Osiedlowe wojny na kartki. "Nie pal, nie kochaj się głośno"

Zakaz trzymania kartofli w piwnicy, kary za korzystanie z chodnika, trzepanie dywanu wyłącznie w określonych godzinach. To tylko niektóre z kontrowersyjnych przepisów zapisanych w regulaminach wspólnot mieszkaniowych. W rolę osiedlowych "Strażników Teksasu" wcielają się także sami sąsiedzi, którzy coraz częściej upominają się nawzajem, wywieszając kartki na klatkach.

„Wolnoć Tomku w swoim domku”, ale nie we wspólnocie – taki wniosek można wysnuć, czytając regulaminy wspólnot mieszkaniowych. Przekonali się o tym niedawno mieszkańcy bloków przy ul. Komandosów na krakowskim osiedlu Podwawelskim. Zarządca wprowadził tam zakaz uruchamiania pralek i innych hałaśliwych urządzeń AGD po godz. 19:00, a w weekend umożliwił sprzątanie jedynie do godz. 16:00. Nowy punkt regulaminu miał zapewnić popołudniowy i wieczorny spokój tym, którzy chcieliby odpocząć w ciszy. Decyzja wywołała jednak burzę wśród mieszkańców, nie każdy przecież może lub chce sprzątać w mieszkaniu dokładnie wtedy, kiedy oczekują tego zarządzający spółdzielnią.

(fot. Bankier.pl / )

Kontrowersje wzbudził także szeroki zakres obowiązywania wprowadzonego zakazu. Dotyczył bowiem hałaśliwych urządzeń AGD. Część mieszkańców na osiedlowym forum zaczęła się wręcz zastanawiać, czy będą w stanie przed wyjściem do pracy zaparzyć kawę.

Oburzeni mieszkańcy, którzy nie zamierzali brać wolnego, aby zdążyć posprzątać lub wywiercić dziurę w ścianie, zażądali od rady nadzorczej usunięcia kontrowersyjnego punktu z regulaminu. Dopiero wówczas władze spółdzielni zliberalizowały srogie osiedlowe prawo.

Godziny sprzątania wprowadziła do regulaminu także jedna z wrocławskich wspólnot mieszkaniowych. W przeciwieństwie do krakowskiej, jest jednak znacznie bardziej liberalna, ponieważ pozwala na trzepanie dywanów do godz. 20:00, jednak z przerwą obiadową: „Trzepanie dywanów dozwolone jest wyłącznie w miejscach do tego przeznaczonych (trzepaki) w godzinach od 7:00 do 11:00 i od 16:00 do 20:00, z wyjątkiem niedziel i świąt.”

Co na to prawo?

Jak się jednak okazuje, zarządca może wprowadzić jedynie te zakazy, na które zgodzą się sami mieszkańcy i tylko takie, które dotyczą części wspólnych.

Regulamin okazał się więc prawnym bublem, ponieważ został rozciągnięty z części wspólnych na własnościowe mieszkania.

Prawo o regulaminach wspólnot mieszkaniowych

  • zarządca może wprowadzić jedynie te zakazy, na które zgodzą się sami mieszkańcy i tylko takie, które dotyczą części wspólnych
  • każdy regulamin przygotowany przez zarządcę musi powstać za zgodą właścicieli mieszkań, wyrażoną np. w formie uchwały
  • właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali
  • przy formułowaniu treści regulaminów najlepszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie konsultacji społecznych wśród właścicieli
  • rola zarządcy sprowadza się głównie do technicznego przygotowania uchwały, przedstawienia jej treści właścicielom oraz poddania jej pod głosowanie
  • uchwalony regulamin może zostać zmieniony lub odwoływany zgodnie z wolą wspólnoty
  • zakazy ustanawiane przez wspólnoty mieszkaniowe w regulaminach nie stanowią same w sobie norm obowiązującego prawa
  • wspólnota nie ma prawa wprowadzać żadnych kar porządkowych czy pieniężnych za jego łamanie
  • jeżeli dochodzi do zachowań nieakceptowalnych i niezgodnych z regulaminem, możliwa jest jedynie droga sądowa, np. o zaniechanie immisji, czyli szkodliwego działania

– W regulaminach można ustanowić zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości. Mogą to być np. zasady dotyczące parkowania przed blokiem, palenia papierosów na korytarzach, zasad korzystania z pralni i suszarni. Nie ma jednak pełnej dowolności – podkreśla mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii Klisz i Wspólnicy.

Co więcej, Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń z kwietnia 2009 r. wskazał, że „właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali”, a taki byłby właśnie regulamin zakazujący odkurzania po określonej godzinie.

Drogi chodnik

Krok dalej w kreowaniu regulaminowych absurdów od kolegów z Krakowa poszły władze spółdzielni mieszkaniowej „Kisielin” w Zielonej Górze, które za korzystanie z osiedlowych chodników wprowadziło opłatę. Zabrakło jedynie bramek poboru opłat, jakie działają na autostradach.

Jak donosił portal polsatnews.pl, część mieszkańców otrzymała nawet wezwania do zapłaty. Rekordzistka miała być winna spółdzielni 7600 zł. Powodem wprowadzenia opłaty chodnikowej miało być wykupienie mieszkań na własność przez część lokatorów.

O chodnik toczył się także bój mieszkańców Lubonia z władzami tamtejszej spółdzielni. Na jednym z osiedlowych trotuarów stanął bowiem znak zakazujący korzystania z niego. Wszystko z powodu złego stanu nawierzchni i braku pieniędzy na remont.

Kochasz się lub chodzisz w szpilkach? Rób to ciszej

W lokalnych szeryfów - zastępując spółdzielnie i wspólnoty - wcielają się także sami sąsiedzi. Pukanie i rozmowa twarzą w twarz stała się jednak passé. Polacy, wzorem kontaktujących się od lat w ten sposób Szwedów, coraz częściej upominają się nawzajem, wywieszając kartki na ścianach i tablicach ogłoszeń.

Jedna z takich kartek pojawiła się na początku roku w jednym z bloków na os. 1000-lecia w Rzeszowie. Jednemu z mieszkańców nie spodobały się dobiegające zza ściany odgłosy miłosnych uciech. Hasło przewodnie prośby brzmiało: „blok to nie opera”.

(fot. Facebook / )

– W tygodniu wieczorami, a w weekendy o każdej porze słychać było krzyki, jęki, przekleństwa. Latem, gdy okna były pouchylane, niosło się po osiedlu – mówiła „Gazecie Wyborczej” jedna z sąsiadek głośnej pary.

W jednym z bloków we Wrocławiu pojawiła się z kolei kartka dotycząca kobiecych szpilek. Prośba brzmiała: – Uprasza się osoby poruszające się w godz. 6-7 oraz w porze nocnej po klatce schodowej, w obuwiu na obcasach, o zachowanie bezwzględnej ciszy. Stukanie obcasami powoduje bowiem wybudzanie ze snu małych dzieci oraz osób schorowanych.

Co ciekawe, cisza wybiegała poza ciszę nocną, która obowiązuje pomiędzy godz. 22:00 a 6:00. Jak jednak zaznacza mecenas Trybuliński, jest to jedynie zwyczaj nieuregulowany prawnie.

Wyrzuć ziemniaki

Wiele wspólnot we wprowadzonych przez siebie regulaminach uzurpuje sobie również prawo do reglamentowania tego, co można trzymać w piwnicach. Z takiego założenia wyszła m.in. jedna z wrocławskich wspólnot mieszkaniowych, która wprowadziła zakaz trzymania w piwnicy starych ziemniaków.

– „Niedopuszczalne jest przechowywanie w piwnicy odpadków, gnijących jarzyn i kartofli oraz innych produktów wydzielających przykry zapach lub mogących być żerem dla gryzoni i insektów [...]” – brzmi regulamin w punkcie 6.

Pokaż sąsiadowi kartkę

Do wywieszania kartek z uwagami wobec niesubordynowanych sąsiadów zachęcali nawet strażnicy miejscy. Ci z Rybnika radzili nawet, jak to zrobić, aby sąsiada nie urazić i żeby jednocześnie zrozumiał swój błąd.

– Szanowny Panie, Szanowna Pani. Jest mi niezmiernie miło mieszkać z Tobą we wspólnej okolicy. Jest jednak coś, na co pragnę Ci zwrócić uwagę… – miał brzmieć wstęp.

Do wyboru było pięć kategorii uchybień: parkowanie, wyprowadzanie psów, śmiecenie, spalanie odpadów i hałas. Jeśli komuś było mało, miał możliwość dopisania własnych uwag.

Podwórko odchodzi do lamusa

Czasy, kiedy widok dzieci biegających za piłką między blokami nikogo nie dziwił, powoli odchodzą w zapomnienie. Towarzyszy temu paradoks. Z jednej strony narzekamy, że młodzież spędza czas głównie przed ekranami komputerów i smartfonów, z drugiej niektóre wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie zakazują gry w piłkę na terenach zielonych.

(fot. wykop.pl / )

Niedawno interweniował w tej sprawie zarządca budynków przy ul. Wyszyńskiego w Olsztynie. Prośba była skierowana nie do rozwijających się sportowo dzieci, ale do ich rodziców, którzy mieli wyegzekwować zakaz od swoich pociech.

– Dzieci, grając w piłkę w nieodpowiednim obuwiu, znacznie niszczą trawnik między dwoma budynkami. Ponadto po skończonej grze, mając zabrudzone obuwie, zanieczyszczają pomieszczania klatek schodowych […] – brzmiało ogłoszenie z pieczątką zarządcy.

Coraz częstsze zakazy dotyczą zwłaszcza nowych osiedli, na których nie wytworzyły się jeszcze sąsiedzkie relacje, a dbałość o wspólną przestrzeń podniesiona została do potęgi.

Na osiedlu Lawendowy Park I na warszawskiej Białołęce sprawa rozbiła się o malunki niejakiej Julii, wykonane na przyblokowym chodniku. Zbulwersowani mieszkańcy zażądali od rodziców dziewczynki posprzątania chodnika, a wszystko po to, aby mieszkań na „czystym i niezdewastowanym” osiedlu.

Niehumanitarny hałas

Regulaminy niektórych wspólnot uderzają także w wyższe tony. Można się o tym przekonać, wgłębiając się w szczegóły obowiązków lokatorów jednej ze wspólnot mieszkaniowych na wrocławskim osiedlu Gaj. Zachęca się tam do ciszy w imię dobra szczególnie potrzebujących tego współmieszkańców:

„Jeżeli w pobliżu znajdują się chorzy, rekonwalescenci lub osoby po ciężkich przeżyciach psychicznych, to ze względów humanitarnych, najbliżsi sąsiedzi powinni powstrzymywać się od hałasów, które w innych warunkach można by uznać za dopuszczalne.”

Jeśli nie w humanitaryzm, uderzać można też w pochodzenie. Na jednej z wiat śmietnikowych na wrocławskich Kowalach pojawiła się jakiś czas temu kartka mobilizująca sąsiadów do segregowania śmieci. Jej twórcy przypominali innym lokatorom, że powinni wyrzucać odpady do odpowiednich kubłów, ponieważ są… Europejczykami.

Szanuj wroga swego, bo możesz mieć obcego

Pomimo sąsiedzkich waśni i wzajemnego wytykania błędów mieszkańcy potrafią stanąć ze sobą ramię w ramię. Wcześniej na horyzoncie musi pojawić się jednak wspólny wróg, czyli mieszkaniec innego osiedla.

Taki pojawił się w Ostrołęce, a odkryli go mieszkańcy wspólnoty mieszkaniowej „Jaskółka”. Wspólnota, do której należy jeden z bloków przy ul. 11 Listopada, zakazała wjazdu na swój teren obcym autom. Na osiedlowej uliczce stanął nawet odpowiedni znak z adnotacją „teren prywatny mieszkańców bloku nr 13”.

Problem w tym, że w opinii straży miejskiej okazał się nieprawidłowy, więc kierowcy nie mieszkający we wspomnianym bloku mogli korzystać z drogi i znajdującego się przy niej parkingu.

Powiedz sąsiadowi „dzień dobry”

Przeglądając wspólnotowe regulaminy, można znaleźć jednak iskierki nadziei przywracające wiarę w dobre sąsiedzkie relacje. Jedna ze wspólnot na wrocławskich Maślicach litanię obowiązków zawartych w regulaminie zaczyna od „udzielania sobie wzajemnej pomocy”.

O poprawę nadszarpniętych sąsiedzkich więzi lub też ich rozbudzenie, jeśli jeszcze nie zdołały się pojawić na nowych osiedlach, walczą także spółdzielnie i organizacje działające szerzej niż wokół jednego bloku, czy osiedla.

Dobrym przykładem może być akcja „Strefa Dzień dobry” prowadzona przez warszawski Ruch Sąsiedzki. Plakaty przypominające, że warto powiedzieć sąsiadowi „dzień dobry” pojawiły się też na klatkach schodowych bloków spółdzielni Nadodrze w Głogowie. Bo choć blok z setkami mieszkańców to dżungla sprzecznych interesów, warto od czegoś zacząć.

Zakazy bez konsekwencji

Jak podkreślają prawnicy, zakazy ustanawiane przez wspólnoty mieszkaniowe w regulaminach nie stanowią same w sobie norm obowiązującego prawaWspólnota nie ma więc prawa wprowadzać żadnych kar porządkowych czy pieniężnych za jego łamanie.

Wprowadzenie kar pieniężnych za niestosowanie regulaminu mogłoby doprowadzać wręcz do nadużyć.

– W wielu przypadkach granica między prywatną własnością a wspólną jest tak cienka, że ocenę pozostawiłbym fachowcom, czyli sądom, a nie samym właścicielom lokali. Każdy właściciel ma prawo do rozporządzania swoją własnością zgodnie z normami prawa i normami zwyczajowymi, a współwłaściciele przede wszystkim powinni umieć tę własność prywatną uszanować  podkreśla Statuch, zarządca nieruchomości.

Jeżeli dochodzi do zachowań nieakceptowalnych i niezgodnych z regulaminem, możliwa jest jedynie droga sądowa, np. o zaniechanie immisji, czyli szkodliwego działania

W skrajnych przypadkach, zdaniem mecenasa Trybulińskiego, możliwe jest zastosowanie art. 16 ustawy o własności lokali.

– Można z niego skorzystać choćby w sytuacji, gdy właściciel mieszkania wykracza w rażący lub uporczywy sposób przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo poprzez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym – wymienia Eryk Trybuliński. – Wspólnota mieszkaniowa może wówczas sądownie żądać sprzedaży lokalu. Jest to jednak sankcja ostateczna, traktowana przez sądy z dużą rezerwą – wyjaśnia.

Lepiej rozmawiać

Jak twierdzi mecenas Trybuliński, każdy regulamin przygotowany przez zarządcę musi powstać za zgodą właścicieli mieszkań, wyrażoną np. w formie uchwały.

– Właściciele zawsze mają zatem wpływ na treść regulaminów. Zawsze mogą też dążyć do ich zmiany – zwraca uwagę.

Przy formułowaniu ich treści, według zarządców nieruchomości, najlepszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie konsultacji społecznych wśród właścicieli.

– Rola zarządcy sprowadza się głównie do technicznego przygotowania uchwały, przedstawienia jej treści właścicielom oraz poddania jej pod głosowanie – wyjaśnia Krzysztof Statuch, zarządca nieruchomości z Sieradza.

Co ważne, raz uchwalony regulamin nie będzie obowiązywał na zawsze. Tak, jak i inne uchwały, może być zmieniany lub odwoływany zgodnie z wolą wspólnoty.

***

Jeśli również spotkałeś się z absurdalnymi przepisami w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej lub masz problemy związane z nieruchomościami, napisz do Redakcji Bankier.pl na adres alert@bankier.pl.

Marcin Kaźmierczak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 philo128

phi... też mi właściciele - jeden na drugim na kupie siedzą i się nienawidzą...

! Odpowiedz
3 8 michalshk

Gdy wieczorne zgasną zorze,
Zanim głowę do snu złożę,
Modlitwę moją zanoszę
Bogu Ojcu i Synowi:
"D... sąsiadowi!
Dla siebie o nic nie wnoszę,
Tylko mu dosrajcie proszę."

"Żeby mu okradli garaż,
Żeby go zdradzała stara,
Żeby mu spalili sklep,
Żeby dostał cegłą w łeb,
Żeby mu się córka z czarnym
I w ogóle żeby miał marnie,
Żeby miał AIDS-a i raka."
Oto modlitwa Polaka.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 7 darkmark

To jest Bareja I Koterski w jednym...

! Odpowiedz
2 16 ewe9999

„sprzątaj po swoim psie inaczej zaniosę pod Twoje drzwi”. Takie coś tez widziałam. Gdyby ludzie byli kulturalni to by inni nie musieli pisać karteczek...

! Odpowiedz
1 4 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
3 6 degrengolada

przyjdą lata gdy zapragniecie widzieć wózki na korytarzach i rowery. Problemy w niebie. Szanujcie to co macie, bo to cud że żyjemy w takich czasach bez rozlewu.

! Odpowiedz
3 16 7000

Jak się kupuje mieszkania gdzie ścianka działowa to 12 cm między mieszkaniami to się ma takie efekty. Nie wiem czemu lokatorzy się dziwią. Widziały gały co brały. W Polsce buduję się byle jak byle szybko i żeby to upchnąć.

! Odpowiedz
3 36 sammler

Co da regulamin, skoro nie ma żadnych możliwości egzekucji jego zapisów? Rozmowa? Przecież najmniejsze zwrócenie uwagi Polakowi to urażona duma i powód do odegrania się przy byle okazji.

! Odpowiedz
0 24 trollmaster

no właśnie, regulaminy spółdzielni często mają punkty, że lokatorzy nie powinni zakłócać sobie spokoju. I co to daje.

Sam artykuł wyjątkowo głupawy, nie na tym polega problem, że ludziom wszystko przeszkadza, tylko brak poszanowania cudzej prywatności i prawa do odpoczynku. Oraz hałas, jak juz napisano w komentarzach.
Niestety, ale jak się mieszka w kołchozie zwanym blokiem, to tak jest.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 12 --__hubert__---__--__--__--__-

W Niemczech sprawa jest prosta , jest regulamin kto go nie przestrzega wylatuje .
W Polsce dziadki ze spółdzielni tylko odcinają kupony , problemy lokatorów mają gdzieś.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne