REKLAMA

Raty hipotek niższe o 15 proc. niż przed rokiem. Obniżka stóp zamaskowała podwyżki marż

Michał Kisiel2020-10-27 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2020-10-27 06:00
Shutterstock

Średnio o 15 proc. spadła rata nowego kredytu hipotecznego w porównaniu z ofertami prezentowanymi klientom przed rokiem, wynika z analizy Bankier.pl. Ten efekt kredytobiorcy zawdzięczają tylko obniżkom stóp procentowych – marże są wyższe niż przed dwunastoma miesiącami.

W październikowej edycji rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy oferty banków dla takiego samego profilu klienta jak przed rokiem. Porównanie symulacji przygotowanych przez kredytodawców pozwoliło pokazać, jak duże zmiany zaszły na rynku w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zamierzają kupić 55-metrowe mieszkanie w Łodzi, kosztujące 275 tys. zł. Klienci to młode małżeństwo, które nie ma jeszcze na utrzymaniu dzieci. 27-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę i zarabia 2,5 tys. zł miesięcznie. W takiej samej sytuacji zawodowej jest jej 28-letni partner. Kredytobiorcy mają zatem co miesiąc do dyspozycji 5 tys. zł.

Niższe raty dzięki niższym stopom procentowym

W pierwszej części porównania wzięliśmy pod lupę marże kredytowe. Wnioski są jednoznaczne – niemal wszystkie banki proponują obecnie mniej atrakcyjne warunki niż przed rokiem. W przypadku kredytu hipotecznego z 20-procentowym wkładem własnym podwyżki wyniosły średnio o 0,24 pp.

Jednocześnie wyraźnie obniżyła się wysokość raty, na której opłacanie musiał być gotowy kredytobiorca. W październiku 2019 r. średnia wysokość raty wśród porównywanych 12 banków wynosiła 1013 zł. Ci sami klienci zaciągający zobowiązanie w 2020 r. muszą liczyć się z ratą wynoszącą średnio 865 zł, czyli niższą o niemal 15 proc., pomimo wzrostu marż kredytowych.

/ Bankier.pl

Przypomnijmy, że spadek wysokości rat kredytowych w ostatnim roku odczuli wszyscy kredytobiorcy korzystający z produktów bazujących na zmiennym oprocentowaniu. Rok temu wskaźnik WIBOR 3M znajdował się na poziomie 1,71 proc. W październiku 2020 r. stawka wynosi ok. 0,22 proc.

WIBOR 3M - notowania w okresie 10.2019-10.2020 / Bankier.pl

Obniżka oprocentowania kredytów hipotecznych i rat obciążających klientów nie przełożyła się jednak proporcjonalnie na wzrost zdolności kredytowej. W październiku 2019 r. ankietowane banki szacowały maksymalną zdolność profilowych klientów na średnio 453 tys. zł (przy 20-procentowym wkładzie własnym). W październiku 2020 r. – na 466 tys. zł, czyli o 2,85 proc. więcej.

W międzyczasie, po wybuchu pandemii, banki znacząco zaostrzyły warunki kredytowania. Jednym ze wskaźników tego trendu jest podejście do maksymalnego akceptowanego DSTI. W październiku 2019 r. 8 instytucji gotowych było zaproponować klientom kwotę kredytu, która powodowała, że relacja raty do dochodu gospodarstwa domowego (DSTI) przekraczała 40 proc. W październiku 2020 r. na takie założenia w symulacji zdecydowały się tylko 4 banki.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (11)

dodaj komentarz
po_co
Jak bank kredytuje odsetki?
Otóż zamiast spłacać kapitał, spłacamy odsetki, a kapitał stale powiększa ostateczną kwotę do spłaty.
Zakładając stałe stopy procentowe i sumaryczny koszt 4% w skali roku:

- kredyt na 30 lat, 350 tys. zł - odsetki ~260 tys. zł
- ten sam kredyt przy spłacie kapitału w pierwszej
Jak bank kredytuje odsetki?
Otóż zamiast spłacać kapitał, spłacamy odsetki, a kapitał stale powiększa ostateczną kwotę do spłaty.
Zakładając stałe stopy procentowe i sumaryczny koszt 4% w skali roku:

- kredyt na 30 lat, 350 tys. zł - odsetki ~260 tys. zł
- ten sam kredyt przy spłacie kapitału w pierwszej kolejności - odsetki ~129 tys. zł

