Zmiennoprocentowe hipoteki kuszą teraz niskimi ratami. Polacy znają już ten haczyk

Naftowo-wojenne zawirowania na rynku w niewielkim stopniu wpłynęły na ceny zmiennoprocentowych hipotek. W porównaniu z odpowiednikami ze stałą stawką wydają się kusząco tanią alternatywą. Ryzyko czai się jednak za rogiem.

Ostre podwyżki, a potem skromne obniżki – tak można podsumować ostatnich kilka tygodni na rynku kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Na tym tle zmiennoprocentowe kredyty wydają się oazą… niezmienności. To jednak tylko pozory. Tym razem za cenowe ruchy odpowiadały nie tyle zmiany marż w cennikach, co raczej przesunięcia w notowaniach wskaźników.

Na początku marca, gdy pokazywaliśmy ostatnie zestawienie bankowych ofert, WIBOR 3M znajdował się na poziomie 3,84 proc. W połowie kwietnia, gdy banki przygotowywały świeże symulacje, ten sam wskaźnik wynosił… 3,84 proc. Myląca stagnacja to nie efekt zakotwiczenia się oczekiwań rynków finansowych. Wręcz przeciwnie – trzymiesięczny WIBOR niemal nie zareagował na obniżkę stóp procentowych, a w ostatnich dniach nawet ruszył nieco w górę. WIBOR 6M jest wyżej o 0,18 pp. w porównaniu z początkiem marca. Konflikt na Bliskim Wschodzie pogrzebał oczekiwania na obniżki stóp, a w notowaniach widać nawet ślady oczekiwania na ewentualne podwyżki ceny pieniądza.

W naszej kwietniowej tabeli pokazujemy obliczenia banków dla narzuconego z góry odczytu wskaźnika. Ostatnie wydarzenia doprowadziły do sytuacji, gdzie banki bazujące na WIBOR 6M wypadają nieco gorzej niż te biorące do wyznaczenia oprocentowania WIBOR 1M. Innymi słowy doszło do odwrócenia układu panującego przez ostatnie miesiące, gdy „dalsze” wskaźniki były niższe (odzwierciedlając oczekiwania na spadek stóp). Ponownie zatem przypominamy.  W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Dlatego warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Dla jakiego profilu banki przygotowują obliczenia?

W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 10 kwietnia. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,88 proc., 3,84 proc. i 3,81 proc.

Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.

Na czele zestawienia znalazł się ING Bank Śląski, a za nim Santander Bank oraz Bank BPS. W porównaniu z marcem większość instytucji nie zmieniła marż. Odnotowaliśmy dwie niewielkie obniżki o kilka punktów bazowych i jedną podwyżkę. Warunki cenowe proponowane przez kredytodawców pozostają zatem w miarę stabilne.

Nie zwiodło to jednak kredytobiorców obserwujących zawirowania w otoczeniu. Doniesienia o dużym ruchu w bankach proponujących atrakcyjne stawki oprocentowania okresowo stałego w marcu sugerują, że klienci postanowili chronić się przed ryzykiem skoków raty. Byłaby to rozsądna strategia, gdyby niepokoje geopolityczne potrwały znacznie dłużej – zamiast kierować się wysokością pierwszej raty, na wszelki wypadek „zaklepać” sobie nieco wyższą, ale stałą stawkę.

Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce

Źródło: