Nadpłacenie kredytu hipotecznego może pozwolić „cofnąć czas” do okresu niższych rat albo skrócić okres spłaty długu. Jeśli w życie wejdą przepisy o powszechnych wakacjach kredytowych, opcję tę powinni rozważyć także ci, którzy nie mają większych oszczędności. Przypominamy najważniejsze kwestie – koszty, warianty, korzyści.
Ostatnie miesiące boleśnie przypomniały wielu kredytobiorcom, że raty mogą się gwałtownie zmienić. Ci, którzy spłacają hipoteki od wielu lat, zdążyli już zapomnieć, że korespondencja z bankiem może przynieść informację o wzroście obciążeń. Kredytobiorcy z krótszym stażem, jeśli nie wybrali coraz popularniejszych produktów z okresowo stałą stopą, niemal od razu zetknęli się z finansową niespodzianką ciążącą na domowym budżecie.
Kredytobiorcy dysponujący oszczędnościami przypomnieli sobie o możliwości nadpłacania kredytu. Rosnące raty, brak atrakcyjnych ofert depozytowych, a do tego oznaki bessy na rynku kapitałowym zachęcały do przyspieszenia spłaty długów. Banki od początku okresu wzrostu stóp procentowych informują, że obserwują zdecydowanie większą skalę nadpłat niż w czasach rekordowo niskiej ceny pieniądza.
Nadpłata kredytu hipotecznego - jakie opłaty?
W lipcu 2017 r. weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym. Jeden z jej rozdziałów określił precyzyjnie, kiedy bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Przypomnijmy, jakie zasady obowiązują banki w tej chwili.
W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać opłatę wyłącznie, gdy spłata lub nadpłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. „Rekompensata (…) nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego” – wskazuje ustawa.
Banki mogą oczywiście stosować bardziej korzystne dla klientów zapisy niż te przewidziane w ustawie. Większość instytucji w ostatnim czasie zdecydowała się na „wyzerowanie” opłat już od początku. Dotyczy to również kredytów hipotecznych o okresowo stałym oprocentowaniu – przypominaliśmy o tym na łamach Bankier.pl, wskazując na cenniki instytucji.
Kredytobiorcy o dłuższym stażu powinni mieć się na baczności. Może okazać się, że ich kredyt nadal przewiduje opłatę za nadpłatę zobowiązania. Może sięgać kilku procent wpłacanej kwoty i nie ograniczać się do początkowych lat spłaty. W artykule o hipotekach „starego portfela” wskazaliśmy, gdzie klienta może spotkać taka przeszkoda.
Zanim zdecydujemy się zatem na nadpłacenie długu, należy przede wszystkim upewnić się co do kosztów operacji, a także jej technicznych szczegółów. Czasem nadpłatę poprzedzić musi zawiadomienie banku o takim zamiarze, a moment przelewu musi być ściśle określony. Warto przyjrzeć się umowie kredytowej lub skontaktować się z bankiem.
Obniżyć ratę czy skrócić okres spłaty?
Nadpłata kredytu hipotecznego może mieć dwa skutki:
- Zmniejsza się dług pozostały do spłaty, ale okres kredytowania pozostaje niezmieniony. Bank od nowa przelicza harmonogram, a rata ulega obniżeniu (ponieważ zmniejszył się kapitał kredytu).
- Zmniejsza się dług pozostały do spłaty, ale rata pozostaje niezmieniona. Bank dopasowuje natomiast do nowych parametrów okres spłaty – skraca go tak, aby rata pozostała na obecnym poziomie.
Banki pozwalają zazwyczaj kredytobiorcom na wybór jednej z wymienionych opcji. Z punktu widzenia sumy odsetek, które zapłacimy kredytodawcy do końca umowy, bardziej korzystna jest druga opcja. Skrócenie okresu kredytowania oznacza, że na krócej wypożyczamy kapitał i krócej naliczane jest wynagrodzenie banku. Jeśli jednak zależy nam przede wszystkim na obniżeniu comiesięcznych obciążeń, to wybierzemy opcję pierwszą.
O ile można obniżyć ratę, nadpłacając kredyt? Przykład
Dylemat najlepiej pokazać na przykładzie. Załóżmy, że w sierpniu 2021 r. zaciągnęliśmy kredyt na 500 tys. zł. Zobowiązanie ma następujące cechy:
- 25-letni okres spłaty,
- 2-punktową marżę, oprocentowanie zmienne, dla uproszczenia zakładamy WIBOR 3M aktualizowany co miesiąc,
- brak prowizji za nadpłatę,
- spłatę w ratach równych.
W ciągu 11 miesięcy rata wzrosła z 2178 zł (pierwsza płatność we wrześniu 2021 r.) do 4219 zł. W tym czasie WIBOR 3M wspiął się z 0,24 proc. do 7,14 proc., a spłaciliśmy łącznie mniej niż 10 tys. zł z wypożyczonej kwoty.
Załóżmy, że już po opłaceniu lipcowej raty decydujemy się na nadpłacenie kredytu. Mamy do dyspozycji 50 tys. zł. Dług pozostały do spłaty wynosi „na dziś” 492 044 zł.
Jeśli wybierzemy obniżenie raty i pozostawienie okresu spłaty bez zmian, nowa rata wyniesie 3790 zł. Obniżymy zatem comiesięczne obciążenia o 429 zł, czyli o ok. 10 proc. Zakładając, że oprocentowanie nie będzie się zmieniać do końca spłaty kredytu, oznaczałoby to obniżenie sumy zapłaconych łącznie odsetek o 73,8 tys. zł.
Jeśli wybierzemy skrócenie okresu spłaty, to kredyt spłacimy o 79 rat wcześniej, czyli o 6 lat i 7 miesięcy. Rata pozostanie na zbliżonym poziomie (przyjmujemy, że bank dopasuje ją bez ostatniej raty wyrównującej, czyli płacić będziemy 4225 zł). Zakładając, że oprocentowanie nie będzie się zmieniać do końca spłaty kredytu, oznaczałoby to obniżenie sumy zapłaconych łącznie odsetek o 281,7 tys. zł.
Warto podkreślić, że sumę oszczędności z nadpłaty wyliczamy w oparciu o bardzo upraszczające założenie utrzymania się obecnego oprocentowania kredytu hipotecznego. Nie analizujemy wszystkich czynników wpływających na opłacalność operacji. Pomijamy kilka kwestii – m.in. jak pracują nasze finansowe rezerwy i jak spożytkowalibyśmy środki po spłacie całości „skróconego” kredytu.
Nadpłata jako „wehikuł czasu”
Uproszczony przykład, którym posłużyliśmy się powyżej, pokazuje sytuację kredytobiorcy, którego można śmiało określić mianem pechowca. Zobowiązanie zostało zaciągnięte w ostatnim momencie epoki taniego kredytu, a raty niemal natychmiast zaczęły szybko rosnąć. Dodatkowo mechanizm raty równej sprawia, że chociaż obciążenie początkowo nie jest tak wysokie jak przy racie malejącej, to wolniej spłacany jest dług wobec banku. W pierwszej racie ponad połowa płatności to spłata kapitału, w ostatniej, lipcowej – zaledwie ok. 10 proc.
Przykładowy klient musiałby zaangażować spore środki, żeby nadpłacając kredyt hipoteczny, obniżyć raty do poziomu z czasu niższych stóp procentowych. Załóżmy, że chcemy osiągnąć cel „cofnięcia się w czasie” do września 2021 r. Byłoby to możliwe po wpłacie aż 240 tys. zł. Dla mniejszych kwot efekty odpowiadałyby przeskokowi o kilka podwyżek stóp procentowych wstecz:
- Nadpłata 200 tys. zł obniża ratę do 2500 zł (poziomu z listopada 2021 r.),
- Nadpłata 150 tys. zł obniża ratę do 2930 zł (poziomu z okolic lutego 2022 r.),
- Nadpłata 100 tys. zł obniża ratę do 3300 zł (poziomu z marca 2022 r.).
Wakacje kredytowe – ile można zyskać?
Nadpłata kredytu może okazać się „finansowym przebojem” najbliższych miesięcy, jeśli w życie wejdą zapowiadane rozwiązania wspierające kredytobiorców. Wakacje kredytowe dla wszystkich złotowych dłużników hipotecznych mają pozwolić na wstrzymanie spłaty rat przez 4 miesiące w 2022 r. oraz kolejne 4 miesiące w 2023 r. Za okres zamrożenia spłat nie będą naliczane żadne opłaty (ani odsetki), a okres kredytowania ma zostać wydłużony o tyle miesięcy, ile trwały wykorzystane wakacje.
Jedną z opcji, które mogą wykorzystać kredytobiorcy nieposiadający większych rezerw finansowych, jest przeznaczenie środków pokrywających do tej pory raty na nadpłatę kredytu hipotecznego. Inaczej rzecz ujmując – zamiast płacić bankowi odsetki i spłacać odrobinę kapitału (jak obecnie wygląda to w większości przypadków), można tę samą kwotę w całości przeznaczyć na spłatę długu. By pokazać, jaki efekt może mieć taka operacja, sięgnijmy znów po omówiony przykład.
Kredytobiorca spłaca w lipcu ratę w wysokości 4219 zł. Przyjmijmy, że w takiej samej wysokości zapłaciłby kolejne raty, lecz złoży wniosek o wakacje. Odkładając pieniądze przeznaczane do tej pory na spłaty, zgromadziłby w 2022 r. 16,8 tys. zł.
Nadpłacając kredyt z zachowaniem „starego” okresu spłaty, przykładowy klient obniżyłby ratę o ok. 145 zł. Oszczędności na odsetkach w całym okresie kredytowania dałyby (ponownie – przy obecnym poziomie oprocentowania) ponad 24 tys. zł korzyści. Skracając okres kredytowania, nasz kredytobiorca zaoszczędziłby 117 tys. zł w odsetkach i pozbyłby się zobowiązania o 2 lata i 8 miesięcy wcześniej.
Operację nadpłaty można byłoby jeszcze później powtórzyć czterokrotnie – począwszy od I kwartału 2023 r. po jednym miesiącu w każdym z kwartałów. Można spodziewać się, że spora część korzystających z wakacji kredytowych wybierze taką właśnie drogę. Kredytobiorcy, którzy radzą sobie bez problemu z bieżącą spłatą rat, potraktują nadarzającą się okazję jako „finansowy dopalacz” do pozbycia się części długu.