I takich kruczków jest w umowach cała masa, to jest oczywiste oszustwo ponieważ bazuje się na niewiedzy klienta którego bank mami niskimi odsetkami. Oczywiście informacja o sposobie spłaty jest dostępna ale równie dobrze ja mogę informować swoich klientów, że bateria w ich urządzeniu to LiMnO2 zamiast Li2MnO3 - większość osób zrozumie to dokładnie tak samo jak koszty kredytu ale przecież ich o tym poinformowałem.
demeryt_69
Nihil novi - tak jest na całym świecie.
jasiek2017
Co za głupoty. Kredyt 350 tys a odsetki 260 tys hahahhahahha
Widać, że nigdy kredytu nie miałeś a przynajmniej nie w ostatnich 5 latach.
encjusz
Ale o co ci chodzi. Bank przedstawia klientom propozycje stałej raty lub raty malejącej.
Dodatkowo każdy klient może nadpłacać kredyt, czasem jest obarczone jakimiś ograniczeniami (nie więcej niż 30% przez 5 lat). Nadpłaty mogą zmniejszać wysokość raty lub skracać okres kredytowania (ja wybrałem skrócenie okresu).
Ale o co ci chodzi. Bank przedstawia klientom propozycje stałej raty lub raty malejącej.
Dodatkowo każdy klient może nadpłacać kredyt, czasem jest obarczone jakimiś ograniczeniami (nie więcej niż 30% przez 5 lat). Nadpłaty mogą zmniejszać wysokość raty lub skracać okres kredytowania (ja wybrałem skrócenie okresu).
W tej chwili w moim przypadku rata odsetkowa to mniej niż 15% całości raty, a to co wg wiliczeń mam oddać bankowi przez najbliższe kilkanaście lat to mniej niż 7% tego co im jestem obecnie winień.
Jak tylko zostały obniżone stopy przestałem nadpłacać kredyt, bo stwierdziłem że lepiej zacząć szybciej generować oszczędności.
po_co odpowiada jasiek2017
Chwila moment, to ten poważny argument w dyskusji to nazywanie tego co napisałem głupotą?
Przecież możesz to sobie policzyć, istnieją stosowne narzędzia matematyczne, napisałem że założyłem oprocentowanie na poziomie 4% - łącznie, tego nie dodałem.
Moja hipoteka jest oprocentowana obecnie na 2,99 procenta.
Chwila moment, to ten poważny argument w dyskusji to nazywanie tego co napisałem głupotą?
Przecież możesz to sobie policzyć, istnieją stosowne narzędzia matematyczne, napisałem że założyłem oprocentowanie na poziomie 4% - łącznie, tego nie dodałem.
Moja hipoteka jest oprocentowana obecnie na 2,99 procenta. Natomiast jak podpisywałem umowę 4 lata temu to opiewała na 4,77 procenta.
po_co odpowiada encjusz
Zgadzam się z Twoim myśleniem, teraz nie warto nadpłacać bo w sumie nie daje to żadnego zysku.
Natomiast umowa nie jest w porządku bo w rzeczywistości koszty są ciągle naliczane od odsetek, a nie pozostałego kapitału.

Oczywiście matematycznie wszystko się zgadza, jest kapitał są odsetki. Natomiast to jest
Zgadzam się z Twoim myśleniem, teraz nie warto nadpłacać bo w sumie nie daje to żadnego zysku.
Natomiast umowa nie jest w porządku bo w rzeczywistości koszty są ciągle naliczane od odsetek, a nie pozostałego kapitału.

Oczywiście matematycznie wszystko się zgadza, jest kapitał są odsetki. Natomiast to jest zdecydowana różnica gdy odsetki są liczone od kwoty, która stale maleje.
To jest genialny przekręt wcale nie odkryty przeze mnie.
demeryt_69
Dlaczego KNF zezwala na niczym nieuzasadnione podnoszenie przez lichwiarzy 'marż' oraz opłat?

Oni nie robią nic innego poza walką z TW Ernestem!
fortidude
a dlaczego bank nie miałby podnosić sobie marży? Jak chcą mogę i podnieść do 10%. Inna kwestia, że wówczas nie będą konkurencyjni na tle innych banków. To wszystko to wolny rynek.

Nie bronie banków, ale jednak to instytucja, który chce zarabiać jak każda inna.
po_co
Przede wszystkim konstrukcja kredytu powinna się zmienić.
Zawsze w pierwszej kolejności spłacie powinien podlegać kapitał, odsetki to nie dług natomiast dzięki spłacaniu tylko części kapitału w racie bank w istocie nalicza odsetki od odsetek.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki