Rodzinny kredyt mieszkaniowy jako element programu Mieszkanie bez wkładu własnego

Rodzinny kredyt mieszkaniowy to program rządowy, który pojawił się w miejscu Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego. Nowe zasady weszły w życie na początku marca 2023 roku. Zgodnie z nimi kredytobiorcy mogą starać się o kredyt hipoteczny zupełnie bez wkładu własnego lub z wkładem niższym niż ten wymagany przez banki. Jest to możliwe, ponieważ na brakującą część wkładu własnego zostaje udzielona gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego. Jednak nie należy zapominać, że RKO to nie tylko kolejna odsłona kredytów bez wkładu własnego – to również program spłat rodzinnych. Chociaż ustawodawca nie rozwiązuje problemu niewystarczającej zdolności kredytowej, to zdecydowanie ułatwia starania o nabycie własnych czterech ścian.

Czym jest rodzinny kredyt mieszkaniowy (RKM)?

Rodzinny kredyt mieszkaniowy to program rządowy będący następcą programu Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy, a jednocześnie druga odsłona kredytów bez wkładu własnego. Znowelizowane zasady udzielania rodzinnego kredytu mieszkaniowego weszły w życie na początku marca 2023 roku.

Program ma na celu ułatwienie dostępu do zakupu nieruchomości osobom, które posiadają odpowiednią zdolność kredytową, ale jednocześnie nie dysponują wymaganym przez bank wkładem własnym. Zdecydowanie nie jest to rozwiązanie skierowane do osób wykazujących trudności w bieżącym regulowaniu własnych zobowiązań oraz cierpiących na stosunkowo niskie dochody w gospodarstwie domowym.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy składa się z dwóch elementów:

1. gwarancji BGK obejmującej brakującą część wkładu własnego;

2. systemu spłat rodzinnych.

Rodzinnych kredytów mieszkaniowych udzielają banki, które zawarły z Bankiem Gospodarstwa Krajowego stosowną umowę.

Czym różni się rodzinny kredyt mieszkaniowy od swojego poprzednika?

 Przed Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym obowiązywał inny program pozwalający na zakup nieruchomości bez posiadania wkładu własnego – Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy. Ten wszedł w życie w maju 2022 roku i miał obudzić uśpiony przez pandemię koronawirusa rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych.

Co odróżnia RKM od kredytu gwarantowanego? Przede wszystkim zwiększone zostały limity cenowe za metr kwadratowy nabywanej nieruchomości, co znacznie poszerzyło możliwość wyboru. Zmianie uległy również zasady otrzymania gwarancji oraz fakt umożliwienia kredytowania spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Ustawodawca dopuścił również skorzystanie z programu, bez jednoczesnego korzystania z gwarancji BGK.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy – najistotniejsze parametry

Ustawodawca nie określił maksymalnej powierzchni użytkowej dla nabywanego lokalu mieszkalnego. Nie wskazał również bezpośrednio limitu wartości nieruchomości. Limit ten jednak występuje w sposób pośredni poprzez określenie maksymalnej wysokości wkładu własnego kredytobiorcy – 200 tysięcy złotych.

Sprawdź, czym jest okres kredytowania. Kliknij tutaj!

Kredyt hipoteczny RKM – jak liczona jest wysokość gwarancji BGK?

Jeśli planujesz skorzystać z rodzinnego kredytu mieszkaniowego, to w założeniu będziesz musiał posiadać wkład własny w wysokości minimum 20% wartości nabywanej lub budowanej nieruchomości lub skorzystać z gwarancji opiewającej na 20% wartości inwestycji. Oznacza to, że kredytobiorcy, którzy planują wnieść wkład własny w wysokości niższej niż 20% całkowitej kwoty wydatków, które planują pokryć kredytem mieszkaniowym, będą zobowiązani skorzystać z gwarancji BGK.

Wkład własny przy RKM

Przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym kredytobiorca może zdecydować, czy chce wnosić wkład własny. Takim wkładem mogą być środki pieniężne lub działka gruntu.

Jeśli kredytobiorca zdecyduje, że chciałby wnieść taki wkład, to musi pamiętać o tym, że nie może być on wyższy niż 200 tysięcy złotych, przy jednoczesnym założeniu, że jego wysokość nie będzie przekraczać:

• 20% całkowitej kwoty wydatków, na których pokrycie przeznaczony będzie kredyt hipoteczny – w przypadku kredytu o stopie zmiennej;

• 30% całkowitej kwoty wydatków – w przypadku kredytu o stopie stałej lub okresowo stałej stopie procentowej, ale ustalonej na okres nie krótszy niż 5 lat.

Ustawodawca nie wprowadza ograniczeń co do wysokości wkładu własnego, jeśli ma nim zostać jedynie nieruchomość gruntowa niezabudowana, na której będzie budowany cel kredytu lub jeśli łączna kwota środków pieniężnych i wypłaconej Premii Mieszkaniowej (z zastrzeżeniem, że suma wkładu własnego i RKM nie może przekroczyć 1 mln złotych).

Rodzinny kredyt mieszkaniowy – cel kredytowania

Środki pochodzące z rodzinnego kredytu mieszkaniowego można przeznaczyć na:

• zakup działki i budowę domu jednorodzinnego;

• budowę domu jednorodzinnego;

• nabycie lokalu mieszkalnego;

• nabycie oraz wykończenie lokalu mieszkalnego;

• nabycie domu jednorodzinnego;

• nabycie i wykończenie domu jednorodzinnego;

• realizacja kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;

• nabycie spółdzielczego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wymagania dotyczące kredytobiorcy

Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony:

• osobie mieszkającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (niezależnie od tego, czy osoba ta posiada polskie obywatelstwo);

• osobie, która nie zamieszkuje na terytorium RP, ale posiada obywatelstwo polskie lub wnioskuje o kredyt z osobą, która takie obywatelstwo posiada;

• osobie, która w dniu złożenia wniosku o kredyt nie jest i nie była w ciągu ostatnich 36 miesięcy stroną umowy innego kredytu hipotecznego;

• osobie, która nie posiada prawa własności lub spółdzielczego prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; zasada ta dotyczy również osób, które tworzą z wnioskodawcą wspólne gospodarstwo domowe – wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwójką dzieci oraz osoby posiadające jedynie udziały w nieruchomościach (jeśli należysz do tych grup osób, to koniecznie zapoznaj się ze szczegółowymi zasadami tych wyłączeń – znajdziesz je w ustawie oraz na stronie bgk.pl).

RKM – wartość nabywanej nieruchomości

Ustawodawca wprowadził limity ceny w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy nabywanej nieruchomości. W ten sposób chciał ograniczyć ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań przez wprowadzenie programu rządowego. Wysokość tych limitów znajdziesz tutaj.

Spłata rodzinna

Spłata rodzinna to jeden z elementów rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Przysługuje ona kredytobiorcom, których rodzina się powiększyła w trakcie spłaty kredytu. Mowa tutaj o narodzinach drugiego lub kolejnego dziecka. Wysokość spłaty rodzinnej kształtuje się następująco:

• 20 tysięcy złotych – w przypadku narodzin drugiego dziecka kredytobiorcy;

• 60 tysięcy złotych – w przypadku narodzin trzeciego i kolejnego dziecka kredytobiorcy.

Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać spłatę rodzinną?

Ustawodawca wyszczególnił szereg warunków, jakie muszą być spełnione, żeby kredytobiorca mógł otrzymać spłatę rodzinną. Wśród nich znajdują się:

• konieczność prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP;

• brak bycia w posiadaniu innej nieruchomości mieszkalnej niż ta, która jest finansowana RKM – mowa zarówno o prawie własności, jak również o spółdzielczym prawie własnościowym;

• powiększenie gospodarstwa domowego nastąpiło po dacie zawarcia o rodzinny kredyt mieszkaniowy;

• bank nie wypowiedział umowy kredytowej;

• kredytobiorca nie ogłosił upadłości konsumenckiej;

• kredytobiorca nie dokonał nadpłaty kredytu w terminie 3 lat od daty zawarcia umowy kredytowej w kwocie, która przewyższałaby objętą gwarancją część kredytu.

Na osoby, które skorzystały z przywileju możliwości posiadania innej nieruchomości w momencie wnioskowania o kredyt (mowa tutaj o rodzinach posiadających dwójkę lub więcej dzieci), nałożony został dodatkowy warunek – konieczność wygaśnięcia gwarancji BGK. W praktyce oznacza to, że rodziny te sprzedały posiadaną wcześniej nieruchomość, a ze środków pochodzących z jej sprzedaży dokonały ewentualnej nadpłaty kredytu RKM. Nadpłata będzie konieczna, kiedy kwota spłaconego kapitału nie dorównuje wysokości gwarancji.

Podsumowanie rodzinnego kredytu mieszkaniowego

1. Wprowadzenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego było uzupełnieniem programu Mieszkanie bez wkładu własnego. To kolejny program rządowy po gwarantowanym kredycie mieszkaniowym.

2. Program rodzinny kredyt mieszkaniowy kierowany jest do osób, które posiadają odpowiednio wysoką zdolność kredytową, ale nie mają środków na pokrycie wkładu własnego.

3. Program nie jest dedykowany gospodarstwom domowym o niskich dochodach.

4. W ramach programu możliwe jest skredytowanie 100% wartości nabywanej nieruchomości. Gwarancji wkładu własnego udziela Bank Gospodarstwa Krajowego.

5. Rodzinny kredyt mieszkaniowy to taki sam kredyt, jak produkty udzielane z wkładem własnym. W tym przypadku jednak kwota kredytu zostaje podwyższona o objętą gwarancją część kredytu.

6. Kredytobiorca oraz członkowie jego rodziny nie mogą być właścicielami innej nieruchomości, chyba że w skład takiego gospodarstwa wchodzi  dwoje lub więcej dzieci (wówczas ustalone są limity metrażowe posiadanych mieszkań).

7. Spłata rodzinna dedykowana jest kredytobiorcom, których gospodarstwo domowe powiększy się o drugie lub kolejne dziecko w trakcie spłacania zobowiązania.

8. Ustawodawca określił limity cenowe za metr kwadratowy nabywanej nieruchomości.