoma. Najlepsze propozycje „zmienne” i „stałe” dzieli tylko 0,03 pp. Miesiąc wcześniej analogiczny wskaźnik był o 0,3 pp. wyższy. Lada moment może dojść do zamiany wariantów miejscami, co oznaczałoby powrót do czasów sprzed skoku stóp procentowych.
Historia może się powtórzyć
Przypomnijmy, że historia kredytów o stałym i zmiennym oprocentowaniu przebiegała w dwóch widocznych fazach. Dopiero w połowie 2021 r. hipoteki z oprocentowaniem okresowo stałym stały się powszechnie dostępne na rynku. Wcześniej oferowało je raptem kilka banków.
Przed jesienią 2021 r. zobowiązania z okresowo stałą stopą były zawsze droższe niż te oparte na modelu „WIBOR plus marża”. Osoby wybierające hipotekę o stałym oprocentowaniu – opcję wówczas raczej niszową – musiały ponosić dodatkowe koszty za gwarancję niezmiennej wysokości raty. Jednak ta strategia okazała się korzystna, gdy doszło do wzrostu stóp procentowych.
Od początku 2022 roku sytuacja uległa odwróceniu. Kredyty ze stałą stopą oferują (w momencie zaciągania zobowiązania) niższe stawki niż ich odpowiedniki ze zmiennym oprocentowaniem. Wraz ze zbliżającym się końcem cyklu obniżek stóp procentowych różnice w oprocentowaniu kredytów hipotecznych maleją. Czy tym razem powtórzy się sytuacja „zamiany miejscami”? To bardzo prawdopodobne, ale nie bezdyskusyjne. Wpływ na podejście banków mają nie tylko warunki rynkowe, ale również regulacje. Stałe oprocentowanie to preferowany przez nadzór typ kredytów, a banki zadeklarowały ich docelowy udział w portfelu. Część kredytodawców może stosować bodźce cenowe, by utrzymać równowagę sprzedaży.
